Будущее — за ипотекой

Напомним нашим читателям основы вопроса. Мы применяем слово «ипотека», говоря об ипотечном кредите, или, другими словами, о кредите под залог недвижимого имущества. Ипотека представляет собой целевой банковский заем на приобретение недвижимости. Обеспечением ипотечного кредита служит либо недвижимость, которую вы покупаете, либо квартира, где проживаете в данный момент. В целом же ипотечный кредит ничем не отличается от обычного: банк предоставляет вам денежные средства, а вы обязуетесь вернуть их в определенный срок, уплатив проценты за пользование этими деньгами.

Почему ипотечное кредитование выгодно? Ответ довольно прост: вы можете стать собственником квартиры, имея на руках лишь Отопление дома ► 0-Водоснабжение ► 0 % от ее стоимости, а остальное — Отопление дома ► -Отопление дома ► 0 млн руб. (некоторые банки предлагают своим заемщикам и более значительные суммы) — получить в кредит.

Ипотечная купля-продажа недвижимости — несколько иной механизм, чем сделка купли-продажи, в которой участвуют, как правило, только продавец и покупатель (они могут действовать самостоятельно или через агента). Если вы решили приобретать квартиру по ипотечной схеме, то в сделке появится еще одна сторона — банк, кредитующий покупку недвижимости. От вас требуется уплатить застройщику (или владельцу квартиры на вторичном рынке) первоначальный взнос — он станет залогом того, что выбранное вами жилье не будет перекуплено. А оставшуюся часть стоимости жилища вы внесете после того, как получите кредит от банка.

В качестве первоначального взноса можно использовать государственный жилищный сертификат — субсидию на покупку жилья, которую выделяют, например, военным и членам их семей, сотрудникам Государственной противопожарной службы, работникам космодрома Байконур. Некоторые банки («Банк Москвы»), учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости (при постоянном росте цен на жилье далеко не у всех есть возможность купить квартиру), предлагают заемщикам так называемый кредит без первоначального взноса. Чаще всего это означает, что вы берете не один кредит, а два: собственно ипотечный и кредит в сумме первоначального взноса. Поэтому стоит внимательно отнестись к условиям такого договора и подсчитать, будет ли это вам выгодно.

Уменьшается и плата за кредит. Ставка кредита (процент от суммы кредита, который вы ежемесячно выплачиваете банку-кредитору) сейчас составляет 9,Монтаж систем ► -Отопление дома ► Продажа в кредит ► % годовых и продолжает снижаться. На данный момент ставки кредита в целом по России выше, чем общеевропейские. Однако, как уверяют банкиры, кредиты дешевеют быстрее, чем дорожает жилье. Процентная ставка не может меняться в течение всего срока, на который вы берете кредит. Это одновременно и хорошо, поскольку ставка кредита не будет увеличена, и плохо — уменьшать ставки банк тоже вряд ли станет (хотя существуют программы перекредитования, которые предполагают снижение платы по кредиту).

Обычно кредит погашают ежемесячными равными платежами. Платеж состоит из двух частей: процент по кредиту плюс ежемесячная сумма погашения кредита. Банки предусматривают возможность досрочного погашения. Однако чаще всего выплатить кредит раньше времени можно только с уплатой штрафа.

Заемщику предстоит возвращать банку ипотечный кредит в течение Отопление дома ► 0-Котельная ► Монтаж систем ► («ВТБ Котельная ► Ремонт труб ► «) или Водоснабжение ► 0 лет («Московский банк реконструкции и развития» и банк «Агроимпульс»). Зато при этом вы становитесь собственником жилья и выплачиваете его стоимость, уже проживая в новой квартире. Ведь накопить деньги для покупки недвижимости, не опасаясь, что их «съест» инфляция, практически невозможно, а аренда квартиры, вероятно, будет дороже, чем ежемесячные платежи по кредиту. Взять кредит можно и на семью. В этом случае супруги или родственники (например, кто-то из родителей и совершеннолетний ребенок, имеющий собственный доход, либо брат с сестрой) будут считаться созаемщиками. Учтите, что банк будет оценивать кредитоспособность каждого из созаемщиков. Это означает, что оба пакета документов, которые подают в банк, должны быть безупречны. Важно также знать, что даже в случае развода бывшие супруги остаются должниками по совместно взятому кредиту.

Если же вы не хотите брать кредит совместно с супругом (супругой), банк не будет вам препятствовать. Юристы советуют в этом случае заключить брачный контракт, по которому имущество, приобретенное с помощью кредита на имя кого-либо из супругов, является его личной собственностью и разделу не подлежит. Cуществует еще один вариант: супруг (супруга) официально отказывается от доли в покупаемой квартире, одновременно давая согласие на приобретение жилья в кредит и передачу его в залог банку.

Не стоит забывать о том, что существует и другая схема ипотечного кредитования. Допустим, вы хотите приобрести вторую квартиру или построить загородный дом. В таком случае обеспечением кредита может стать то жилье, которым вы располагаете в данный момент. Требования к жилью, выступающему в качестве залога, следующие: это должны быть отдельная квартира в многоквартирном доме или загородный дом, принадлежащие заемщику либо созаемщику по праву собственности и не обремененные правами третьих лиц (не завещанные и не оформленные по договору дарения). Дом не должен подлежать сносу или реконструкции (если же в доме планируется капитальный ремонт, допустимый вариант — без отселения жильцов). Кроме того, банки не слишком охотно признают как залог квартиры в панельных пятиэтажках.

Взяв ипотечный кредит, можно приобрести квартиру в новостройке либо в строящемся доме или на вторичном рынке. Ипотечные программы, рассчитанные на покупку жилья в уже построенном или возводящемся доме, не слишком отличаются друг от друга.

А вот операции с вторичным жильем имеют некоторые особенности. Выбирая такую квартиру, помните, что банк-кредитор подвергнет ее тщательной проверке, поскольку она может оказаться обремененной обязательствами предыдущих жильцов. Так, если из квартиры не были выписаны родственники прежнего владельца, они вправе потребовать восстановить их в правах. Поэтому при приобретении квартиры на вторичном рынке подготовьтесь к дополнительным расходам — кредитор обяжет вас заключить договор титульного страхования (застраховать риск утраты права собственности).

Оформляем кредит

Итак, вы решили взять ипотечный кредит. Первое, что вам предстоит, — выбрать среди предлагаемых банками программ ипотечного кредитования ту, которая устроит именно вас. Для этого можно провести самостоятельное маркетинговое исследование, или изучить обзоры, публикуемые в газетах и журналах, или, наконец, обратиться за помощью к ипотечному брокеру.

Затем необходимо подать заявку на кредит и собрать определенный пакет документов, на основании которых банк примет решение о выдаче вам ипотечного кредита. Обычно в состав пакета входят документы, удостоверяющие личность, и бумаги, подтверждающие доход заемщика (кстати, некоторые банки даже могут принять во внимание вашу неофициальную — так сказать, «серую» — зарплату, подтвержденную справкой по форме банка). В зависимости от размера вашего дохода будет определена сумма кредита, которую готов предоставить банк. Есть банки («КИТ Финанс»), не требующие от заемщика документального подтверждения дохода. Но это означает, что ставка по подобному кредиту будет выше, а сумма, которую банк даст в кредит такому заемщику, — существенно меньше, чем предоставляемая тому, кто подтвердил свои доходы.

Список документов можно найти на сайте или получить в отделении выбранного вами банка. Стандартный пакет документов, который представляет заемщик в банк вместе с заявлением о кредите, включает:

• копию паспорта заемщика;
• документ из бухгалтерии организации, где работает заемщик, о его доходах за последние Отопление дома ► Котельная ► мес (справка по форме Котельная ► -НДФЛ);
• копию трудовой книжки или справки с места работы (послужного списка);
• сведения об образовании и трудовой деятельности с указанием места работы и должности заемщика;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что заемщик не состоит там на учете (эти документы требуют предоставлять не все банки);
• страховое свидетельство государственного пенсионного страхования;
• копию свидетельства о браке (либо о его расторжении);
• копии свидетельств о рождении детей или копии их паспортов;
• копии свидетельств о смерти родителей, детей, супругов.

Если кредит берут супруги-созаемщики, то пакет документов соответственно удваивается. Немногие банки готовы дать кредит и супружеским парам, не состоящим в официальном браке (при этом, как и для заемщиков, которые не могут подтвердить свой доход, ставки кредита увеличиваются).

Сроки рассмотрения заявок различны — от Отопление дома ► дня («БИНБАНК») до Отопление дома ► Договор, гарантия ► дней («Сбербанк России»). Отдельные банки предоставляют своим потенциальным заемщикам дополнительные услуги — например, можно подать заявку на кредит по Интернету или же вызвать агента на дом («БИНБАНК»). Рассмотрение заявок в большинстве банков стало бесплатным, хотя кое-где («ВТБ Котельная ► Ремонт труб ► » и «Росбанк») за это продолжают взимать небольшую плату.

Если банк принимает решение о выдаче ипотечного кредита, то заемщик должен в течение Водоснабжение ► мес найти квартиру и получить согласие банка на ее приобретение. Нередко банки сами предлагают заемщику варианты квартир-новостроек. Сотрудничество банка-кредитора и застройщика особенно удобно для тех, кто собирается покупать квартиру в строящемся доме, поскольку банк проверит юридическую чистоту сделки и будет гарантом того, что вы не пополните ряды печально известных обманутых дольщиков.

Если банковские специалисты сочтут, что выбранная заемщиком квартира (уже построенная или строящаяся) может быть принята в качестве залога, начинается оформление документов. Помните: если вы не нашли предмет залога (то есть жилье) за отведенные Водоснабжение ► мес, вам придется вновь подавать заявку на кредит.

Вернемся к документам. Как правило, кредитный договор и договор купли-продажи составляют и подписывают одновременно в отделении банка. Кроме того, обязательно заключают договор комплексного страхования.

После того как документы составлены и подписаны, их вместе с закладной на квартиру регистрируют в местном отделении Федеральной регистрационной службы. Обычно эта процедура занимает до Отопление дома ► Ремонт труб ► дней, хотя ее можно и ускорить (например, если заверить сделку нотариально, на регистрацию отводят Услуги под ключ ► дней). Отделение Федеральной регистрационной службы выдает заемщику свидетельство о праве собственности, которое затем представляют в банк, где его также регистрируют. Регистрация кредитного договора и договора купли-продажи квартиры осуществляется еще до передачи основной суммы ее стоимости — это одна из гарантий того, что покупатель действительно получит ту квартиру, на которую он рассчитывает.

Как происходит оплата квартиры? Мы уже упоминали, что еще до подписания кредитного договора заемщик уплачивает первоначальный взнос, который в соответствии с условиями договора составляет Отопление дома ► 0-Водоснабжение ► 0 % стоимости жилья. Те средства, которые банк выделяет в качестве кредита, обычно перечисляют на счет заемщика после подписания договоров. Затем заемщик переводит их на счет застройщика или передает наличными продавцу (например, при покупке ипотечного жилья на вторичном рынке) — тогда расчет происходит через банковскую ячейку. Однако специалисты советуют и в этом случае воспользоваться безналичной системой оплаты — так будет спокойнее и продавцу, и покупателю.

Долг платежом красен

Теперь, когда деньги переданы и документы оформлены, заемщик становится владельцем квартиры, может зарегистрироваться в ней сам и оформить регистрацию членов своей семьи. Только не стоит забывать, что квартира остается под залогом до момента полного погашения ипотечного кредита. А это означает, что ипотечное жилье нельзя подарить, обменять или продать без согласия банка. Кроме того, если вы хотите сдавать квартиру внаем, нужно обсудить данную возможность с сотрудниками банка — возможно, вас обяжут дополнительно застраховать недвижимость.

На протяжении ряда лет (в полном соответствии с условиями ипотечного кредитного договора) заемщик будет обязан вносить в установленный срок предусмот-ренную договором сумму ежемесячного платежа. Размер платежей и порядок их внесения определяет банк, и заемщик вместе с другими документами получает график платежей по кредиту.

Помимо собственно платежей по кредиту у заемщика будут и дополнительные расходы. Они могут составить до Монтаж систем ► % суммы кредита. Во-первых, заемщику придется заплатить за открытие и обслуживание ссудного счета (обычно это 0,Монтаж систем ► -Водоснабжение ► % суммы кредита), во-вторых — за нотариальное оформление договора, в-третьих, предстоят затраты при перечислении ежемесячных платежей. Некоторые банки («ВТБ Котельная ► Ремонт труб ► «) комиссию не берут, но существует плата за определение подлинности купюр и конвертацию платежа (даже если стоимость квартиры указана в иностранной валюте и вы взяли валютный кредит, оплата покупаемого жилья производится в рублях — таковы правила банковских расчетов).

Портрет заемщика

Особого внимания заслуживают требования к заемщикам. Первое из них — возраст: минимальный составляет Отопление дома ► Договор, гарантия ► лет. Стоит отметить, что, поскольку для молодых людей актуальна проблема призыва в армию, даже при наличии дохода, достаточного для получения кредита, юношам предстоит доказать банку, что на период выплаты кредита они не будут призваны на срочную службу. А незамужним женщинам, берущим кредит, надо будет подтвердить серьезность своих намерений погасить его (предоставив справку о том, что заявительница не беременна). Максимальный возраст на момент обращения за кредитом — Продажа в кредит ► 0 лет, но к времени полного возврата кредита заемщику должно быть не более Услуги под ключ ► 0 лет.

Второе требование — постоянный источник дохода у заемщика. Если он работает (и может подтвердить это, предоставив копию трудовой книжки или справки с места работы), то стаж на последнем месте должен быть не менее Водоснабжение ► мес. Возможны и другие варианты — например, доход заемщика составляют плата за использование имущества, принадлежащего ему по праву собственности (допустим, арендная плата за квартиру) или дивиденды по акциям.

Третье требование — психическое здоровье. Для подтверждения возьмите справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах или предъявите в банке водительское удостоверение, охотничий билет либо разрешение на ношение оружия — на ваше усмотрение (получить ни один из этих документов невозможно, если человек состоит на учете в ПНД).

Застраховать все!

Страхования ипотечной недвижимости не избежать — банку нужны гарантии возврата денег. Количество страховок, которые предстоит оформить заемщику, зависит от того, какое жилье он приобретает. Самое большое число страховых договоров придется заключить заемщикам, покупающим квартиру на вторичном рынке. В этом случае заемщик должен застраховать:

• жизнь и трудоспособность;
• риск повреждения квартиры;
• право собственности. (Так называемое титульное страхование используется только при приобретении в кредит вторичного жилья. Оно призвано защитить кредитора в том случае, если возникнут проблемы с юридической чистотой квартиры — например, окажется, что один из прежних ее жильцов, не выписанных по каким-то причинам, желает истребовать квартиру у заемщика. Тариф на титульное страхование определяется степенью риска и составляет 0,Котельная ► Монтаж систем ► -0,Монтаж систем ► % от суммы кредита.)

Если заемщик при помощи ипотечного кредита покупает квартиру в новостройке или даже недостроенную квартиру, то страховать предстоит жизнь и трудоспособность заемщика, а также риск повреждения квартиры.

Существуют определенные особенности, связанные со страхованием строящегося ипотечного жилья. На этапе заключения договора страхуют лишь ваши жизнь и трудоспособность — поскольку квартиры еще нет, застраховать ее невозможно. После того как построенный дом будет введен в эксплуатацию, заемщик должен застраховать и ипотечную квартиру.

Сумма, на которую предстоит застраховать жизнь и трудоспособность заемщика, зависит от его возраста, состояния здоровья, рода деятельности. Обычно минимальный тариф на страхование жизни составляет около 0,Монтаж систем ► % от суммы кредита.

Риск повреждения ипотечной недвижимости — вторая составная часть страховки. Сумма затрат на страхование зависит от стоимости ипотечного жилья, а минимальный тариф на этот вид — около 0,Водоснабжение ► % суммы кредита.

Итак, каковы затраты на страхование ипотечной недвижимости? Традиционно страховая сумма — это не менее, чем размер кредита, плюс Отопление дома ► 0 % от нее. Однако она не должна превышать стоимость квартиры. В первый год выплаты по договору комплексного страхования составят Отопление дома ► ,Монтаж систем ► -Отопление дома ► ,Услуги под ключ ► % от размера кредита, а затем будут уменьшаться с каждым платежом. Чем меньше сумма кредита, тем меньше и размер страховых выплат.

Ипотечный калькулятор

Банки часто размещают на своих интернет-сайтах ипотечные кредитные калькуляторы, позволяющие приблизительно подсчитать платежи. Попробуем и мы определить возможные расходы.

Будем исходить из того, что банк, в который мы обратились за кредитом, не берет денег за рассмотрение заявлений. Выбранная нами квартира представляет собой вторичное жилье и стоит, предположим, Монтаж систем ► ,Котельная ► млн руб. Размер первоначального взноса составит Отопление дома ► Монтаж систем ► % (Услуги под ключ ► Договор, гарантия ► 0 тыс. руб.), сумма кредита — соответственно Ремонт труб ► , Ремонт труб ► Котельная ► млн руб., срок кредита — Отопление дома ► 0 лет, а процентная ставка по кредиту — Отопление дома ► Отопление дома ► %. В этом случае вы будете выплачивать каждый месяц около Продажа в кредит ► Монтаж систем ► тыс. руб. — ежемесячный платеж и страховой взнос. В итоге вы заплатите за квартиру примерно Услуги под ключ ► ,Котельная ► Договор, гарантия ► млн руб., то есть существенно больше, чем получите от банка в кредит.

Деньги, бесспорно, огромные. Однако отдавать их вам предстоит на протяжении нескольких лет, а квартира уже будет в вашей собственности. Кроме того, предусмотрена возможность получения налогового вычета (это значит, что сумма ваших налогов значительно сократится).