Итак, квартира выбрана, аванс внесен, начинается подготовка к совершению сделки. Продавец обязательно предоставляет правоустанавливающие документы на недвижимость, справку БТИ об инвентаризационной стоимости квартиры, экспликацию, копии поэтажного плана и финансово-лицевого счета, выписку из домовой книги, свой паспорт и разрешение на переустройство (перепланировку), если оно проводилось. (Скрупулезно проверьте, соответствует ли фактическая конфигурация жилища указанной в документах БТИ. Если перепланировка осуществлялась без разрешения, всю ответственность за нее будете нести вы как будущий собственник.) Продавец, действующий по доверенности, должен предоставить и ее, причем в нотариально удостоверенном виде.
Опытный риелтор, готовящийся к сделке, способен добыть и другие документы, которые помогут покупателю обрести уверенность в безоблачности жизни в приобретаемой квартире. У продавца должны храниться передаточный акт по предыдущему договору купли-продажи (если же тогда в договоре указывалась не реальная цена недвижимости, то и расписка в получении денег). Если нынешний хозяин квартиры получил ее по наследству или в дар, обязательно нужна справка из налоговой инспекции об уплате налога на наследство или дарение. Риелторская компания, в помощь покупателю, может запросить в регистрационных органах выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременений по приобретаемой квартире, в психоневрологическом и наркологическом диспансерах — информацию о том, что продавец не состоит в них на учете, на телефонной станции — сведения об отсутствии задолженности по абонентской плате за телефон, междугородние и международные переговоры, а также другие документы в прочих организациях.
|
||
Что записать в договорекупли-продажи?
Форма. Гражданским кодексом РФ (статья Отопление дома ► Продажа в кредит ► Отопление дома ► ) предусмотрено заключение сделки купли-продажи квартиры в простой письменной форме. По соглашению сторон может быть выбрана и другая форма — нотариальная. Несмотря на то что услуги нотариуса недешевы, удостоверение им договора во всех смыслах предпочтительнее. Он не только еще раз проверяет документы и дееспособность участников сделки, но и объясняет сторонам все нюансы ее совершения и рассказывает каждому о возможных последствиях предпринимаемого шага. В дальнейшем, когда нынешний покупатель соберется продавать приобретенную квартиру, к заключенному в нотариальной форме договору будет больше доверия.
Договор купли-продажи составляется в трех, четырех или более экземплярах. По экземпляру выдается продавцу и покупателю, еще один остается в регистрационной службе, а четвертый хранится в нотариальной конторе (если сделка совершалась в нотариальной форме).
Содержание. Составление текста договора купли-продажи следует поручить профессиональному юристу (за это придется заплатить). Если же вы при покупке квартиры пользуетесь услугами риелторской компании, вам обязательно будет предложен проверенный типовой договор, в котором уже учтены все тонкости предстоящей сделки.
Текст договора может быть как длинным, так и коротким. По идее все необходимые сведения умещаются на одном машинописном листе. Но чаще штатные юристы агентств недвижимости вносят в текст максимум информации, дублируя положения Гражданского, Жилищного и Семейного кодексов РФ. Таким образом, документ не только регулирует отношения между участниками сделки, но и напоминает сторонам об их правах и обязанностях в соответствии с законодательством.
В договоре купли-продажи обязательно должны указываться следующие сведения:
• паспортные данные и адрес регистрации продавца и покупателя;
• номер и дата выдачи правоустанавливающего документа, на основании которого квартира принадлежит продавцу;
• точное местонахождение приобретаемого жилища;
• параметры квартиры: этаж, число комнат, общая и жилая площадь (согласно экспликации и поэтажному плану);
• инвентаризационная стоимость (согласно справке БТИ);
• стоимость квартиры (сумма, которую покупатель выплачивает продавцу после государственной регистрации договора).
Цена может фиксироваться как в рублях, так и в иностранной валюте со следующими формулировками: «сумма, эквивалентная ____ долларам США с оплатой в рублях по официальному курсу на день продажи» (в соответствии со статьей Водоснабжение ► Отопление дома ► Услуги под ключ ► Гражданского кодекса РФ) или «_____ долларов США, что составляет ______ тысяч рублей по курсу ЦБ РФ на день совершения сделки». Напомним, что по закону расчеты между гражданами должны производиться именно в рублях.
Кроме перечисленного, в договор всегда вносится информация о времени его вступления в силу — обычно с момента государственной регистрации в соответствующем органе (именно тогда покупатель становится собственником квартиры и принимает на себя обязательства по ее эксплуатации и ремонту, а также по содержанию общего имущества в многоквартирном доме). В тексте указывается, кто оплачивает расходы на заключение договора и его регистрацию (чаще всего покупатель). Еще один важнейший пункт — заявление продавца о том, что принадлежащая ему квартира до настоящего момента никому не продана, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. И, конечно, оба участника сделки должны действовать «добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти» — именно такая формулировка обычно применяется в договоре.
|
||
Как зарегистрировать договори передать деньги?
Договор купли-продажи подписывается в помещении нотариальной конторы или в любом другом месте по соглашению сторон. После этого он передается на государственную регистрацию. По закону максимальный срок рассмотрения документов, регистрации договора купли-продажи и выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру составляет один месяц, «ускоренная» регистрация длится две недели (стоит она дорого, поэтому на дополнительные траты можно пойти, если вы действительно очень спешите). К сожалению, сейчас в регистрирующих органах очень большие очереди, и сроки зачастую превышаются. Поэтому рутинной процедурой передачи документов и их получения из регистрирующего органа (в столице — Мосрегистрация) лучше не заниматься самому. Имеет смысл поручить это дело помощнику нотариуса, удостоверявшего сделку; обратиться в один из центров оформления документов, расположенных в помещениях регистрирующих органов; а в некоторых случаях — «подключить» своего риелтора.
Расчеты между продавцом и покупателем в разных регионах принято производить по-разному. Например, в Москве это делают лишь после госрегистрации договора, а, скажем, в Подмосковье — сразу после его заключения. Самая распространенная форма расчетов — наличными, через индивидуальный банковский сейф (сейфовую ячейку). Банк, где он будет находиться, выбирается по соглашению сторон. Но в некоторых случаях продавец и покупатель настаивают каждый на своем и не могут найти общего решения. Об одном из таких случаев нам рассказала Светлана Корсакова, эксперт компании «БЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ». Ее клиент — покупатель квартиры — предлагал продавцу произвести расчеты в банке, где у него находился счет (чтобы не перевозить деньги из конца в конец Москвы). А дама-продавец категорически отказывалась, остановив выбор на другом банке. В итоге понадобилась их личная встреча в офисе агентства недвижимости. В ходе этой встречи покупатель, сам работающий на руководящей должности в банковской сфере, авторитетно рассказал продавцу, что положение на рынке того банка, который она предлагала, весьма неустойчиво. Существовала вероятность, что за время хранения денег в ячейке у этой финансовой организации будет отозвана лицензия. После такого аргумента продавец, конечно, согласилась на вариант, предложенный покупателем.
Сейфовую ячейку в банке обычно арендуют на месяц, реже на Отопление дома ► Монтаж систем ► дней (срок регистрации договора). Размер временного хранилища денег выбирается в зависимости от объема пачек с купюрами — все финансовые организации предлагают ячейки нескольких размеров. Покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор аренды сейфовой ячейки, к которому должно прилагаться дополнительное соглашение об отслеживании условий допуска к ней (коротко этот документ называют соглашением с допусловиями).
Алгоритм передачи денег таков. Продавец и покупатель или покупатель и работник банка получают по одному ключу от ячейки, в которую покупатель закладывает деньги. Если сделка не состоится или не будет зарегистрирована, покупатель сможет их забрать. Если же все пройдет успешно, продавец получит их по предъявлении своего паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи.
Это, конечно, упрощенная ситуация. Механизм намного усложняется, когда покупка новой квартиры происходит одновременно с продажей старой и в процессе участвуют сразу несколько продавцов и покупателей. Организовать передачу денег при таких сделках (они называются альтернативными) непросто, и этим обязательно должен заниматься профессиональный риелтор.
|
||
Из рук в руки
Условия перехода квартиры от продавца к покупателю изначально прописываются в договоре аванса (предварительном договоре). Тогда же составляется опись вещей, если продавец решил что-то оставить следующему владельцу жилья. В том же документе, а впоследствии и в самом договоре купли-продажи указываются сроки передачи квартиры покупателю и освобождения ее от имущества, принадлежащего продавцу (столько-то дней с момента выдачи покупателю свидетельства о государственной регистрации права собственности). В типовом предварительном договоре, разработанном компанией «БЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ», имеются даже такие слова: «К моменту подписания акта приема-передачи недвижимость должна быть освещена не менее чем одной лампочкой в каждом жилом и вспомогательном помещении».
Согласно статье Монтаж систем ► Монтаж систем ► Продажа в кредит ► Гражданского кодекса РФ, при передаче недвижимости продавцом и принятии покупателем стороны подписывают передаточный акт (акт приема-передачи). В нем продавец описывает состояние, в котором он оставляет квартиру, а покупатель с этим соглашается. Аналогичная фраза может присутствовать в договоре купли-продажи. Она звучит примерно так: «Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой квартиры, осмотрел ее, каких-либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено, им не обнаружено».
Иногда случается (особенно часто такое бывало в девяностые годы), что покупатель квартиры, впервые войдя в нее полноправным хозяином, видит внутри полный разгром: нет ни унитаза, ни раковины, ни радиаторов. Что тогда делать? Сразу обращаться в суд? Или разыскивать коварного продавца? Возможны варианты. Но не следует забывать, что этого не произойдет, если рядом с вами на всех этапах покупки квартиры, вплоть до последнего, будет сотрудник риелторской компании. Он подскажет, что в договоры аванса и купли-продажи нужно включить пункты, оговаривающие ответственность продавца, поможет составить акт приема-передачи и будет лично присутствовать при передаче квартиры.
|
||
За что еще нужно платить?
Любая недвижимость стоит немалых денег. Но высоки и затраты на ее приобретение. Одни статьи расходов являются обязательными, а другие желательными. Чаще платить приходится именно покупателю, реже те или иные затраты становятся предметом торга между ним и продавцом. Итак, на самом первом этапе, подбирая себе квартиру самостоятельно (с помощью друзей, родственников, знакомых или по объявлению), вы экономите на стоимости риелторских услуг по подбору вариантов и не платите ничего. Но, с другой стороны, может оказаться, что выбранная вами недвижимость весьма сомнительна с точки зрения юридической чистоты (об этом мы подробно рассказывали выше).
Следующий этап, когда квартира выбрана, — внесение аванса или задатка. Просто так отдавать деньги нельзя, нужно, чтобы продавец подписал соответствующий договор. Можно составить его самому в свободной форме (совершенно бесплатно), но как контролировать его исполнение, если хозяин квартиры скроется в неизвестном направлении? Обращаться в милицию, подавать в суд? Несерьезный подход. Лучше и на этом этапе привлечь сотрудника риелторской компании, который подскажет, какие пункты нужно включить в текст договора, или предложит уже готовый вариант соглашения, а также сможет оказать помощь в конфликтных ситуациях.
Далее — составление договора купли-продажи. Если вы и продавец решите сэкономить на услугах нотариуса, можно предпочесть простую письменную форму договора. Для его составления обязательно потребуется обратиться к юристу (скажем, в юридическую консультацию), который возьмет с вас Договор, гарантия ► 00-Отопление дома ► 000 руб. Услуги нотариуса значительно дороже: Отопление дома ► % от суммы сделки до Отопление дома ► 000 000 руб. и 0,Услуги под ключ ► Монтаж систем ► % от суммы, превышающей миллион (например, при покупке квартиры стоимостью $ Договор, гарантия ► 0 000 это будет примерно Отопление дома ► 9 000 руб.).
Размер государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи и выдачу свидетельства о праве собственности на приобретенную квартиру составляет Монтаж систем ► 00 руб. Можно, конечно, самому потолкаться в очередях, отдавая и получая документы. Результат этих действий прогнозируется без труда: скорее всего вы не уложитесь в месяц, на который, напомним, арендуется сейфовая ячейка в банке. И в итоге придется нести дополнительные расходы по пролонгации договора аренды. Поэтому лучше воспользоваться услугами помощника нотариуса или центра оформления в регистрирующем органе, за что нужно будет заплатить, как минимум, Отопление дома ► Монтаж систем ► 00-Водоснабжение ► 000 руб.
За аренду сейфовой ячейки на один месяц с дополнительными условиями доступа разные банки берут Монтаж систем ► 00-Водоснабжение ► 000 руб. Здесь же можно заказать пересчет и проверку подлинности купюр — эта услуга стоит порядка 0,Отопление дома ► % от суммы сделки (то есть $ Договор, гарантия ► 0 при цене квартиры $ Договор, гарантия ► 0 000).
И, наконец, риелторские услуги, стоимость которых в процентах от суммы сделки составляет в разных компаниях Котельная ► -Договор, гарантия ► %. Величина затрат на услуги агентств напрямую зависит от цены самой квартиры: чем она дороже, тем меньший процент берется. Столь же существен объем выполненных работ: если риелтору постоянно приходилось выезжать, скажем, из Москвы в дальнее Подмосковье (где, кстати, квартиры дешевле), этот факт, безусловно, увеличит стоимость его услуг.
В столице за проведение сделки от начала до конца, включая подбор вариантов, обычно приходится платить не менее $ Котельная ► 000, а часто и $ Водоснабжение ► 000 (получается Котельная ► ,Монтаж систем ► -Водоснабжение ► ,Услуги под ключ ► Монтаж систем ► % при стоимости покупки $ Договор, гарантия ► 0 000). Так называемые «черные» маклеры и некоторые мелкие агентства недвижимости предлагают свои услуги по демпинговым ценам — $ Монтаж систем ► 00-Отопление дома ► 000 за все. Соглашаться на предложения первых вообще опасно, ведь эти люди занимаются своим бизнесом подпольно и, случись что, не будут нести ответственности за последствия. А маленькие фирмы зачастую так оформляют документы, что их название нигде не фигурирует, и доказать факт обращения в эти организации будет практически невозможно.
Редакция благодарит компании «БЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ», «ДОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» и «СИТИ-XXI ВЕК» за помощь в подготовке материала.
|
