ПИК или ЖНК — вот в чем вопрос…

В России есть две разновидности строительных сберкасс: жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) и потребительский ипотечный кооператив (ПИК). Эти организации — правопреемники дореволюционных обществ взаимного кредита. Сейчас в стране, по данным Федеральной налоговой службы, действует около Ремонт труб ► тыс. разнообразных жилищных кооперативов. Разобраться в их особенностях довольно сложно, но мы все же попробуем.

Сходство и различия

Схема работы ЖНК или ПИК (их в общем случае называют жилищным кооперативом) приблизительно одинакова.

По своей правовой природе жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями, а это означает, что права самостоятельно покупать, продавать, вкладывать деньги пайщиков в ценные бумаги они не имеют. Их функция — инвестировать средства своих участников в строительство жилых домов. Жилкооперативом управляют председатель и правление, а наиболее важные решения принимают на общем собрании пайщиков.

В чем же разница между ЖНК и ПИК? Жилищно-накопительный кооператив объединяет возможности ипотечного кредитования, паевых инвестиционных фондов, жилищно-строительных кооперативов. На практике это означает, что люди в количестве Монтаж систем ► 0-Монтаж систем ► 000 человек (данное число преду-смотрено Федеральным законом от Водоснабжение ► 0 декабря Котельная ► 00Ремонт труб ► г. № Котельная ► Отопление дома ► Монтаж систем ► -ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах») консолидируются на добровольной основе для того, чтобы, как сказано в Законе, удовлетворить потребность в жилых помещениях путем объединения паевых взносов. Стать собственником жилья пайщик ЖНК может только после того, как полностью погасит пай.

Специального закона о потребительских ипотечных кооперативах не создано, а потому их деятельность регулируется Гражданским кодексом РФ. Деятельность ПИК (как и ЖНК) не лицензируется, но, как и любое юридическое лицо, он подлежит государственной регистрации. Основная функция ПИК сходна с целью работы ЖНК, однако член ПИК приобретает жилье в собственность по ипотечной схеме, то есть сразу получает квартиру в собственность, но до момента выплаты пая она находится в залоге у кооператива.

Различие заключается и в том, что за деятельностью ЖНК осуществляет жесткий контроль государство, и это идет только на пользу. Финансовые нормативы, по которым можно провести диагностику финансовой стабильности, определяет Федеральная служба по финансовым рынкам. В частности, проверяют возможность кооператива выполнить свои обязательства в краткосрочной и долгосрочной перспективе, баланс поступления взносов, выдачи ссуд и погашения пайщиками долга, соблюдение установленных норм допустимой просрочки по долгам и другие параметры. Деятельность ПИК контролируют государственные органы в общем порядке, то есть проверка финансовой стабильности не проводится.

Участие в ПИК вообще более рискованно, чем в ЖНК. Объяснение простое: единственная гарантия сохранности инвестиций и приобретения жилья для пайщиков ПИК — устав кооператива. Согласно ему, средства ипотечного кооператива формируются только за счет пайщиков. Это значит, что для роста фонда нужен приток новых вкладчиков. Кроме того, ЖНК по своим обязательствам отвечает собственным имуществом, а вот ПИК такой обязанности не имеет. Для вкладчика это может быть чревато тем, что при банкротстве кооператива его пай пропадет без какого-либо возмещения.

Модель работы жилкооператива

Давайте вспомним ипотечную модель приобретения квартиры. Вы получаете согласие банка на выдачу кредита, подыскиваете квартиру, вносите Водоснабжение ► 0-Монтаж систем ► 0 % от стоимости жилья, а остальное платите в рассрочку в течение Отопление дома ► 0-Котельная ► Монтаж систем ► лет. При этом квартира остается в залоге у банка, несмотря на то что она уже в вашей собственности. Для того чтобы провести перепланировку или сделать ремонт, вам надо спросить разрешения у банка, а перед тем как вы соберетесь зарегистрировать на своей жилплощади кого-то из членов семьи, придется поставить банк в известность.

Накопительные жилищно-строительные системы — замкнутые, приток новых членов им не требуется. Один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других пайщиков, а на следующем, кредитном этапе — уже ссудополучателем. При этом денежные ресурсы не привлекаются с внешнего финансового рынка, что значительно удешевляет ссуду. К тому же условия предоставления ссуды в накопительных системах в меньшей степени зависят от ситуации на рынке.

Есть и еще одно преимущество: сокращается время ожидания покупки недвижимости и уменьшается размер взносов. Ежегодные отчисления в резервный фонд жилкооператива, составляющие не менее Отопление дома ► ,Монтаж систем ► % от размера ссуды, при нормальном развитии ситуации засчитываются в стоимость приобретаемого жилья.

Вступая в жилкооператив, вы пишете заявление, в котором указываете свои требования к квартире: количество комнат, общий метраж, местоположение и т. д. С учетом средней рыночной стоимости определяют примерную стоимость жилья. Ее согласуют с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывают в решении председателя кооператива о приеме гражданина в члены ЖНК. После приобретения или строительства кооперативом для члена ЖНК жилого помещения размер паевого взноса уточняют на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и вписывают в решение председателя кооператива, согласованное с членом ЖНК.

Подсчитаем: участвуя в жилкооперативе, мы приобретаем квартиру стоимостью Монтаж систем ► млн руб. Размер ссуды пусть будет равен половине стоимости квартиры, то есть Котельная ► ,Монтаж систем ► млн руб. Сумму членских взносов определим в соответствии со средними показателями действующих на сегодняшний день кооперативов — Монтаж систем ► % от размера ссуды (Отопление дома ► Котельная ► Монтаж систем ► тыс. руб.). Плюс около Услуги под ключ ► Монтаж систем ► тыс. руб. (Отопление дома ► ,Монтаж систем ► -Водоснабжение ► % от размера ссуды) в год надо перечислять в резервный фонд. Кроме того, размер платежей будет увеличен на сумму налога на доходы физического лица (поскольку по налоговому законодательству бесплатный заем равноценен получению материальной выгоды) — проценты за пользование рублевой ссудой исчисляют, исходя из Водоснабжение ► /Ремонт труб ► действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком на день получения таких средств. Таким образом, пайщику жилкооператива предстоит платить немногим более Котельная ► Монтаж систем ► 0 тыс. руб. в год. При этом ежегодный взнос при выходе из кооператива вкладчику вернут.

Плюсы и минусы ЖНК

Начнем с несомненных преимуществ:
• для вступления в жилкооператив не требуется никаких длительных предварительных процедур, как при обращении в банк за ипотечным кредитом; никаких ограничений по полу, возрасту, семейному положению, месту жительства нет;
• не нужно подтверждать свои доходы справкой или искать поручителей;
• можно приобрести жилье в любом населенном пункте нашей страны;
• поскольку паевые взносы могут быть использованы только на приобретение или строительство жилья, жилищные кооперативы достаточно надежны, к тому же они подлежат обязательной ежегодной аудиторской проверке;
• денежные средства пайщиков учитываются раздельно: членские взносы и паевые взносы зачисляются на отдельные банковские счета, то есть деньги не смешиваются и расходуются только на строго определенные цели;
• квартира приобретается после согласования с пайщиком и в строгом соответствии с требованиями, которые он изложил в заявлении при вступлении в жилкооператив;
• до покупки жилья член жилищного кооператива может изменить свои требования к нему, а также величину ежемесячного платежа, срок и сумму накопления, уменьшить время погашения оставшейся части паевого взноса;
• в квартиру можно въезжать тогда, когда накоплена Отопление дома ► /Водоснабжение ► ее рыночной стоимости (при условии, что дом уже построен);
• возможен зачет стоимости имеющегося жилья в качестве паевого взноса, а также использование финансовой помощи, предоставляемой работодателями, профсоюзами или родственниками и друзьями;
• свой пай вкладчик вправе передать, продать или подарить другому члену жилкоо-ператива; к тому же можно рассчитывать на покупку сразу двух квартир — например, родителям и детям;
• оставшуюся часть паевого взноса можно выплатить досрочно, а в случае выхода из жилкооператива — получить обратно сумму членских взносов.

Теперь — о минусах. Любой жилкооператив предполагает больший риск, чем ипотека. Банк намного стабильнее, а кооператив может стать плодородной почвой для мошенников.

Что выгоднее — взять кредит в банке или вступить в ЖНК? Наши рекомендации: просчитайте все варианты, определите свои финансовые возможности и, что очень важно, оцените надежность той организации, при посредстве которой собираетесь приобретать квартиру.