Будем жить по-новому

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) состоит из восьми разделов, четырнадцати глав и ста шестидесяти пяти (!) статей. Причем любая статья может включать много частей (иногда до восемнадцати), каждая из которых содержит определенный объем информации о некотором аспекте правовых отношений. Конечно, прокомментировать все положения закона мы не сможем, поэтому остановимся на самых значимых, на наш взгляд, и начнем прямо с первого раздела.

Мой дом — моя крепость

Старинная английская поговорка как нельзя лучше подходит для характеристики первой главы ЖК РФ, которая носит название «Основные положения. Жилищное законодательство». В ней говорится о том, что граждане «имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания» (статья Отопление дома ► ), то есть могут купить себе жилье в любой точке страны и зарегистрироваться в нем. А органы государственной власти и местного самоуправления «обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище», а точнее, содействуют развитию рынка недвижимости, предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма, стимулируют жилищное строительство, обеспечивают защиту прав и интересов граждан, контролируют исполнение законов и т. п. (статья Котельная ► ).

Еще одна важная фраза содержится в части (далее — ч.) Отопление дома ► статьи (далее — ст.) Водоснабжение ► ЖК РФ: «Жилище неприкосновенно». И далее, в ч. Котельная ► : «Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан…» Исключения, возникающие в чрезвычайных обстоятельствах, четко оговорены здесь же. В общем, законных целей проникновения посторонних в квартиру без вашего согласия всего пять: спасение граждан и (или) их имущества, обеспечение их личной или общественной безопасности, задержание подозреваемых в совершении преступлений, пресечение совершаемых преступлений и установление обстоятельств совершенного преступления или произошедшего несчастного случая. Поэтому, если вы находитесь дома, можете игнорировать настойчивые звонки во входную дверь и никого не пускать, в том числе проверяющих из ЖЭКа или ДЕЗа. Но если по вашей вине что-то случится (из вышеперечисленного), ответить придется вам. Если же вы будете отсутствовать, а в это время в вашей квартире прорвет водопроводную трубу, тогда представители компетентных организаций по просьбе заливаемых водой соседей снизу вскроют дверь, чтобы спасти их и ваше имущество, и будут правы.

Вертикаль власти

Жилищные отношения регулируются не только на федеральном, но и на более низких (по вертикали) уровнях власти. ЖК довольно четко распределяет сферы компетенции. В ст. Отопление дома ► Котельная ► — Отопление дома ► Ремонт труб ► перечисляются функции, которые выполняют в области жилищных отношений органы государственной власти РФ, субъекта РФ и органы местного самоуправления. Под первыми подразумеваются Президент РФ, Федеральное собрание (Совет Федерации и Государственная дума), Правительство РФ, а также федеральные министерства, службы и агентства. Ко вторым относятся аналогичные органы законодательной и исполнительной власти субъектов РФ. К третьим — представительные органы местной власти (Советы депутатов и пр.), главы муниципальных образований, местные администрации, контрольные и другие органы районов, городов, поселков и т. д. Города федерального значения (Москва и Санкт-Петербург) обладают особым статусом, поэтому ЖК наделяет их правом самим составлять перечни вопросов, решение которых они передадут в округа и районы.

Почему все это важно? Поясним на двух примерах. Точный размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги определяют местные власти, исходя из региональной специфики. А органы государственной власти РФ лишь устанавливают структуру и порядок расчета и внесения такой платы. (К слову, в ЖК РФ вы вообще не найдете ни одной цифры, кроме, разумеется, номеров разделов, глав и статей. Повторимся: кодекс лишь устанавливает рамки, внутри которых должны строиться жилищные отношения.)

Определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений, напротив, относится к компетенции органов государственной власти РФ и описано в новом ЖК. Теперь местные власти не вправе вводить свои правила или по-своему трактовать федеральные правовые акты, а те, которые действовали до Отопление дома ► марта Котельная ► 00Монтаж систем ► г., должны быть скорректированы с учетом норм кодекса. Когда и как именно это будет происходить в разных регионах страны, остается пока только гадать.

Жилье мое

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)», — записано в ч. Котельная ► ст. Отопление дома ► Монтаж систем ► ЖК РФ. Иными словами, вагончик или полуразрушенный барак, где ютятся беженцы из Средней Азии, — это не жилое помещение. А жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната таковыми являются (ч. Отопление дома ► ст. Отопление дома ► Продажа в кредит ► ). Вполне естественно, что «жилое помещение предназначено для проживания граждан» (ч. Отопление дома ► ст. Отопление дома ► Услуги под ключ ► ). С этим не поспоришь.

Однако новый ЖК, в отличие от предыдущего, советских времен, разрешает и «использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законном основании гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение» (ч. Котельная ► ст. Отопление дома ► Услуги под ключ ► ). То есть свою квартиру под офис вы использовать можете (если не возражают ваши домашние или соседи), а снять в тех же целях чужую не имеете права. Ни при каких обстоятельствах «не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств» (ч. Водоснабжение ► ст. Отопление дома ► Услуги под ключ ► ). Необходимо также соблюдать и другие правила пользования жильем, если вы не хотите навлечь на себя гнев государства и соседей. Последние могут подать иск в суд о нанесении им морального или материального ущерба (если вы, скажем, будете включать громкую музыку, регулярно принимать множество посетителей, ремонтировать квартиру рано утром, поздно вечером или в праздники и по воскресеньям), и тогда вы потратите много нервов и денег, доказывая, что не сделали ничего предосудительного. Кстати, по словам московского адвоката Любови Даниловой, большинство жилищных споров в судах рассматривается именно по жалобам соседей.

Жилое — нежилое

Целая глава ЖК (ст. Котельная ► Котельная ► — Котельная ► Ремонт труб ► ) посвящена проблемам перевода жилого помещения в нежилое и, наоборот, нежилого в жилое. И если первая трансформация раньше была возможной, но не всегда осуществимой, то вторая вообще никогда прежде не предусматривалась. Теперь все доступно, если есть такая необходимость. Но при этом должны быть соблюдены нормы не только Жилищного, но и Градостроительного кодекса РФ, а также других законов и правовых актов о градостроительной деятельности.

ЖК четко определяет условия, порядок и случаи отказа в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот. Очень важно, что инициировать такой перевод может только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Этому человеку не надо даже мотивировать свой поступок — достаточно представить полный перечень документов и соблюсти общие нормы и требования. Рассматривают подобный случай органы местного самоуправления.

Какую же квартиру в многоквартирном доме можно приспособить под магазин или, скажем, парикмахерскую? Только ту, что расположена на первом этаже или выше, причем помещения, находящиеся под квартирой, не должны быть жилыми. Если квартира используется для проживания кем-либо еще, кроме собственника (то есть в ней прописаны люди), сделать ее магазином нельзя.

Переустройство & перепланировка

Эти проблемы — из разряда самых актуальных в нынешней России. Наши квартиры несовершенны, и мы пытаемся их переделать, стремясь к новому качеству жизни. Или покупаем жилье в новостройке и начинаем наполнять его внутренними перегородками и оборудованием.

Читая кодекс, думаешь: «Надо же, как все стало просто!» Изложено ясно, но пока не очень понятно, что будет на практике. Очень хорошо, что новый ЖК дает четкие определения самих понятий «переустройство» и «перепланировка», расставляя, таким образом, все точки над i. Ст. Котельная ► Монтаж систем ► -Котельная ► 9 рассматриваемой главы подробно описывают виды переустройства и перепланировки жилых помещений, основания проведения этих работ, регламентируют отказ в согласовании переустройства/перепланировки, грозят последствиями при самовольном проведении такого рода ремонтов или реконструкций.

Разрешение на переустройство/перепланировку нужно получать в органе местного самоуправления, и тот не имеет права требовать предоставления более полного пакета документов, чем оговорено в ст. Котельная ► Продажа в кредит ► кодекса. Их перечислено шесть: заявление по форме, утвержденной Правительством РФ; правоустанавливающие документы на жилье; проект переустройства и (или) перепланировки, подготовленный и оформленный в установленном порядке; технический паспорт помещения; письменное согласие всех членов семьи нанимателя, если помещение используется по договору социального найма; заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки, если помещение или дом, в котором оно находится, является таким памятником. Заметьте, теперь согласия соседей на проведение переустройства не требуется!

По идее в большинстве случаев, если квартира или дом является вашей собственностью, документов требуется всего четыре. Хорошо, если бы и в действительности все оказалось так просто, ведь до последнего времени во многих городах только список официальных бумаг, необходимых для получения разрешения на переустройство/перепланировку, растягивался не на одну страницу. Теперь все правовые нормативные акты в регионах должны быть приведены в соответствие с федеральным законодательством, и в первую очередь с ЖК РФ.

В столице это уже сделано: Договор, гарантия ► февраля Котельная ► 00Монтаж систем ► г. было принято постановление правительства Москвы № Услуги под ключ ► Водоснабжение ► «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Этот правовой акт возлагает функции уполномоченного органа по приему и рассмотрению заявок от граждан и юридических лиц на проведение переустройства помещений на Государственную жилищную инспекцию города Москвы («Мосжилинспекцию»). Эта организация должна действовать в режиме «одного окна» и выдавать разрешение (или обоснованный отказ в разрешении) в срок не более двадцати рабочих дней от даты регистрации заявки на проведение работ. (Кстати, в ч. Ремонт труб ► ст. Котельная ► Продажа в кредит ► ЖК РФ сказано, что решение о согласовании или отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов.) Обжаловать решение об отказе в выдаче разрешения на переустройство и (или) перепланировку можно в судебном порядке. Пока еще новый механизм согласования перепланировок не заработал в полную силу, так что в этот переходный период повсеместно возможны разного рода задержки и сбои.

Полноправный хозяин или бесправный жилец?

«Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим кодексом» — так записано в ст. Водоснабжение ► 0 ЖК. Она открывает второй раздел закона, посвященный праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения. Собственник волен делать со своим жильем многое. Он может сдать его в наем, предоставить в безвозмездное пользование, подарить, завещать или, наконец, продать. Но в то же время и обязанностей у хозяина хоть отбавляй, ведь он должен нести бремя содержания этого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Все это требует денег, и немалых. Нужно платить за содержание жилья и коммунальные услуги, за свой счет проводить текущий и капитальный ремонт помещения и находящегося в нем оборудования, участвовать в ремонте и содержании общего имущества многоквартирного дома (а также общего имущества в коммунальной квартире, если он является собственником комнаты в ней).

И еще — уплачивать налог на недвижимое имущество и землю, но сколько именно, пока не совсем понятно. Дело в том, что до сих пор на федеральном уровне не решен вопрос о ставке налога, и по этому поводу на самом верху развернулась нешуточная дискуссия.

И все же нужно ли приватизировать свою квартиру, если вы этого еще не сделали? Большинство специалистов сходятся во мнении, что это необходимо, пока государство сохраняет за вами право бесплатной приватизации (до Отопление дома ► января Котельная ► 00Услуги под ключ ► г.). Основной аргумент «за» — квартира переходит в собственность, и вы можете распоряжаться ею по своему усмотрению: дарить, завещать, сдавать, отдавать в залог и т. п. С жильем, используемым по договору социального найма, это сделать невозможно, так как наниматель практически бесправен и полностью зависит от наймодателя, то есть, как правило, от государства. И если собственники могут создавать кооперативы и товарищества, чтобы рационально пользоваться совместным имуществом, выбирать управляющую организацию и в итоге минимизировать свои платежи, то наниматели вынуждены оплачивать все по выставленному счету и не могут оспорить суммы, в нем указанные. Бесправный жилец не может продать квартиру и купить меньшую с тем, чтобы погасить долги по квартплате и таким образом избежать выселения… Немаловажен и тот факт, что на данный момент размер ежемесячной платы за содержание жилья, находящегося в собственности или в найме, практически одинаков. В будущем, если введут высокую ставку налога на недвижимость для собственников помещений, государство с большой вероятностью увеличит и размер выплат за пользованием жильем, используемым по договору социального найма.

Но нельзя забывать и о том, что собственник (как, впрочем, и наниматель), «обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» (ч. Ремонт труб ► ст. Водоснабжение ► 0). Нарушение этих правил может служить основанием для прекращения прав собственности на жилье, и это по-настоящему страшно. Сначала орган местного самоуправления предупредит вас о необходимости устранить нарушения, а если ваши действия повлекут разрушение помещения, назначит соразмерный срок для его ремонта. Если вы не послушаетесь, суд по иску местного органа самоуправления может принять решение о продаже вашего жилья с публичных торгов и о выселении вас и членов вашей семьи. Тогда вам выплатят вырученные от продажи средства, за вычетом расходов на исполнение судебного решения. А кто сказал, что продадут жилье по рыночной стоимости? Вывод: не ссорьтесь с соседями и не проводите серьезный ремонт без разрешения местных властей.

Можно ли выселить бывшего супруга из своей квартиры? Как происходит выкуп жилья у собственника в связи с изъятием земли для государственных или муниципальных нужд? Об этом мы расскажем в следующем номере журнала.

Редакция благодарит компанию «ЖИЛЭКСПЕРТИЗА», адвоката Любовь Данилову и юриста Дарью Кононенко за помощь в подготовке материала.