Какую квартиру продавать нельзя? Ответ прозвучит довольно банально: ту, которая не находится в вашей собственности. Прежде чем продавать жилье, убедитесь в том, что обладаете полным правом на него. Правоустанавливающими документами (всего их более Котельная ► 0 видов) могут быть:
• предыдущий договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор о приватизации;
• свидетельство о праве на наследство по закону либо свидетельство о праве на наследство по завещанию.
Помните: если ваша квартира приобретена по ипотечной схеме, она находится в залоге у банка до полной выплаты кредита. Законодательных ограничений на продажу квартиры до окончательной выплаты ее стоимости (разумеется, вместе с переходом обязанностей по погашению кредита) нет. Однако механизм пока не отлажен, хотя представители агентств недвижимости заявляют о готовности договориться с банком-кредитором. Некоторые банки даже разрабатывают процедуру такой продажи: предполагается, что после реализации квартиры непогашенная часть кредита возвращается банку, а остальные деньги — заемщику, который в дальнейшем может оформить новый ипотечный кредит на жилье большей площади.
И еще один момент: можно ли продать квартиру в строящемся доме? Да, но только в рамках действующего законодательства. Для этого вам придется направить письмо-уведомление инвестору (или застройщику), с которым вы заключали договор о покупке недвижимости в возводящемся доме. Дело в том, что у вашего инвестора (застройщика) есть право преимущественного выкупа жилплощади. Если инвестор (застройщик) от своего права отказывается либо не дает вам ответа в течение Отопление дома ► мес, вы можете оформлять договор уступки права.
Продаем сами: шаг первый
Первое, с чего нужно начинать, если вы решили продавать квартиру самостоятельно, — оценка ее стоимости. Это можно сделать несколькими способами. Самый простой и экономически выгодный вариант — изучить порядок цен на аналогичные по планировке, метражу, расположению квартиры в специализированных изданиях по недвижимости. Однако эти сведения не самые точные, поскольку цена квартиры, указанная в таких газетах и журналах, представляет собой скорее пожелание продавца, а не реальную стоимость.
Официальную инвентаризационную стоимость квартиры вы можете узнать, заказав оценку в городском бюро технической инвентаризации (БТИ). По данным, полученным в БТИ, квартира всегда оказывается дешевле ее реальной рыночной стоимости, но таким образом вы получите отправную точку, которая поможет вам назначить цену. Ведь при завышении цены на жилье вероятность его продажи существенно уменьшится.
Если все эти способы определения стоимости кажутся вам не слишком точными, можно обратиться к риелторам. Большинство агентств недвижимости предлагают бесплатную оценку квартиры и первичную консультацию перед тем, как вы примете решение заключить договор.
|
||
Продаем сами: шаг второй
Теперь необходимо найти покупателя, оповещая ваших потенциальных контрагентов по давно известной формуле: «У нас товар, у вас купец». Размах «рекламной кампании» определяют возможности вашего бюджета: от расклеивания объявлений на столбах и дверях подъездов до популярного ныне размещения информации в Интернете. Можно обратиться в специализированные агентства недвижимости. Мелкие и средние фирмы бесплатно или за относительно небольшую плату примут ваше объявление о продаже и внесут данные в базу; крупные агентства этого не сделают, а предложат заключить эксклюзивный договор.
Вы можете также дать объявление в специализированные периодические издания. Явный недостаток этого способа — необходимость указать свои координаты (прежде всего телефон), чтобы потенциальный покупатель мог оперативно связаться с вами. Сотрудники правоохранительных органов и специалисты рынка недвижимости в один голос предупреждают, что прямой контакт с покупателем может быть опасен для продавца: ведь угадать, каковы истинные намерения позвонившего, практически невозможно.
Если вашим предложением заинтересовались, предстоят смотрины. Универсальных правил проведения квартирного просмотра нет, так что придется ориентироваться по ситуации. Договариваясь о времени показа, неплохо уточнить, что именно интересует потенциального покупателя, собирается ли он делать ремонт или перепланировку. Вполне вероятно, что его волнует только общее состояние вашего жилья, но может случиться, что вас попросят о более детальном осмотре. В любом случае подготовьтесь к мероприятию заранее: чистые полы и отсутствие пыли на книжных полках приветствуются, но все же это зависит от желания хозяина, а вот ценные вещи надо обязательно убрать с видных мест. Назначая несколько просмотров подряд, рассчитайте время. Пяти минут на показ квартиры хватит только в том случае, если ее покупка представляет собой лишь одно из звеньев в цепи сложной сделки, связанной также с обменом и продажей.
Предположим, смотрины прошли успешно. Это означает, что вам предстоит выдержать торг: потенциальный покупатель готов обсуждать условия покупки, а вы — ставить условия продажи. Бывалые продавцы советуют не соглашаться на предложение покупателя сразу: тем самым вы покажете, что можете снижать цену и дальше, чем он не преминет воспользоваться.
Продаем сами: шаг третий
Итак, переговоры завершены. Пришло время подготовки документов. Часто обязанность собрать полный комплект документов возлагается на продавца — это означает, что ему приходится включиться в довольно изматывающий марафон по различным инстанциям. Важно помнить, что все официальные бумаги имеют определенный срок действия, поэтому нужно представить их вовремя. Вам как продавцу для совершения сделки понадобятся следующие документы на жилплощадь:
• правоустанавливающий документ;
• копия финансово-лицевого счета (ее получают в ДЕЗе; документ действителен в течение Отопление дома ► мес);
• технический паспорт и справка об оценочной стоимости (их выдает БТИ; сохраняют законную силу на протяжении Отопление дома ► года);
• справка об отсутствии налоговой задолженности (ее берут в налоговой инспекции по месту жительства; действует Отопление дома ► год);
• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, над которыми установлены опека или попечительство, либо оставшиеся без родителей несовершеннолетние);
• письменное согласие супруга или супруги.
Как только полный комплект документов собран, нужно сверить эти бумаги друг с другом на предмет соответствия фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, площадей всех упоминаемых в них помещений. Помните: этот этап — один из наиболее важных во всей процедуре продажи. Правильное оформление документов является залогом удачного завершения сделки. С одной стороны, это убедит покупателя в юридической чистоте операции (бывает, на завершающей стадии становится известно, что один из владельцев квартиры умер, а наследство не было оформлено, что в результате затрудняет процедуру перехода права собственности к покупателю). С другой стороны, это будет гарантией того, что продавец выполнил все условия сделки (например, соблюдение срока оформления документов после внесения задатка). Именно поэтому мы настоятельно рекомендуем вам на данном этапе получить консультацию юриста.
Продаем сами: шаг четвертый
Предположим, что все сложилось благополучно: документы собраны, они в полном порядке и условия устраивают обе стороны. Наступил черед самого сложного и щепетильного вопроса — передачи денег и взаимных расчетов. Обычно для того, чтобы подтвердить свои намерения, покупатель вносит задаток наличными, размер которого должен быть оговорен заранее. Он передается продавцу и составляет лишь часть стоимости квартиры (примерно Водоснабжение ► 0- Отопление дома ► Монтаж систем ► 0 тыс. руб.).
Чаще всего расчет производится через банковскую ячейку, открытую специально под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Будьте внимательны при выборе банка и, соблюдая интересы покупателя, не поступайтесь собственными: идеальным будет «нейтральный» для обеих сторон банк. Оцените любой вариант: может быть, стоит согласиться на предложение покупателя, особенно если у вас есть счет в выбранном им банке и предыдущее общение с данной кредитной организацией не было омрачено проблемами. Однако есть и другая возможность — положить деньги в банк на открытый на ваше имя счет, доступ к которому вы получите после подписания акта приема-передачи квартиры.
Единственное, о чем предупреждают и риелторы, и представители правоохранительных органов: не стоит рисковать и соглашаться на передачу наличных из рук в руки без необходимости.
Продаем сами: шаг пятый
После закладки денег в банковскую ячейку предстоит оформление документов. Можно заверить договор купли-продажи нотариально или же сразу сдать документы на государственную регистрацию.
Нотариальное оформление сделает процедуру дороже (вы заплатите нотариусу Отопление дома ► % от суммы сделки плюс государственную пошлину), но убережет вас от юридических ловушек — заверив договор, вы сведете к минимуму риск его одностороннего беспричинного расторжения покупателем. При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверит документы, подтверждающие ее принадлежность, дееспособность сторон, подлинность подписей лиц, заключающих сделку.
Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации даже нотариально заверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Поэтому если покупатель или продавец отказывается от совершения сделки до ее регистрации, дальнейшие взаимоотношения между ними определяются их новым соглашением или судом. Если договор не зарегистрирован и участники сделки договорились о его аннулировании, то им достаточно подать заявление в нотариальную контору. Нотариус в таком случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре.
Затем происходит регистрация перехода права собственности в регистрационной палате вашего города или области. После регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны (если между ними возникли трения) должны заключить новый договор о расторжении предыдущего и урегулировании своих отношений.
|
||
Передача квартиры
Когда зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации права собственности получены, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.
Сотрудники паспортного стола выпишут прежних жильцов из квартиры по предъявлении договора купли-продажи. Так что процедура юридического освобождения максимально упрощена.
А вот процесс физического освобождения может затянуться, особенно если покупатель и продавец заранее не договорились о сроках. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют завершать процедуру вывоза вещей подписанием акта приема-передачи, который составляют в простой письменной форме в момент перехода из рук в руки ключей от квартиры и книжек коммунальных платежей. В этом случае вы контролируете все процессы, связанные с передачей квартиры, и нет необходимости беспокоиться о задержках получения денег и дополнительной аренде ячейки (если вы не освободили квартиру до заключения сделки).
Продажа через агентство
Некоторые предпочтут самостоятельно заниматься продажей квартиры, доверившись собственной интуиции и оценив плюсы такого способа — независимость от агентов и экономию денежных средств. Однако статистика свидетельствует, что около 90 % сделок купли-продажи совершается по эксклюзивным договорам с агентствами недвижимости. Что же представляет собой такой договор и чем он хорош?
Вначале ответим на первую часть вопроса. Риелторская компания, заключившая эксклюзивное соглашение с собственником квартиры, получает единоличное право на продажу объекта. Это означает, что эксклюзивный брокер является единственным коммерческим агентом (на то время, пока действует договор), поэтому через него проходят все клиенты. Человеку, заключившему подобный договор, всегда обеспечено особое отношение — риелтор должен реализовать объект в определенный срок. Такое ограничение во времени (впрочем, как и репутация) заставляет его быть внимательным и к каждому покупателю, и к каждому продавцу.
Теперь оценим преимущества такого договора. Во-первых, специалисты помогут вам быстро и точно оценить квартиру. Оценщики профессионально анализируют цены на недвижимость, учитывают общее настроение на рынке, спрос и предложение, самые последние тенденции.
Во-вторых, при обращении в агентство вы можете рассчитывать на широкомасштабную «рекламную кампанию». Вам не придется думать о том, какие финансовые затраты на рекламу обеспечат ее успех. Кроме того, агентства часто используют новые технологии визуального представления объектов недвижимости — resant.ru- и виртуальные туры, компьютерные презентации. Все это значительно повышает эффективность поиска покупателя для вашей квартиры.
В-третьих, заключение договора с агентством недвижимости позволит значительно сократить временны/е затраты — вам не придется сожалеть о тех часах, днях и неделях, которые вы тщетно потратите на поиски покупателя. Конечно, бывает, что покупатель находится сразу, но такие случаи, к сожалению, редки.
В-четвертых, агент по недвижимости, представляющий ваши интересы, будет действовать по уже отработанной схеме и проверенным каналам, что уменьшит возможность мошенничества. Эксклюзивный договор с агентством предполагает, что специалисты будут отвечать и за безопасность, и за юридическую чистоту сделки. Кроме того, защищенность продажи квартиры через агентство увеличивает ее привлекательность для покупателя. В этом случае последний может быть уверен, что агентство уже проверило историю предлагаемого объекта недвижимости и подготовило его к продаже (провело юридическую «очистку»).
Таким образом, при операциях с недвижимостью клиент риелторского агентства получает необходимые консультации по юридическим, маркетинговым и налоговым вопросам, причем сделка отслеживается на всех этапах. Вы всегда можете обратиться в агентство недвижимости за консультацией, но совсем не обязаны заключать эксклюзивный договор.
Есть ли у эксклюзивного договора минусы? Да, разумеется. Он лишает клиента права выбора — если по каким-то причинам продавец не удовлетворен работой риелтора, он не сможет параллельно обратиться к другому агенту.
|
||
Как выбрать риелтора
Итак, вы решили продавать квартиру не самостоятельно, а воспользоваться услугами профессионалов. Тогда первым этапом станет выбор подходящего агентства недвижимости. В некоторых случаях риелтора вам могут навязать — если покупатель пришел на просмотр со «своим» агентом по недвижимости, который, возможно, предложит все решить в пределах одной фирмы. Выбор за вами — вы вправе принять предлагаемые риелтором условия либо отказаться от них.
Знакомство с агентством недвижимости начинается с рекламы. Учтите, что существует несколько десятков операций с недвижимостью, на которые должны быть получены отдельные лицензии. Следовательно, прежде всего стоит выбирать компании, которые предлагают услуги по купле-продаже недвижимости и имеют государственную лицензию (а значит, все сотрудники такой фирмы прошли специальную подготовку и аттестацию).
Следующее, на что стоит обратить внимание, — возраст компании и отзывы о ее работе. Как известно, репутация — это нематериальный капитал, который привлекает клиентов. Только агентство, располагающее многолетним опытом работы и безупречным реноме, гарантирует вам юридическую чистоту сделки.
Когда агентство недвижимости выбрано, обращайтесь туда лично. Поинтересуйтесь учредительными документами той организации, с которой собираетесь заключать договор; почитайте ее устав. Важно все: форма собственности (вряд ли компания с устойчивой деловой и финансовой репутацией может быть зарегистрирована как ПБОЮЛ), цели и задачи, направления деятельности, формы контроля.
Оцените доступность информации — вы должны знать, кому и за что платите. Солидные риелторские фирмы всегда приветствуют обсуждение окончательной цены квартиры непосредственно между покупателем и продавцом при участии и помощи агента. Гонорар, который получит ваш брокер, тоже должен быть оговорен заранее (обычно он составляет Водоснабжение ► -Договор, гарантия ► % от суммы сделки).
Последний этап проверки вашего будущего риелторского агентства — разговор с его сотрудниками. Непосредственно работающий с клиентами менеджер всегда даст исчерпывающие ответы на все заданные вами вопросы.
Если вы внимательно изучили процедуру самостоятельной продажи квартиры, то, вероятно, согласитесь, что гораздо проще и приятнее поручить данную работу профессионалам рынка недвижимости. Конечно, это повлечет за собой некоторые расходы, но гонорар агентства, размер которого зафиксирован в договоре, будет заслуженным, а вы продадите квартиру без лишних затрат времени и сил.
|
