Решение о выдаче ипотечного кредита всегда связано с риском для банка. Несмотря на то что все заемщики проходят очень строгую проверку (прежде всего кредитора интересует их финансовая благонадежность), существует вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств. Заемщик может внезапно заболеть или потерять работу. При сегодняшнем состоянии мировой экономики не исключено, что подобное развитие ситуации с кредитами станет обыденным явлением.
|
||
Чтобы преодолеть трудности такого рода, банки предлагают программы перекредитования, или рефинансирования (эти термины совершенно равнозначны), то есть смены условий кредитования. Чаще всего рефинансирование заключается в получении кредита с более низкой процентной ставкой для погашения взятого ранее, с более высокой ставкой.
Приведем пример (учтите: расчеты будут приблизительными). Выгодность рефинансирования ощущается, когда разница в процентных ставках составляет не менее Котельная ► -Водоснабжение ► %, а оставшаяся сумма кредита — не ниже Отопление дома ► -Отопление дома ► ,Монтаж систем ► млн руб. (эксперты полагают, что рефинансирование имеет смысл, если остаток платежа — не менее Водоснабжение ► 0 % от первоначальной суммы кредита). Предположим, что вы Водоснабжение ► года назад взяли ипотечный кредит в размере Котельная ► ,Монтаж систем ► млн руб. на Отопление дома ► Монтаж систем ► лет под Отопление дома ► Водоснабжение ► % годовых. Если вы перекредитуетесь под Отопление дома ► 0 % годовых, ежемесячный платеж снизится с Водоснабжение ► Котельная ► тыс. до Котельная ► Услуги под ключ ► Монтаж систем ► 00 руб.
Банк-кредитор может включить в договор кредита условие, предоставляющее ему право при определенных обстоятельствах в одностороннем порядке менять размер процентной ставки по кредиту. Возникает вопрос: будет ли такое изменение банком ставки кредитования в одностороннем порядке являться рефинансированием? Фактически — да, будет. Но мы поговорим только о ситуациях, когда инициатором рефинансирования выступает сам заемщик. Однако, возвращаясь к изменению ставки банком, надо отметить, что, если заемщик подписал договор с банком (то есть фактически согласился с условиями предоставления кредита), подобные действия банка-кредитора не могут быть признаны незаконными. У заемщика просто не останется выхода: ему придется смириться с новыми условиями или же доказывать в суде, что оснований для изменения процентной ставки нет. Если же в договоре не закреплена возможность одностороннего изменения условий, любые действия банка, в результате которых увеличивается процентная ставка, незаконны, а заемщик в этом случае вправе не выполнять его требования.
Таким образом, при перекредитовании заемщик досрочно прекращает отношения с банком-кредитором, погашая долг посредством ссуды, взятой в другом банке. Юридических препятствий для проведения такой операции не существует.
Все вроде бы просто: вы обращаетесь в новый банк (банк, в котором у вас уже есть кредит, вряд ли предоставит вам другой кредит для погашения старого на более выгодных условиях), вам выдают кредит, посредством которого вы погашаете взятую ранее ссуду. Вы выигрываете в размерах ежемесячного платежа, процентной ставки по кредиту, объеме кредита — новый банк чаще всего предоставляет кредит, превышающий кредит первоначальный.
|
||
Однако есть несколько сложностей, на которые надо обратить внимание. Во-первых, новый банк будет проводить полную проверку потенциального заемщика, что потребует времени, поэтому рассчитывать на то, что вы быстро получите необходимую сумму, не стоит. Во-вторых, проверят и квартиру, являющуюся предметом залога. К сожалению, велика вероятность, что новый банк останется неудовлетворен этой квартирой как объектом залога. Например, может не устроить оценочная стоимость жилья или же оно покажется неликвидным в силу его месторасположения. Тогда деньги, отданные за рассмотрение кредитной заявки, заемщику не вернут (сумму за рассмотрение кредитной заявки банк устанавливает самостоятельно, но обычно она не превышает Отопление дома ► Монтаж систем ► тыс. руб.). Кроме того, заемщик потеряет еще и деньги, выплаченные за оценку стоимости квартиры (услуги оценщика обойдутся в Водоснабжение ► -Продажа в кредит ► тыс. руб.). В-третьих, некоторые банки запрещают досрочно погашать кредит в течение определенного времени (обычно в первые Котельная ► -Водоснабжение ► года после обращения за кредитом). По этой причине надо внимательно отнестись к выбору условий рефинансирования.
Наконец, необходимо найти банк, который предлагает наиболее выгодную для вас программу перекредитования, иначе не имеет смысла начинать данную процедуру. Действенным может оказаться другой способ: самостоятельная продажа ипотечной квартиры с последующим погашением оставшейся части кредита.
Механизм продажи
Квартиры, покупаемые по ипотеке и находящиеся в залоге у банка, продают крайне редко, но такая возможность законодательством предусмотрена. Обременение недвижимости залогом не лишает заемщика прав собственника, однако налагает определенные ограничения: чтобы произвести любые действия с квартирой, обремененной залогом, необходимо получить согласие банка-кредитора. Таким образом, чтобы продать квартиру, служащую обеспечением ипотечного кредита, нужно найти покупателя, который готов купить жилье, обремененное залогом, и добиться разрешения банка на эту процедуру.
|
||
Существует два способа такой сделки. Различие между ними — в длительности периода, в течение которого с объекта купли-продажи (то есть с квартиры) снимается обреме- нение. Первый способ: банк дает согласие на продажу квартиры, а затем снимает с нее обременение. Права залогодержателя на время переходят к покупателю квартиры. Дело за малым — необходимо передать требуемую сумму продавцу квартиры и его кредитору. Для этого один из участников сделки арендует в банке две ячейки. В одну из них закладывают сумму, причитающуюся продавцу, во вторую — остаток платежей по ипотечному кредиту, то есть сумму, полагающуюся кредитору. После подписания договора купли-продажи представитель кредитора получает ключ от своей ячейки, забирает полагающуюся ему сумму, затем дает покупателю разрешение на снятие обременения с квартиры. Если по каким-то причинам сделка срывается, покупатель имеет возможность забрать деньги из обеих ячеек. Способ удобен тем, что все манипуляции с денежными средствами происходят под контролем банка. Второй способ: покупатель передает деньги непосредственно продавцу или переводит их на банковский счет. После этого продавец погашает задолженность перед банком-кредитором, получает свидетельство о праве собственности на квартиру, а потом передает квартиру покупателю. Чтобы обезопасить сделку, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи — он нужен не только для того, чтобы зафиксировать намерения продавца и покупателя, но и для создания гарантий выполнения условий сделки, особенно если денежные средства передают в наличной форме.
Инструкция по применению
Процедура рефинансирования аналогична оформлению первоначального ипотечного кредита. Заемщик обращается в другой банк, который оценивает его платежеспособность, анализирует кредитную историю. Учтите, что наличие у вас просрочек по выплате кредита в предыдущем банке скорее всего станет причиной отказа. И не пытайтесь скрыть от нового кредитора причины и цели получения кредита: это все равно станет известно, и сделка может сорваться.
|
||
Если же вы добросовестно и в срок выполняли свои кредитные обязательства, новый кредитор укажет вам на необходимость оценить свою недвижимость и, если отчет оценщика удовлетворит кредитную комиссию, предложит застраховать квартиру от повреждения или уничтожения.
В банк нужно представить:
• общегражданский российский паспорт;
• выписку из трудовой книжки;
• справку о доходах по форме Котельная ► -НДФЛ (или по форме, предложенной банком);
• документ, подтверждающий семейное положение (особенно это актуально для тех, кто оформил кредит на семью);
• документы на залоговую недвижимость (справка из бюро технической инвентаризации, выписка из домовой книги, справка о стоимости недвижимости);
• документы по первоначальному кредиту: кредитный договор, договор залога, закладную, справку о состоянии ссудной задолженности в банке.
Если новый банк-кредитор принял положительное решение по кредиту, заемщику предоставляют ссуду на погашение кредита, взятого в другом банке (деньги переводят на счет заемщика, открытый в новом банке-кредиторе). Заемщик досрочно погашает кредит в первом банке, после чего с квартиры снимается обременение. Затем заемщик, следуя условиям предварительно заключенного с новым кредитором договора, передает документы на квартиру в новый банк, который вновь накладывает на квартиру обременение, а заемщик начинает погашать новый кредит.
|
||
Отказать в рефинансировании могут по тем же причинам, по которым отказывают в выдаче первоначального кредита. Одна из причин — недостаточный доход клиента (особенно если он уменьшился за время, прошедшее с момента первого кредитования). Кроме того, банку может не понравиться сам объект залога, то есть квартира, служащая обеспечением кредита.
При росте цен на жилье рефинансирование способно стать палочкой-выручалочкой для многих заемщиков. Вложение денежных средств в недвижимость по-прежнему актуально: есть вероятность, что к моменту окончания выплат квартира будет стоить больше той суммы, которую заплатил заемщик, пусть даже и с учетом процентов по ипотечному кредиту.
Если ни одна программа перекредитования заемщику не подошла, для погашения первоначального ипотечного кредита можно взять краткосрочные беззалоговые кредиты и с их помощью досрочно погасить задолженность по ипотечному кредиту. Есть и другие варианты — например, воспользоваться услугами ипотечного брокера, который подберет кредит с подходящими условиями.
|
