Элементарная ипотека

Прежде всего определимся с терминами, ведь ипотечное кредитование — общее название. Под ипотекой мы подразумеваем заем, предоставляемый на покупку жилья под залог недвижимости. При ипотеке специфичен способ обеспечения кредита — если заемщик кредит не вернет, его квартира будет продана, а кредитор из стоимости этого жилья получит возмещение своих убытков. Ипотека имеет публичный характер: о факте займа должно быть известно другим заинтересованным лицам, чтобы не было возможности под залог одного и того же имущества взять кредит одновременно в разных организациях. Именно для этого и совершается запись о получении ипотечного кредита в Едином государственном реестре.

Заранее оцените свои денежные возможности — ведь выплаченные за квартиру средства могут значительно превышать ее рыночную стоимость. И запаситесь изрядным терпением — потенциальному заемщику предстоит не только сбор документов, но и ожидание въезда в новую квартиру (с момента первого обращения в банк до дня новоселья пройдет несколько месяцев).

Откуда взялась ипотека?

Термин «ипотека» появился в Греции в начале VI в.до н. э. (его ввел афинский законодатель Солон). Так назывался каменный столбик, который ставился на земельном участке для того, чтобы напоминать заемщику о его долге.

На Руси в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю возник институт заклада — прообраз современной ипотеки. Правда, долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. Только в середине XVIII в. появились первые кредитные учреждения: для дворянства — санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской конторе, для купцов — соответствующие отделения в Санкт-Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Все они кредитовали под залог имений. Впоследствии эти кредитные организации были объединены в Государственный заемный банк. А при нем в 90-х гг. XIX в. образована Страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России, занимавшееся прежде всего страхованием домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. В стране с начала Услуги под ключ ► 0-х гг. XIX в. действовало Отопление дома ► Отопление дома ► акционерных ипотечных (земельных) банков, причем за все время их существования разорился только один.

Таким образом, к Отопление дома ► 9Отопление дома ► Услуги под ключ ► г. в России существовала развитая банковская система долгосрочного кредитования, которая не только имела законодательное обеспечение, но и была достаточно хорошо организована. У специалистов не вызывает сомнений, что российский опыт долгосрочного кредитования, в частности под залог земли, в значительной мере был использован при развитии и американской, и европейской ипотеки. Однако после Отопление дома ► 9Отопление дома ► Услуги под ключ ► г. ипотека в России по известным причинам прекратила существование.

Процедура

На сегодняшний день ипотечные механизмы уже отлажены. Можно сказать, что вся процедура ипотечного кредитования представляет собой чередование «денежно-бумажных» этапов и этапов «ожидания».

Процесс получения кредита начинается с подачи заявления в банк и сбора документов. Ипотечный кредит может взять не только один человек, но и семья. В этом случае родственники выступают в качестве созаемщиков. Затем претендент будет ожидать решения банка. На это может уйти до четырех недель. В редких случаях — например, если вероятный клиент не отвечает базовым требованиям банка — ответ дают раньше. Скорее всего банковский консультант сможет сразу сказать, будет ли предоставлен кредит. Однако официальный ответ в обязательном порядке должен быть дан в письменном виде. Подтверждение согласия банка на выдачу ипотечного кредита необходимо для подтверждения намерений заемщика при обращении в риелторское агентство.

Подбор квартиры (это может быть и первичное, и вторичное жилье — в зависимости от предпочтений и возможностей заемщика) — дело крайне трудное и долгое. Большинство ипотечных программ дают клиенту на поиски подходящего жилья три месяца. Возможно, потенциальный заемщик уже присмотрел себе квартиру, однако риелтор не даст никаких гарантий, что понравившуюся жилплощадь не купит кто-то другой. Вносить задаток в этом случае не стоит — он может пропасть за то время, пока заемщик будет собирать документы и ожидать решения о предоставлении кредита.

Итак, квартира подобрана, после чего производится ее оценка. В некоторых случаях, как свидетельствуют участники ипотечного рынка, это происходит после внесения задатка. А затем — обращение в страховую компанию для определения возможностей страхования квартиры. При согласии банка и страховой компании принять данное жилье в качестве залога назначается дата сделки.

Следующий этап — собственно совершение сделки. Опытные продавцы советуют не планировать никаких других дел на день оформления документов. Ведь встреча с представителями банка, подписание документов, закладка денег в ячейку, посещение нотариуса, повторный визит в банк (теперь уже с закладной) скорее всего продлятся с утра до вечера. Наконец, происходит регистрация сделки (это занимает около Отопление дома ► мес). Последнее, что ожидает «уже-почти-владельца-квартиры», — получение зарегистрированных договоров купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации права собственности и других документов.

Как выбрать банк

Выбор банка для обращения за кредитом — это один из самых важных вопросов, который предстоит решить. На сегодняшний день ипотечные продукты предлагают более Котельная ► 00 банков, поэтому нужно определиться с тем, что необходимо конкретному заемщику. Пионерами в этой области были «СБЕРБАНК РОССИИ», «DELTACREDIT БАНК», «РАЙФФАЙЗЕНБАНК». Сейчас собственные ипотечные программы существуют во «ВНЕШТОРГБАНКЕ Котельная ► Ремонт труб ► «, «ГАЗПРОМБАНКЕ», «МОСКОВСКОМ БАНКЕ РЕКОНСТРУКЦИИ И РАЗВИТИЯ» (МБРР), «НАЦИОНАЛЬНОЙ ИПОТЕЧНОЙ КОМПАНИИ», «БАНКЕ МОСКВЫ» и ряде других. Появились специализированные ипотечные банки — например, «ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК».

Изучая ипотечные программы, предлагаемые банками, оцените:
• ставку кредита и срок, на который он будет выдан;
• время и стоимость рассмотрения банком заявления о предоставлении кредита (в одних банках процедура рассмотрения бесплатная, в других за это необходимо будет заплатить Отопление дома ► -Водоснабжение ► тыс. руб.);
• возможность досрочного погашения кредита, наличие ограничений и санкций при досрочном погашении;
• процент максимальной доли выплат от совокупного дохода (специалисты ипотечного рынка настоятельно рекомендуют обратить самое пристальное внимание на эту цифру, полагая, что максимальная доля выплат не должна превышать Ремонт труб ► 0-Монтаж систем ► 0 % от общего заработка семьи);
• полную стоимость всех процедур, в том числе сбора за ведение ссудного счета (сбор может быть разовым или взимается ежегодно; размер его составляет до Котельная ► % от суммы кредита за год);
• предоставление отсрочки в случае невозможности временно осуществлять выплаты;• процедуру взыскания залога и предоставления временного жилья;
• варианты оплаты (например, в МБРР заемщик получает пластиковую карту, которая позволяет делать ежемесячные платежи).

Сайты всех крупнейших банков позволяют заполнить заявление о предоставлении кредита и воспользоваться ипотечным калькулятором, так что у вас будет возможность заранее «отрепетировать» обращение в банк. Если все условия ипотечной программы устраивают заемщика, есть смысл идти в банк с заявлением.

Ставки

Разумеется, ставки по ипотечным кредитам устанавливаются каждым из участников рынка самостоятельно. Однако существуют ставки, которые вводятся в действие государственным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» предусматривает, что в течение Котельная ► 00Продажа в кредит ► г. процентная ставка по ипотечным кредитам будет снижена до Отопление дома ► Котельная ► % годовых, а в Котельная ► 00Услуги под ключ ► г. — до Отопление дома ► Отопление дома ► % годовых в рублях. Решением правления АИЖК от 9 июня Котельная ► 00Продажа в кредит ► г. процентные ставки по ипотечным продуктам агентства снижены с Отопление дома ► июля Котельная ► 00Продажа в кредит ► г. в среднем на 0,Монтаж систем ► %.

Надо иметь в виду, что новые, уменьшенные ставки распространяются только на вновь выдаваемые кредиты. Если даже в вашем кредитном договоре четко сказано, что снижение ставки возможно, банк внимательно рассмотрит конкретный случай. Поэтому если кредитор не захочет уменьшать первоначальную ставку, то ничто не заставит его сделать это.

Ставка кредита может быть изменена путем так называемого перекредитования, то есть погашения старого кредита посредством нового, целевого, который будет предоставлен на совершенно других условиях. Для этого необходимо обратиться к своему первичному кредитору с заявлением о возможности получения такого кредита.

Ставки по кредитам (АИЖК), %

увеличить таблицу

Существует и другой вариант. Первичный кредитор самостоятельно принимает решение о снижении ставки (если заемщик претендует на это). Оформляют такую операцию, составляя дополнительное соглашение к кредитному договору и закладной, новый информационный расчет (график платежей) и регистрируя дополнительное соглашение к закладной.

Собираем документы

Каков состав минимального пакета документов, который необходимо подать в банк для получения ипотечного кредита? Это заявление о предоставлении кредита, копия паспорта заемщика, документ о доходах, полученных им за последние Отопление дома ► Котельная ► мес, копия трудовой книжки, сведения об образовании и трудовой деятельности с указанием места работы и должности. Понадобятся также страховое свидетельство государственного пенсионного страхования, свидетельство о браке (либо о его расторжении), свидетельства о рождении детей или их паспорта, свидетельства о смерти родителей, детей, супругов. Немаловажно, что супруг (супруга), выступающий в качестве созаемщика, тоже предоставляет полный пакет документов. Надо сказать, что в некоторых банках, например в МБРР, есть возможность привлекать нескольких созаемщиков по кредиту, в том числе не связанных с основным заемщиком родственными отношениями (что особенно актуально для тех, кто состоит в гражданском браке). Это позволяет клиенту получить бо/льшую сумму кредита.

К приведенному списку могут быть добавлены и другие документы, которые нужны либо для того, чтобы подтвердить платежеспособность заемщика, либо более полно охарактеризовать его личность. Уверить банк в своей платежеспособности потенциальный клиент может, предоставив документы, подтверждающие наличие у него в собственности дорогостоящего имущества, счетов в банках (желательно, чтобы один из этих счетов был в том банке, куда заемщик обращается за ипотечным кредитом), ценных бумаг. Пригодятся и любые другие кредитные договоры с документами, подтверждающими исполнение обязательств; чеки и квитанции, свидетельствующие о своевременном внесении платы за квартиру и коммунальные услуги в течение последних Отопление дома ► Котельная ► мес. Обычно почти все бумаги подаются в банк в виде копий, хотя оригиналы тоже нужно принести с собой — для сверки. Возможно, процесс сбора документов покажется вам утомительным, однако результат того стоит.

Если в кредите отказали

Отказать в кредите могут по различным причинам, но раскрывать их потенциальному заемщику банк не обязан. Мы постараемся назвать некоторые из возможных вариантов отрицательного решения вопроса о кредите.

Во-первых, отказ бывает связан с клиентом. Один из случаев — если в заявлении была указана не соответствующая действительности информация. Другой — если потенциальный заемщик не может подтвердить свои доходы (особенно актуально это при наличии «белой» и «серой» зарплаты). Третий — темные пятна в биографии, прежде всего судимость, пусть даже условная. Возможно также негативное решение, если претендент брал потребительский кредит и имел какие-либо проблемы с его возвратом. Несмотря на то что система кредитных бюро в России пока находится в стадии становления, банки уже создали внутреннюю информационную сеть, посредством которой могут обмениваться сведениями о недобросовестных заемщиках. Учтите, что представитель банка вправе обратиться в ту организацию, где работает вероятный клиент, с тем чтобы уточнить все данные, указанные в заявлении.

Во-вторых, причины отказа могут быть связаны с объектом обеспечения кредита — приобретаемой жилплощадью — и бывшими владельцами этой квартиры. Если вы покупаете вторичное жилье, то к его предыдущим собственникам многие банки предъявляют такие же требования, как и к заемщикам. Серьезность отбора оправданна — банк не хочет потерять предмет залога. А это может случиться не только потому, что квартиру попытается отсудить кто-то из бывших владельцев, но и потому, что ее могут конфисковать в пользу государства по судебному решению, принятому в отношении одного из предыдущих собственников.

В-третьих, отрицательное решение может быть принято из-за какой-либо внутрибанковской проблемы. Возможно, что у банка, в который обратился потенциальный заемщик, на сегодняшний день нет денежных средств на кредитование — ипотечные продукты еще не приносят банкам желаемой прибыли. Именно поэтому есть смысл идти в крупные банки, положительно зарекомендовавшие себя на ипотечном рынке, — «DELTACREDIT БАНК», МБРР, «ВНЕШТОРГБАНК Котельная ► Ремонт труб ► «.

Следует помнить, что даже если в первичной беседе сотрудник банка заявил о предварительном согласии на выдачу кредита, это скорее всего означает только то, что потенциальный заемщик отвечает базовым требованиям банка, например по возрасту, социальному статусу, должности. И лишь после того, как будет предоставлен весь необходимый пакет документов, банк примет окончательное решение о том, будет ли дан кредит этому претенденту.

Если банк в кредите отказал, можно попытать счастья в другом банке либо на время отказаться от этой идеи — возможно, появятся новые ипотечные продукты, которые подойдут данному заемщику.

Правила поведения

Теперь, когда мечта о своем доме сбылась, надо запомнить несколько правил поведения собственника. Заемщик может свободно пользоваться недвижимостью — проживать в квартире и вселять в нее третьих лиц (с оформлением регистрации), информируя при этом банк о всех людях, которые будут здесь жить. Процедура носит уведомительный характер, но она обязательна — ведь для банка важна сохранность его имущества. Право распоряжения собственностью у заемщика ограничено — завещать, подарить или перезаложить квартиру вы сможете только с согласия банка-кредитора. Если владелец квартиры решит сделать перепланировку или переустроить жилье, сначала он должен подготовить и согласовать с органами местного самоуправления проект перепланировки. Затем — получить разрешение страховой компании, в которой застрахована квартира (компания вполне может выступить против, особенно если этот проект предполагает нанесение некоторого ущерба имуществу). Наконец, необходимо будет заручиться согласием банка на перепланировку.

Ипотечное будущее

Ипотека в России активно развивается — банки предлагают все новые ипотечные продукты. Общие же тенденции ипотечного рынка таковы: постепенно смягчаются требования к наличию первоначального взноса, за счет появления новых кредитных программ с плавающей ставкой снижается общая ставка по ипотечным кредитам, увеличивается срок кредитования (обычно это Котельная ► Монтаж систем ► лет, а в МБРР — Водоснабжение ► 0 лет).

По данным Международной академии ипотеки и недвижимости, за Котельная ► 00Монтаж систем ► г. на московском рынке ипотечного кредитования первоначальный взнос снизился с Котельная ► Монтаж систем ► до Котельная ► 0 %. Появились программы, в которых первоначальный взнос отсрочен. Это крайне выгодно для тех заемщиков, которые уже владеют недвижимостью и хотят с помощью ипотеки улучшить свои жилищные условия. Предоставленная отсрочка может быть использована для того, чтобы заемщик мог продать имеющуюся у него квартиру с наибольшей выгодой для себя. Наконец, появляются программы рефинансирования c механизмом пересмотра условий кредита. Необходимо предусмотреть снижение ставки по кредиту для клиентов, которые раньше включились в ипотечные программы на менее выгодных условиях.

Надо сказать, что развитие российской ипотеки во многом повторяет основные «импортные» тенденции. А зарубежный ипотечный рынок предлагает, например, особые схемы для тех домовладельцев, которые готовы перевести свое хозяйство на использование солнечных батарей (ипотечная программа «Чистая энергия» в Италии). Есть специальные ипотечные продукты для молодых семей — супругам должно быть не более Водоснабжение ► Монтаж систем ► лет (испанская программа Youth Mortgage). Существуют и процедуры быстрого рефинансирования QuickSwitch, благодаря которым граждане Ирландии теперь тратят на перекредитование всего десять дней без комиссии и на гибких условиях.

Разумеется, российскому ипотечному рынку есть куда расти. Важно только, чтобы ипотечные продукты становились более доступными для россиян, которые хотят обзавестись отдельной квартирой или увеличить уже имеющуюся жилплощадь.