Сейчас стоимость жилья более или менее стабильна, а цены на начальном этапе строительства дома и после его ввода в эксплуатацию уже не отличаются в разы. В обеих столицах их рост либо совсем прекратился, либо не превышает инфляцию (по разным секторам рынка). В некоторых регионах недвижимость продолжает дорожать, но, опять-таки, не столь ускоренными темпами. В общем, ситуация достаточно спокойная, повышенного спроса на жилье не наблюдается, все учатся работать в новой ситуации.
Но ведь у многих граждан квартирный вопрос так и не решен! И более половины жителей России, по данным различных опросов, по-прежнему хотели бы улучшить свои жилищные условия. Однако ни у кого из этих миллионов людей нет достаточной суммы денег, чтобы сразу взять и купить себе квартиру или дом. Основных вариантов решения этой проблемы всего три: получение ипотечного кредита, вступление в жилищный кооператив и долевое участие в строительстве. Сегодня мы подробно поговорим о последнем из них.
Отопление дома ► апреля Котельная ► 00Монтаж систем ► г. вступил в силу Федеральный закон № Котельная ► Отопление дома ► Ремонт труб ► от Водоснабжение ► 0.Отопление дома ► Котельная ► .Котельная ► 00Ремонт труб ► г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — «О долевом строительстве»). Очень интересный, важный, первый в своем роде, а главное — очень полезный для людей. Человек, участник долевого строительства, становится, наряду с застройщиком, одним из двух главных действующих лиц в процессе возведения многоквартирного дома. И на отношения этих двух персонажей распространяется к тому же действие закона «О защите прав потребителей».
Сразу заметим, что все сказанное ниже и записанное в законе № Котельная ► Отопление дома ► Ремонт труб ► касается лишь отношений между застройщиками и участниками долевого строительства домов и объектов недвижимости, разрешения на строительство которых были выданы не ранее даты вступления закона в силу — Отопление дома ► апреля текущего года.
О предметах и понятиях
Итак, имеются два основных фигуранта. Первый — застройщик — «юридическое лицо… или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства… для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство». Второй — участник долевого строительства — гражданин или юридическое лицо. Совместно они могут строить не только жилые дома, но и гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Это записано в статье (далее — ст.) Котельная ► закона.
Здесь же дается четкое определение объекта долевого строительства (далее — объекта), то есть того, что в будущем должно стать вашей квартирой, гаражом или, скажем, местом в подземном паркинге под домом. Это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав этого дома или объекта недвижимости, строящегося, в том числе, с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Совсем недавно (а зачастую это продолжается и сейчас, в обход закона) строители многоквартирных домов, оформляя свои взаимоотношения с гражданами- дольщиками, пользовались нормами Гражданского кодекса (ст. Отопление дома ► Продажа в кредит ► Отопление дома ► ), которым для большинства сделок предусмотрена простая письменная форма договоров. Отдавая свои деньги, человек подписывал договоры «Об инвестировании в строительство», «О долевом участии в финансировании строительства» или другие им подобные. Текст этих документов составлялся юристами в интересах строительных компаний. Перед дольщиком возникала дилемма: подписывать ли типовой документ, подоплека и возможные последствия исполнения которого не всегда ясны обычному человеку, или вообще отказаться от своей затеи. Теперь ст. Отопление дома ► нового закона предусмотрено лишь одно «правильное» название договора: «Договор участия в долевом строительстве». Кроме того, документ должен проходить государственную регистрацию на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося дома (ст. Отопление дома ► Услуги под ключ ► ). Сразу несколько статей закона посвящено содержанию и механизму действия договора (об этом — ниже).
|
|||
Кому доверить свои деньги?
Конечно, на этот вопрос каждый должен ответить сам. Но, согласно новому закону, застройщик вправе привлекать деньги граждан только после получения официального разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства дома (ст. Водоснабжение ► ). Но не все компании имеют право привлекать средства граждан, а лишь «хорошие», то есть отвечающие требованиям данного закона. Если же деньги взял застройщик, не имевший на это права (взял слишком рано, не получив разрешения на строительство, или вообще был не вправе брать), человек может потребовать от него немедленного возврата средств, «а также предусмотренных ст. Водоснабжение ► 9Монтаж систем ► Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков». Откуда человек узнает о том, что где-то возводится дом и в нем можно купить квартиру? Конечно, из рекламы. Но у рекламы, связанной с привлечением денег участников долевого строительства, есть свои особенности (ст. Котельная ► Котельная ► ). Обратили ли вы внимание, как изменилось содержание щитов на улицах городов? Реклама стала просто информировать нас о том, что строится жилье, и не более того. Встречаются лишь такие фразы, как «Строим по правилам», «Стартовые цены» и т. п. А все потому, что закон не разрешает «приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности» и рекламировать дом до получения разрешения на строительство (то же, что в ст. Водоснабжение ► ). И запрещает распространение рекламы для привлечения дополнительных денег в долевое строительство на срок приостановления деятельности застройщика в части привлечения средств для долевого строительства.
Прельстившись чьим-либо предложением, подробно изучите и по возможности проверьте информацию о компании. Итак, согласно ст. Котельная ► 0 закона, застройщик «обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу» свои учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации застройщика, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о своей финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, сведения о прибыли и убытках за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, а также аудиторское заключение за последний год работы. К сожалению, в реальной жизни получить все эти документы для просмотра очень сложно, а зачастую невозможно. Свой отказ предоставить их застройщик может мотивировать тем, что после многократного хождения по рукам бумаги будут непригодны для использования. Ведь закон не разрешает показывать копии документов: раз слова «копии» в его тексте нет, значит, имеются в виду оригиналы. В этом смысле данная статья (а также следующая по порядку) нуждается в доработке, поскольку на практике применяться не может.
А в ст. Котельная ► Отопление дома ► записано, что, если вы все же отважились подписать договор и пополнили ряды участников долевого строительства, застройщик обязан по вашему требованию предоставить вам для ознакомления еще больший объем информации о себе и своей деятельности:
• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства дома;
• заключение государственной экспертизы проектной документации, если в соответствии с законом такая экспертиза должна была проводиться;
• проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права на земельный участок.
По идее, изучив эту гору бумаг, вы (а лучше ваш юрист) сможете понять, все ли идет по графику, получите ли вы в результате квартиру именно того качества, которого ожидаете, и т. д. Но по тем же причинам (необходимости представления оригиналов документов) эта статья на практике не применяется. И подробные сведения о проекте строительства дольщик может почерпнуть лишь из информационных материалов, подготовленных для этих целей застройщиком (на сайте компании, в виде буклетов и т. п.).
А еще хотелось бы добавить, что в ст. Отопление дома ► Договор, гарантия ► закона прямо записано, что застройщик может использовать средства, уплачиваемые дольщиками, только на цели строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости в соответствии с проектной декларацией.
|
|||
О договоре
Как должен выглядеть и что должен содержать «правильный» договор участия в долевом строительстве? Этому вопросу посвящена ст. Ремонт труб ► закона № Котельная ► Отопление дома ► Ремонт труб ► . Итак, застройщик возводит дом, а дольщик платит ему деньги за причитающуюся ему в будущем одну из квартир в нем (а точнее — за объект долевого строительства). В тексте договора обязательно должна присутствовать следующая информация:
• определение объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, в соответствии с проектной декларацией (площадь квартиры, количество комнат, местонахождение в доме и т. д.);
• срок передачи объекта;
• цена договора, сроки и порядок оплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.
Если в договоре отсутствуют перечисленные условия, он считается недействительным. До передачи дольщику риск случайной гибели и повреждения объекта долевого строительства несет застройщик, а после ввода дома в эксплуатацию и подписания сторонами передаточного акта — сам дольщик. В случае его смерти права и обязанности по договору переходят к наследникам, причем застройщик не вправе им в этом отказать.
Но как быть, если вам предлагают подписать документ, который называется не «Договор участия в долевом строительстве», а как-то иначе? Тут уж придется решать на свой страх и риск. По идее, никакие другие договоры для привлечения денег дольщиков заключать нельзя (законом это не предусмотрено). Но ведь юристы могут придумать — и придумывают — другие формы договоров, которые не подпадают под действие закона «О долевом строительстве». Считать ли все их недействительными, должен решать суд. Но правоприменительной практики пока нет, и когда она появится, никто не знает… Тем не менее в той же ст. Ремонт труб ► прямо написано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином (а не фирмой) исключительно для личных, семейных, домашних и тому подобных нужд, применяется законодательство о защите прав потребителей, в том числе сам закон «О защите прав потребителей» № Котельная ► Водоснабжение ► 00-Отопление дома ► от 0Услуги под ключ ► .0Котельная ► .Отопление дома ► 99Котельная ► г. А он, как известно, у нас суров.
Обязательная часть договора — его цена, то есть размер денежных средств, которые дольщик уплачивает застройщику (ст. Монтаж систем ► ). Она обычно состоит из двух частей: той, что предназначена для возмещения затрат на строительство объекта, и другой — на оплату услуг застройщика. В принципе цена договора может изменяться после его заключения по соглашению сторон. Но лишь в случае, если самим договором такая возможность предусмотрена. Деньги вносятся дольщиком единовременно или частями, в течение определенного времени (это должно быть отражено в документе). Застройщик может потребовать расторжения договора в судебном порядке, если дольщик просрочил внесение платежа более чем на три месяца или систематически нарушал сроки внесения платежей — более чем три раза за Отопление дома ► Котельная ► месяцев. В случае, если задержка оказалась не столь длительной, но сроки внесения денег все же не были соблюдены, участник долевого строительства должен уплатить застройщику неустойку (пени) в размере Отопление дома ► /Отопление дома ► Монтаж систем ► 0 ставки рефинансирования Центрального банка РФ (на данный момент она составляет Отопление дома ► Водоснабжение ► %) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Кажется, что это пустяки. И все же при задержке платежа размером Отопление дома ► млн руб. на Отопление дома ► 0 дней получается ни много ни мало Договор, гарантия ► Продажа в кредит ► Продажа в кредит ► Услуги под ключ ► руб.
Застройщик несет ответственность за соблюдение сроков строительства: он обязан передать дольщику объект не позднее срока, указанного в договоре (ст. Продажа в кредит ► ). Но в жизни бывает всякое, и темп строительства нарушается не только по вине застройщика. Поэтому в законе записано, что срок может быть изменен по соглашению сторон, если это предусмотрено текстом договора, но прежде, не позднее чем за два месяца до наступления дня «икс», застройщик должен направить дольщику соответствующую информацию и свои предложения. Если он этого не сделал или в договоре не оговаривается возможность изменения срока передачи объекта, застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени), причем вдвое большего размера — Отопление дома ► /Услуги под ключ ► Монтаж систем ► ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Получается, соответственно, Отопление дома ► Услуги под ключ ► Водоснабжение ► Водоснабжение ► Ремонт труб ► руб. за Отопление дома ► 0 дней отставания по срокам.
|
||
Качественная передача
Как быть, если, придя в передаваемую вам квартиру, вы обнаружите кучу строительных дефектов? Нужно сразу же составить акт с описанием всех недостатков. Что делать дальше — написано в законе. Во-первых, застройщик обязан (!) передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, а при отсутствии или неполноте таких условий — требованиям технических, градостроительных регламентов, проектной документации и другим обязательным требованиям (ст. Услуги под ключ ► ). Во-вторых, если качество объекта оказалось хуже предполагаемого в результате нарушения застройщиком условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика (на выбор):
• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного выявленным недостаткам уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.
А «в случае существенного нарушения требований к качеству» участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денег и уплаты процентов.
Напомним еще раз, что все это касается домов, разрешение на строительство которых было получено после Отопление дома ► апреля Котельная ► 00Монтаж систем ► г. В «старых» новостройках разбираться со строителями намного сложнее, но настаивать на своем все равно нужно. И у вас всегда есть в запасе стопроцентный рычаг давления: до удовлетворения ваших претензий по качеству можно спокойно и твердо отказываться подписывать акт приема-передачи. А его обязательно нужно составлять и подписывать согласно Гражданскому кодексу.
В каждом договоре для объекта долевого строительства (квартиры, гаража и т. п.) должен предусматриваться гарантийный срок, в течение которого дольщик «вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта». Срок этот не может быть менее пяти лет со дня передачи дольщику объекта.
Но как правильно передать и, соответственно, получить построенную недвижимость? Об этом рассказывает ст. Договор, гарантия ► комментируемого закона. «Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче». Это происходит не ранее чем после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома (в старых терминах — после сдачи госкомиссии). Обретя соответствующий документ, компания-застройщик должна «раздать» объекты дольщикам в течение двух месяцев, но не позднее срока, указанного в договоре. А каждый участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта в сроки, предусмотренные текстом договора. Если же они не прописаны — в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения о готовности от застройщика. В свою очередь, дольщик, изучив передаваемый ему объект, может обнаружить его несоответствие требованиям, указанным в ст. Услуги под ключ ► (см. выше), и отказаться от подписания передаточного акта. А также потребовать от застройщика составления другого акта, где будут описаны все выявленные дефекты.
|
|||
Исполнение договора
Закон № Котельная ► Отопление дома ► Ремонт труб ► в полной мере защищает права дольщиков и ставит застройщиков в жесткие рамки. Яркое подтверждение тому — ст. 9, которая разрешает участнику долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В то время как застройщик не имеет права этого делать ни при каких обстоятельствах. Отказаться от исполнения договора он может, только обратившись в суд.
Итак, скромный индивид в состоянии смешать карты строительной компании, на вполне законных основаниях в одностороннем порядке отказавшись от исполнения договора участия в долевом строительстве. Дольщик может сделать это в том случае, если:
• застройщик не исполняет свои обязательства по передаче объекта (например, будущей квартиры) в срок, который указан в договоре;
• строительство многоквартирного дома или другой недвижимости, в состав которой входит объект, прекращено или приостановлено, так что делается очевидным, что срок передачи объекта будет нарушен;
• проектная документация строящегося дома претерпела существенные изменения, в том числе серьезно уменьшились или увеличились размеры объекта;
• изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома (например, вместо обещанной парикмахерской в цокольном этаже решили разместить игровой клуб);• застройщик не исполняет свои обязанности по устранению недостатков строительства (см. ст. Услуги под ключ ► );
• существенно нарушаются требования к качеству объекта долевого строительства.Седьмой пункт говорит об «иных предусмотренных законом случаях», что создает почву для всевозможных разночтений и трактовок закона юристами и адвокатами.
Когда же обязательства по договору считаются выполненными? Если речь идет о застройщике — с момента подписания сторонами передаточного акта или другого документа о передаче объекта долевого строительства. А в случае с дольщиком — с момента уплаты всех денег, причитающихся с него по договору, и, опять-таки, подписания акта приема-передачи (ст. Отопление дома ► Котельная ► ).
Очень важный момент — обеспечение исполнения обязательств застройщика (ст. Отопление дома ► Водоснабжение ► ). Для этого придуман следующий механизм. После того как договор проходит госрегистрацию, строящийся дом и земельный участок (принадлежащий застройщику на правах собственности или аренды), на котором он находится, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства — залогодержателей. Зачем это нужно? Если застройщик-залогодатель начнет нарушать свои обязательства, связанные с постройкой дома (сорвет сроки, у него возникнут финансовые проблемы и т. п.), недвижимость можно будет продать, а вырученные деньги плюс предусмотренные законом пени и неустойки выплатить дольщикам. При возникновении у дольщиков серьезных претензий, в результате которых встанет вопрос об обращении взыскания на предмет залога, застройщик должен будет зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. И тогда его можно будет реализовать и разделить деньги между залогодержателями (ст. Отопление дома ► Монтаж систем ► ).
Но среди них, как правило, числятся не только граждане и юридические лица — участники долевого строительства, но и банк, выдавший застройщику кредит на подготовку и проведение строительства дома. Деньги, вырученные от продажи недостроенного дома, распределяются между залогодержателями пропорционально размерам их требований. Но человек, дольщик — это, тем не менее, главный фигурант. И его требования удовлетворяются в первую очередь. А тот банк, который выдал кредит под залог земельного участка и (или) недостроенного дома, несет солидарную с застройщиком ответственность за исполнение обязательств перед дольщиками.
К сожалению, все положения закона «О долевом строительстве» невозможно обсудить в одной публикации. Кроме того, некоторые статьи этого документа по разным причинам пока не применяются на практике. В марте текущего года, еще до вступления закона в силу, в Государственную думу были внесены поправки (законопроект № Отопление дома ► Монтаж систем ► 0Водоснабжение ► 0Продажа в кредит ► -Ремонт труб ► ), суть которых сводилась к смягчению требований к застройщикам. Авторы изменений предлагали, помимо прочего, разрешить строительным компаниям в одностороннем порядке, без обращения в суд, отказываться от исполнения договоров участия в долевом строительстве, если дольщик не выполняет своих обязательств. А еще — уменьшить размер неустойки за нарушение сроков строительства (выплачиваемой застройщиком дольщику) с Отопление дома ► /Услуги под ключ ► Монтаж систем ► до Отопление дома ► /Водоснабжение ► 00, то есть в четыре раза. Также законопроект предусматривал новую возможность привлечения средств граждан (помимо заключения договора участия в долевом строительстве) — путем выпуска облигаций, закрепляющих право на предоставление имущественного эквивалента, в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах. Поправки были отклонены, и закон действует, но выполняется плохо… Будущее покажет, как решится возникшая проблема. Надеемся, что государство все же отстоит права своих граждан, ведь многим из них очень нужно доступное жилье.
Редакция благодарит инвестиционно-строительную компанию «СИТИ-XXI ВЕК»,юридический консультационный центр «ЦЕНТРЮРСЕРВИС» и адвоката Любовь Данилову за помощь в подготовке материала.
|
