Наконец договор с риэлтором заключен и из предложенного списка квартир выбрана та, что удовлетворяет вас по всем параметрам. Значит, пора ее смотреть. Если вы обычно перемещаетесь городским транспортом, обязательно заметьте время, за которое дойдете от остановки или станции до дома. Проверьте, сопоставимо ли оно с тем, что указано в объявлении. Внимательно осмотрите двор, подъезд, лифт. Находящиеся в плохом состоянии, или, по терминологии риэлторов, «убитые», лифт и подъезд могут не очень существенно, но снизить стоимость квартиры. И наоборот, прекрасное состояние дома, наличие консьержа и домофона повышают ее цену. Поинтересуйтесь, насколько развита инфраструктура микрорайона. Ну а осматривая само жилье, обратите внимание на высоту потолков, тип перекрытий, состояние проводки, сантехники, батарей центрального отопления. Даже при беглом знакомстве с квартирой можно понять, какой в ней потребуется ремонт. А приплюсовав хотя бы очень приблизительную его стоимость к сумме, запрашиваемой продавцом квартиры, вы получите реальную ее цену. Исходя из которой и надо сравнивать разные варианты.
Выясните, включена ли площадь балкона или лоджии в общую площадь. И не стесняйтесь задавать продавцу как можно больше вопросов о квартире — о ее предыстории, нынешнем статусе, о том, кто в ней прописан, есть ли среди них несовершеннолетние, солдаты срочной службы, заключенные, психически нездоровые люди. Узнайте, не было ли протечек, производился ли в доме капитальный ремонт и если производился, то когда. Одним словом, спрашивайте обо всем, что вас интересует, и очень внимательно слушайте ответы. Если вам покажется, что о каких-то особенностях квартиры продавец умалчивает, наберитесь смелости и зайдите к соседям. Иногда они знают больше, чем можно предположить. Если квартира понравилась, не бросайтесь сразу заключать договор, попросите разрешения посмотреть ее еще раз. При повторном осмотре иной раз можно заметить некоторые нюансы, которые трудно увидеть во время первого визита.
Задаток. Решив, что квартира вам подходит, обсудите с продавцом все финансовые и технические вопросы, связанные с ее приобретением. Кто будет оплачивать оформление сделки? Куда и в какие сроки выпишутся проживающие здесь люди? Какая сумма будет указана в договоре и какова величина задатка? Какую ответственность будет нести хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру? Наконец, обговорите судьбу телефонного номера и условьтесь о проверке отсутствия долгов и пеней по квартплате и коммунальным платежам.
Для подтверждения серьезности своих намерений покупатель чаще всего передает продавцу некоторую сумму денег (как правило, это несколько сотен долларов). Она может оформляться как аванс или задаток. Учтите, что между авансом и задатком существует достаточно большая разница. Аванс (авансовый платеж) — это часть выплаты, перестающая быть вашей собственностью, едва вы ее осуществили. Вернуть аванс достаточно трудно, поскольку он может быть легко интерпретирован как оплата усилий агентства и продавца. В любом случае аванс связан с совершаемой сделкой. Пока нет сделки — нет и аванса.
Другое дело задаток. По его поводу Гражданским кодексом РФ предусмотрен специальный договор, налагающий на обе стороны определенные обязательства. Если обязательства не выполняются, к нарушителю применяются штрафные санкции. Особенность задатка в том, что вплоть до выполнения договора он остается вашей собственностью. Хоть и обремененной обязательствами, прописанными в договоре.
Обычно задаток дается на два месяца, но этот срок может варьироваться. В течение этого периода продавец обязуется продать квартиру, а покупатель купить. Если же продавец по истечении указанного срока отказывается от сделки, по закону он обязан выплатить вам двойную сумму задатка. Этого можно требовать даже в случае, если продавец вовремя не собрал документы, но разумнее, конечно, просто продлить договор. Если же через оговоренное время от сделки отказывается покупатель, задаток ему не возвращается, и деньги остаются у продавца.
Нотариального заверения договора о задатке закон не требует. Договор составляется в простой письменной форме с внесением в него тех пунктов, которые считают нужными продавец и покупатель. При этом обязательно надо зафиксировать, что сумма, передаваемая покупателем продавцу, является задатком, то есть к ней применяется положение о двойном штрафе. Кроме того, должны оговариваться сама сумма задатка и сумма, за которую квартира будет продаваться (с указанием, входит или нет задаток в стоимость жилья). Ну и конечно, необходимо определить срок, в течение которого продавец не предлагает квартиру другим, а покупатель обязуется ее купить. В договоре могут быть предусмотрены и другие штрафные санкции. Стоимость квартиры и сумма задатка указываются в рублях.
Нередко, вместо заключения договора задатка, покупатель и продавец ограничиваются распиской. Однако она может быть приложением к договору, но ни в коем случае не его заменой. Расписку должен писать не посредник, а сам продавец, подтверждая, что деньги он получил. Посредник не имеет собственности, поэтому выданный им «документ» не будет признан судом, и покупатель потеряет свои деньги.
Договор о задатке автоматически считается выполненным с момента регистрации договора купли-продажи квартиры. Но стороны могут договориться о прекращении его действия и с момента подписания договора купли-продажи, не дожидаясь стадии его регистрации.
Шаг шестой: совершение сделки
В соответствии с законом и Гражданским кодексом РФ сделки по отчуждению недвижимого имущества, в том числе по купле-продаже или обмену, могут заключаться в простой письменной или нотариальной форме с обязательной последующей регистрацией в регистрационных органах. Заметим, что для некоторых видов договоров (например, договоров ипотеки) нотариальная форма сделок обязательна. Договоры купли-продажи, мены, дарения жилого дома или квартиры, заключенные до введения в действие закона о государственной регистрации прав, если одной из сторон по сделке являлся гражданин, нотариально удостоверялись в обязательном порядке.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. В документе должны быть сообщены данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче, — в частности, определяющие расположение недвижимости (квартиры) в составе другого недвижимого имущества. В договоре продажи обязательно указывается сумма сделки, при отсутствии этой цифры договор считается незаключенным. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту, в простой письменной форме.
Очень важный элемент договора купли-продажи — указание суммы сделки. У нас в стране любая недвижимость до сих пор имеет две стоимости — реальную рыночную и назначаемую по оценке БТИ. Не надо объяснять, что различие между ними кардинальное. Продается квартира, конечно, по рыночной цене, но в договоре до недавнего времени указывалась, как правило, стоимость по оценке БТИ. Таким образом, продавец избегал уплаты основной части налогов. С другой стороны, реальными становились ситуации, когда при расторжении сделки продавец по закону был обязан вернуть покупателю лишь сумму, указанную в договоре. В последнее время, в связи с изменениями в налоговом законодательстве, как для покупателя, так и для продавца стало выгодно называть в договоре реальную цену недвижимости.
|
||
Сделка купли-продажи осуществляется в присутствии продавца и покупателя или их доверенных лиц, имеющих удостоверения личности. Отсутствие подписи хотя бы одного субъекта сделки свидетельствует о том, что договор не заключен. При этом все субъекты должны быть право- и дееспособны. Полномочия доверенных лиц удостоверяются нотариально согласно ст. Отопление дома ► Договор, гарантия ► Монтаж систем ► ГК РФ. Документы, удостоверяющие личность: паспорт; удостоверение личности военнослужащего, справка о его регистрации; свидетельство о рождении; загранпаспорт для граждан, выезжающих на постоянное жительство за пределы страны.
Если на момент продажи или обмена квартиры в ней проживают или ее собственниками являются несовершеннолетние, необходимо получить разрешение на осуществление сделки в органах опеки и попечительства. Такое же разрешение требуется при продаже недвижимого имущества гражданами, отнесенными к «группе риска», которые не могут сами явиться для регистрации договора по отчуждению жилого помещения и прибегают к помощи доверенных лиц. К «группе риска» относятся одинокие и одиноко проживающие граждане (женщины, достигшие Монтаж систем ► Монтаж систем ► лет, мужчины — Продажа в кредит ► 0 лет); граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста; нетрудоспособные лица (инвалиды I и II групп); лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными. Одиноко проживающим человек признается, если на жилой площади он зарегистрирован один — то есть в выписку из домовой книги, которая необходима для регистрации договора в органах учета, внесены данные только о нем. Если же двое и более людей пенсионного возраста зарегистрированы вместе на одной площади, никто из них в «группу риска» не входит.
Несовершеннолетние, в отличие от одиноко проживающих пенсионеров, не обладают в полном объеме гражданской дееспособностью. За лиц, не достигших Отопление дома ► Ремонт труб ► лет, сделки по продаже жилой площади осуществляют от их имени родители, усыновители, опекуны (часть Котельная ► ст. Котельная ► Договор, гарантия ► ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от Отопление дома ► Ремонт труб ► до Отопление дома ► Договор, гарантия ► лет могут осуществлять сделки сами, но с письменного согласия своих законных представителей.
Что касается лиц, признанных в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными, то в законе прямо сказано, что от их имени сделки по отчуждению жилой площади совершают их опекуны (часть Котельная ► ст. Котельная ► 9 ГК РФ), а граждане, ограниченные в дееспособности, действуют от своего имени, но с согласия попечителя (часть Отопление дома ► ст. Водоснабжение ► 0 ГК РФ). Для инвалидов I и II групп предусмотрена такая же процедура совершения сделки, как и для одиноко проживающих пенсионеров. Так что покупка жилья, принадлежащего лицам, отнесенным к «группе риска», проходит несколько сложнее, чем заключение договора по отчуждению с остальными гражданами. Поэтому продавец, стремясь упростить процедуру, иной раз не сообщает о своей инвалидности.
Существуют определенные нюансы и при совершении сделок с квартирами, принадлежащими продавцам на основании договора дарения или по свидетельству о праве на наследство по закону или завещанию. В соответствии с Законом РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» собственник обязан уплатить налог на дарение или наследование. Поэтому при оформлении договора в этом случае обязательно требуется справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество или освобождении от такого налога.
Нотариат. При заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества у нотариуса участникам сделки необходимо представить весь необходимый комплект документов. Для удостоверения договора нотариус должен выяснить дееспособность субъектов сделки и их желание ее совершить. За удостоверенный договор нотариус несет полную имущественную ответственность и в случае признания сделки недействительной отвечает перед лицом, утратившим право собственности, всем своим имуществом. Поэтому при удостоверении сделки непосредственно у нотариуса возникает необходимость проверки всех документов.
Сторонам на руки выдаются удостоверенные договоры по отчуждению недвижимого имущества, которые подлежат обязательной регистрации. Подлинники правоустанавливающих документов, а также письменное согласие супругов на совершение сделки, заявления от третьих лиц по освобождению имущества остаются у нотариуса. По желанию сторон нотариус может выдать им копии указанных документов. При заключении нотариального договора обязательно личное присутствие участников сделки или их доверенных лиц. Доверенности на заключение нотариального договора должны быть нотариально удостоверены. К нотариально заверенным доверенностям, согласно ст. Отопление дома ► Договор, гарантия ► Монтаж систем ► ГК РФ, приравниваются доверенности, удостоверенные начальниками мест лишения свободы, командирами воинских частей и др. Доверенности, удостоверенные начальниками следственных изоляторов, не приравниваются к нотариально удостоверенным, но в Москве существует практика и разъяснение Комитета муниципального жилья, что доверенности из следственных изоляторов принимаются как нотариусами, так и на регистрацию в регистрирующий орган.
Госпошлина при нотариальном оформлении сделки купли-продажи квартиры составляет Отопление дома ► ,Монтаж систем ► % от суммы сделки и выплачивается участниками сделки согласно их договоренности по этому вопросу.
Шаг седьмой: государственная регистрация права собственности
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, проводимой в следующем порядке:
Отопление дома ► . Прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Котельная ► . Установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления процедуры государственной регистрации прав.
Водоснабжение ► . Внесение записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Ремонт труб ► . Совершение надписей на правоустанавливающих документах о произведенной регистрации и выдача удостоверений определенного образца, подтверждающих такую регистрацию.
Государственная регистрация прав на имущество проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов. Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а государственная регистрация договоров — регистрационной надписью на документе.
|
||
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц. В случае если права возникают на основании договоров, не удостоверенных нотариально, заявление на государственную регистрацию подается от всех сторон сделки. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда. Если права на недвижимое имущество возникли на основании договоров, которые не требуют нотариального удостоверения, но по желанию сторон были нотариально удостоверены, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон договора. К заявлению с просьбой о государственной регистрации и документам о правах на недвижимое имущество прилагается документ, подтверждающий оплату регистрации. Физическое лицо предъявляет на государственную регистрацию документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица представляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица, а также документ, подтверждающий полномочия действовать от имени данного юридического лица. Также на государственную регистрацию представляются документы, необходимые для проведения сделок. Заявителю выдается расписка в получении документов (с перечнем и с указанием даты их представления). Расписка подтверждает прием документов на регистрацию прав.
Ну вот сделка оформлена и зарегистрирована в Едином государственном реестре прав, и вы стали полноправным владельцем желанной недвижимости. После завершения всех формальностей у покупателя должны остаться на руках договор купли-продажи с соответствующими надписями о произведенной регистрации, сделанными в регистрирующем сделки органе, и свидетельство о государственной регистрации прав. Кроме того, у вас остается приемопередаточный акт. Он составляется продавцом и покупателем на момент передачи ключей и расчетных книжек. Все эти документы являются итогом совершения сделки. А в процессе совершения сделки имеет смысл сделать копии со всех документов, которые были для нее собраны.
Редакция благодарит Департамент инвестиционной политики строительства г. Москвы; московский ипотечный центр (МИЦ) и лично Ольгу Николаевну Трофимову за помощь в подготовке материала.
|
