Прежде всего определимся с терминами. Существуют цена и стоимость жилья — похожие, но тем не менее разные по смыслу понятия. Стоимость — термин общий, базовый. Бюро технической инвентаризации определяет стоимость жилья по стандартным параметрам: год постройки, материал, тип строения, общее состояние дома. Цена — сумма, которую указывают в договоре о купле/продаже конкретной квартиры. Это означает, что у каждой квартиры своя цена. Она складывается из многочисленных составляющих. Ее обсуждают в ходе переговоров между сторонами сделки. Часто настоящую цену квартиры не упоминают в тексте договора, например чтобы уменьшить сумму страхового взноса. Этим пользуются при заключении договоров страхования: чем меньше стоимость страхуемого имущества, тем ниже будет страховой взнос. Правда, и размер страхового возмещения непосредственно зависит от стоимости недвижимости: чем она выше, тем больше страховое возмещение, которое получит лицо, застраховавшее свою квартиру.
Таким образом, для страхования или налогообложения достаточно знать стоимость своей квартиры по госрасценкам. А если вы решили купить или продать квартиру, неплохо выяснить ее настоящую цену. Это позволит вам подсчитать, насколько выгодной окажется покупка или продажа. В контексте нашей статьи особого различия между ценой и стоимостью нет, так что эти термины мы будем употреблять как тождественные понятия.
Поскольку стоимость жилья в новостройке зависит от застройщика и фирмы, продающей такую недвижимость, говорить о ценах на только что построенные квартиры мы не будем. Гораздо больший интерес представляет определение цены квартиры, которая, так сказать, уже была в употреблении. Цену вторичной недвижимости можно узнать тремя способами: изучить рынок предложений самостоятельно, воспользоваться интернет-калькулятором на сайтах агентств недвижимости или обратиться за помощью к специалистам-оценщикам.
Первые два способа не связаны с значительными денежными расходами, однако они, с одной стороны, предполагают не слишком большую точность оценок, а с другой — требуют существенных затрат времени и кропотливого сбора информации. Третий способ — оценка квартиры профессионалами — дает более достоверный результат, однако придется не только сделать некоторые финансовые вложения, но и приложить определенные усилия.
|
||
Интернет нам в помощь, или Сам себе оценщик
Способы, доступные практически каждому, — самостоятельный анализ и онлайн-оценка. Самый простой и быстрый метод — позвонить в агентство недвижимости. Многие из них предоставляют такую услугу, как оценка по телефону, причем совершенно безвозмездно. Вам потребуется только сообщить некоторые общие параметры своей квартиры. Сотрудник риелторской фирмы даст вам ответ, основанный на сравнении параметров вашего жилья и информации о продающихся объектах, имеющейся в базе данных агентства. Разумеется, вы получите лишь примерную цену, но она тоже важна, поскольку на нее предстоит ориентироваться при детализации расчетов. Эту цену целесообразно сопоставить со стоимостью похожего жилья в новостройке, чтобы иметь представление о том, каков разброс цен на подобные квартиры на рынке.
Можно и не звонить в агентство недвижимости, а воспользоваться интернет-калькулятором. Для этого достаточно зайти на любой сайт, предлагающий услуги экспресс-оценки. Вам будет предложено заполнить стандартную опросную форму, охарактеризовав жилье, которое вы хотите продать или купить. Учтите, что здесь не слишком важна точность, ведь отклонение в ту или другую сторону на Отопление дома ► -Котельная ► мКотельная ► почти не изменит цену. Опросная форма построена на основе обобщения информации о типовом жилье. Вы заполняете ее, подтверждаете правильность указанных сведений, нажав на соответствующую кнопку онлайн-калькулятора, и тем самым делаете запрос по базе данных агентства недвижимости. Затем программа сообщит вам примерную рыночную стоимость, руководствуясь положенным в ее основу алгоритмом. Результат будет примерно такой же, как при звонке в риелторскую фирму.
Обратите внимание, что онлайн-калькуляторы актуальны не для всех регионов. Поэтому, решив прибегнуть к помощи Всемирной паутины, посмотрите, есть ли в базе данных, на основе которой вам предложат расчет рыночной цены, сведения о стоимости недвижимости в вашем городе (области). Если вам нужна более или менее точная оценка, но нет возможности обратиться к профессионалам, предстоит самому стать маркетологом.
|
||
Начнем с изучения прессы: по объявлениям о продаже жилья, публикуемым в специализированных изданиях, можно получить примерное представление о том, сколько стоят квартиры, подобные вашей. Однако полностью доверять таким данным не стоит — любой продавец хочет сбыть свой товар подороже, к тому же нужно всегда оставлять возможность для торга. Поэтому изучите все сходные по некоторым параметрам — например, по количеству комнат, метражу, удаленности от метро — предложения в одном районе (либо цены квартир, расположенных максимально близко друг от друга) и выведите некую среднюю стоимость. Правда, помните, что определенную часть цены, указанной в объявлениях о продаже, составляет вознаграждение агента, представляющего данный объект недвижимости на рынке. Но узнать его размер вряд ли удастся — в каждом конкретном случае оно индивидуально (к тому же такая информация является конфиденциальной).
Общие параметры, которые довольно легко уточнить, — метраж (общая площадь), количество комнат, местоположение дома, тип здания. Именно эти данные вы увидите в опросной форме большинства интернет-калькуляторов.
Существуют и дополнительные критерии оценки недвижимости. Чтобы узнать, сколь привлекательна ваша квартира для потенциальных покупателей или насколько благоприятна ситуация на рынке для продажи либо покупки такого жилья, предлагаем составить перечень факторов, которые повышают цену, и тех, что понижают ее.
Прежде чем выставлять плюсы и минусы, разделим параметры на группы:
• юридические;
• технические;
• географические и экологические;
• внутреннее состояние квартиры.
С точки зрения юриста, бесспорные плюсы — это квартира, которая продается целиком (не по долям), юридически и физически свободная, без обременения и ранее прописанных «проблемных» жильцов (например, выселенных в неизвестность детей-сирот или людей, находящихся в местах лишения свободы). Минус — если жилье приватизировано, но нет свидетельства о праве собственности. Еще один минус — если квартира неоднократно переходила из рук в руки (возможно, одна из сделок была сомнительной или юридически некорректно оформленной).
Вторая группа параметров связана с особенностями дома, в котором находится оцениваемая квартира. Здесь бесспорные плюсы — высокие потолки, большая жилая площадь, наличие кладовых или гардеробных. Минусы — отсутствие лифта (особенно в многоэтажных зданиях), угловое или торцевое расположение квартиры. Нестандартная перепланировка — скорее минус, чем плюс: например, общий метраж покупателя устроит, а то, что вы превратили обычную квартиру в студию, понравится не всем. Спорными моментами при оценке стоимости могут также быть этажность (сейчас пользуются популярностью квартиры на верхних этажах — соседей нет, чердак, возможно, удастся со временем присоединить, но для семей с пожилыми людьми они не подходят), количество отдельных и смежных комнат, какие-то архитектурные особенности здания (во многих домах современных серий предусмотрены эркеры, но не каждому покупателю по душе комната со сложной геометрией).
Тип дома, в котором расположена квартира, сложно оценить с точки зрения привлекательности для покупателя. Важно рассматривать его в совокупности с общим состоянием здания и самой квартиры. Риелторы говорят, что существует негласный рейтинг популярности квартир. Приводим его в порядке возрастания: панельные хрущевки; постхрущевки; дома с квартирами улучшенной планировки, возведенные после Отопление дома ► 9Услуги под ключ ► Ремонт труб ► г.; дореволюционные кирпичные дома с капитальным ремонтом и замененными коммуникациями; дома постройки Водоснабжение ► 0-Монтаж систем ► 0-х гг. XX в. (так называемые сталинки); монолитные дома.
Оценим третью группу параметров. Дополнительные баллы квартире принесут развитая инфраструктура района (магазины, школы, детские сады), транспортная доступность и удаленность от оживленных магистралей, организованные парковки или гаражи. А над оценкой экологических критериев предстоит потрудиться. Например, наличие парка поблизости — плюс (в то же время это может оказаться не слишком привлекательным с точки зрения безопасности), а соседство с промышленным предприятием — минус.
Наконец, последнее, что предстоит оценить, — состояние самой квартиры. Если вы продаете жилье, в котором недавно сделали ремонт, отделка в нейтральных тонах — скорее всего плюс, ведь новым хозяевам не придется сразу обновлять интерьер. Но возможно, покупатели захотят сразу заменить настенное и напольное покрытия, и в таком случае наличие или отсутствие только что проведенного ремонта не сыграет никакой роли. Некоторые покупатели готовы приобрести жилье вместе с обстановкой, хотя таких предложений на рынке относительно немного. Тем, кто собирается купить все сразу, стоит учесть, что какие-то предметы в показываемых квартирах играют скорее функцию реквизита, а перед продажей их уберут.
Теперь, зная все плюсы и минусы, вы готовы к разговору с покупателем/продавцом квартиры или риелтором, который будет представлять ваши интересы. Если вы на-считали больше минусов, чем плюсов, будьте готовы снижать цену при переговорах. Но не забывайте, что начальную цену надо устанавливать так, чтобы была возможность уменьшить ее не в ущерб своим интересам. Тем, кто поставил больше плюсов, чем минусов, советуем не слишком расслабляться. Основное ваше преимущество перед теми, у кого преобладают минусы, заключается в том, что вам удастся быстрее продать квартиру. Поторговаться стоит, но значительно поднять цену вряд ли получится.
|
||
Вот придет риелтор…
Если вам нужна самая точная цена, обращайтесь к профессиональным оценщикам. Выбрав фирму, которая занимается оценкой, уточните, есть ли у работающих в ней специалистов сертификат и разрешение на выполнение экспертизы. Это особенно важно, если вам предстоит судебная тяжба: для возмещения ущерба или раздела имущества необходимы документы, оформленные максимально корректно с юридической точки зрения.
Оценка может быть произведена с выездом специалиста на место или без него, по предоставленным вами документам. В первом случае потребуется несколько больше времени и денег, зато результат будет точнее. В любом случае надо приготовить следующие документы, которые понадобятся для работы оценщика:
• свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество или договор социального найма — основной документ, необходимый для того, чтобы начать оценку. В нем содержится общая информация о вашем жилье;
• паспортные данные физических лиц — собственников (нанимателей) квартиры или информация о юридическом лице — собственнике жилья;
• сведения об обременении имущества (договоры залога, ипотеки, долгосрочной аренды), если таковое имеется;
• информация о наличии перепланировок и их согласовании;
• справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта недвижимости на момент проведения оценки (в том случае, если недвижимость принадлежит юридическому лицу);
• поэтажный план дома, в котором находится оцениваемая квартира;
• экспликация помещений к поэтажному плану дома.
Стоимость услуг по оценке жилья зависит от того, насколько трудная работа предстоит. Если квартира, которую нужно оценить, расположена в типовом доме, не подвергалась перепланировке и не была залита соседями, а капитальный ремонт сделан недавно, придется выложить Котельная ► -Монтаж систем ► тыс. руб., а сама экспертиза займет Котельная ► -Водоснабжение ► рабочих дня. За дополнительную плату можно выполнить ускоренную оценку — в этом случае срок выдачи заключения сократится до Отопление дома ► дня. На цену, качество и скорость выполнения оценки будет влиять полнота информации: чем более подробные данные предоставит эксперту тот, кто обратился за услугой, тем меньше дополнительных сведений потребуется. Таким образом, заказчик заинтересован в том, чтобы снабдить оценщика максимально полным набором документов: это позволит сократить расходы и срок получения нужного заключения.
Оценщики используют все методы определения стоимости недвижимости в совокупности. Это сближает процедуру экспертной оценки с самостоятельным анализом рынка. Однако есть существенная разница: эксперт по долгу службы обладает гораздо более полной информацией, поэтому его оценка точнее. К тому же у такого специалиста есть законное право давать заключение о стоимости квартиры, которое может служить юридически неоспоримым подтверждением ее цены, указанной в договоре. А результаты исследования, проведенного самим владельцем жилья, даже если они совпадают с мнением эксперта, не обладают юридической силой.
Подведем итоги: способ определения цены недвижимого имущества зависит исключительно от того, для чего нужно ее узнать. Если это необходимо, чтобы просчитать возможные варианты купли, продажи или обмена, можно положиться на собственные навыки анализа рынка. Но если требуется компетентное заключение, имеющее вес, например, в суде, стоит обратиться к специалистам.
|
