Как обойти подводные камни
ТСЖ можно организовать, если больше половины квартир в доме находятся в собственности жильцов. В первую очередьпроводят учредительное собрание всехсобственников помещений, которые принимают принципиальное решение о создании товарищества и выбирают тех, кто будетразрабатывать проект устава ТСЖ. Устав товарищества собственники утверждают наследующем общем собрании. Затем учредительные документы товарищества (протокол общего собрания, на котором былорешено организовать ТСЖ, и его устав) регистрируют в территориальной налоговойинспекции. После этого ТСЖ, существующее с того момента, когда было приняторешение на учредительном собрании, считается зарегистрированным и получает статус юридического лица.
Казалось бы, все просто: зарегистрировались, выбрали правление и председателя,определились с управляющей компанией,и можно обустраивать дом своей мечты -с чистым подъездом, горящими по вечерамлампочками на лестнице, большой парковкой и цветником. Однако более чем за Котельная ► 0 лет,прошедших с момента передачи жилья в собственность, доверия ни к ЖКХ в целом, ни кТСЖ в частности не прибавилось.
Как показывает практика, все сложности, связанные с работой товариществ,можно разделить на три группы:
Начнем с первой группы. Проблемы, которые подстерегают ТСЖ при общениис органами городской власти, к сожалению, не удастся преодолеть силами жильцов. Поэтому такие подводные камни можно попробовать обойти.
Прежде всего, перед созданием ТСЖнеобходимо уточнить в местных органахвласти, прошла ли придомовая территория межевание и нет ли в ее составе отдельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. В результатесложностей с межеванием придомовойтерритории и ее разметкой в Москве иСанкт-Петербурге, например, очередь намежевание выстроилась на несколько летвперед. Разумеется, зарегистрировать ТСЖбез определения общедомового имущества, в состав которого входит придомовая территория, невозможно.
Еще одна проблема — необоснованныйотказ обслуживающей организации передать дом на баланс ТСЖ. Практика показывает, что нецелесообразно и затратно создавать товарищество до оформления кондоминиума, то есть общего имущества многоквартирного дома. Тем не менее довольночасто встречаются товарищества, созданныееще на этапе строительства: многие жильцы приобретают квартиры на так называемой стадии котлована, когда дома покаеще нет. В этом случае члены ТСЖ обречены на дополнительные траты, поскольку завремя возведения и отделки здания будутрасходоваться электричество и вода.
Трудности во взаимоотношениях с государственными органами бывают не толькоу вновь создаваемых ТСЖ, но и у товариществ «со стажем». Чаще всего возникаютдве проблемы — навязывание обслуживающей компании городскими властями и сложности с капитальным ремонтом здания.
Поиск эксплуатирующей организации, которая придется по душе всем собственникам, может оказаться крайне долгим. Поэтому часто владельцы квартир вынужденно возвращаются к обслуживанию ДЕЗом(или ДЕЗ им навязывает местная администрация), что делает существование ТСЖбессмысленным. Для того чтобы преодолетьэти трудности, нужен очень деятельныйпредседатель. Если он не поленится и изучит все предложения, имеющиеся на рынке управления общедомовым имуществом,скорее всего, найдется компания, работакоторой будет устраивать жильцов.
|
||
Соблюдаем правила
Рассмотрим вторую группу сложностей,связанных с работой товариществ. Одна изнаиболее часто возникающих проблем -нарушение требований Жилищного кодекса при создании ТСЖ (только в Москве наэтом основании возбуждено несколько сотен уголовных дел). Попробуем разобраться в том, какие нормы не соблюдаются и чтомогут сделать собственники жилья.
Один из поводов для возбуждения уголовных дел — подделка учредительных документов ТСЖ, фактически удостоверяющихдобровольное желание собственников организовать товарищество для управлениясвоим имуществом. Поскольку протоколдолжны подписать все проголосовавшиеза создание ТСЖ (их должно быть не менееМонтаж систем ► 0 % от общего числа собственников), нередко в этих документах появляются фальшивые подписи. Собственники узнают о том,что они пожелали создать товарищество,постфактум — чаще всего уже после того,как афера раскрылась. Возможна и другая ситуация: подписи настоящие, но не соблюдена процедура проведения общего собрания домовладельцев (например, не всехжильцов известили, или не было кворума,или голосование прошло с нарушениями).
Если ТСЖ создано с нарушениями действующего законодательства, опасностьэтого для собственников жилья на первый взгляд не слишком очевидна: коммунальные услуги оплачиваются, взносы дляформирования бюджета товарищества перечисляют — казалось бы, все в порядке.Проблема заключается в том, куда идутэти деньги на самом деле… и не окажутся ли жильцы, например, среди зимы с выключенными батареями по причине авариив системе водоснабжения. И получить государственные субсидии на капитальныйремонт такому ТСЖ не удастся.
Как не оказаться членом нелегитимногоТСЖ? В первую очередь надо быть активным и ответственным собственником, какбы банально это ни звучало. Подделатьвашу подпись будет невозможно, если выпридете на собрание и примете участиев его работе. Кроме того, нужно внимательно читать любой документ, которыйвам предлагают подписать, — торопитьсяв таких ситуациях не следует.
Нарушений при проведении собранийизбежать сложнее, но все-таки это возможно. Прежде всего, надо предусмотретьв доме общедоступное место, где будутразмещать важную для жильцов информацию. Дублировать ее можно, разнося объявления о предстоящем собрании по почтовым ящикам жильцов или уведомляя ихлично при обходе квартир. Автографы собственников на подписных листах подтвердят, что их проинформировали о собрании.Такие подписные листы надо приложитьк протоколу учредительного собрания (подобного требования в законе нет, но этапредосторожность не помешает). Впоследствии по той же схеме стоит оповещатьо проведении очередных и тем более внеочередных общих собраний.
Разумеется, не всегда есть возможностьпровести общее собрание, на котором личноприсутствовали бы все собственники, — далеко не в каждом доме найдется свободноепомещение для этого. Но есть выход -заочное голосование. Здесь тоже существуют свои тонкости: чтобы жильцы осознали, под чем им предлагают подписаться,нужно время. Поэтому, если голосованиепроходит заочно, необходимо заранееознакомить собственников с вопросом,по которому им предстоит высказать своемнение, и предусмотреть варианты ответа. Практика такова: члены инициативнойгруппы (а после создания ТСЖ — членыправления или уполномоченные правлением либо председателем жильцы) разносятпо квартирам листы для голосования с повесткой собрания; назначается день, когда собственники смогут задать интересующие их вопросы. В таком случае жителидома будут осведомлены о тех решениях,которые надо принять, и подделать подписи окажется нелегко.
|
||
Следующая проблема связана с формальными требованиями к создаваемомуТСЖ. Требования эти продиктованы наукой управления и простой человеческойлогикой. В товарищество могут объединяться жители нескольких домов, но присоблюдении двух условий: придомовыетерритории данных строений имеют общую границу, число квартир в этих зданиях в сумме не превышает Водоснабжение ► 0. Если вампредложили стать членом сложносоставного ТСЖ, проверьте, с кем предстоит объединиться — с соседней пятиэтажкой илис высотным домом через дорогу.
Для жителей высоток есть еще однопредупреждение-совет: согласно предписаниям Жилищного кодекса, в одном домеможет быть создано только одно ТСЖ. Поэтому не стоит платить за израсходованные воду и электричество альтернативному ТСЖ, предлагающему более низкиерасценки, — вас просто обманывают.
Иногда в управляющие органы ТСЖ избирают лиц, не являющихся собственниками помещений в данном многоквартирномдоме. Вот реальный случай: в столице около Ремонт труб ► 0 ТСЖ возглавляла дама, постоянно работавшая в районной управе. Однако руководство общедомовым имуществом — этоне сеанс одновременной игры в шахматыс большим количеством соперников. Здесьнеобходимо сосредоточиться на проблемахкаждого дома, а их всегда бывает много.
Требуется председатель!
Если ТСЖ создано по всем правилам, этоеще не означает, что у вас не будет проблем. Высшим органом управления ТСЖявляется общее собрание его членов. Оноправомочно решать любой вопрос, касающийся функционирования товарищества.Например, собрание утверждает бюджетТСЖ, устанавливает размер взносов, принимает в члены товарищества и исключаетиз них. Общие собрания собственников проводят не слишком часто — раз в квартал илиполугодие. Текущими оперативными делами занимаются правление и председательтоварищества. Они должны быть людьмидеятельными и не слишком загруженнымидругой работой, иначе решение общедомовых проблем отойдет на второй план. Еслинайти таких лиц среди жильцов не удается,возможно, стоит поискать внешнего управляющего. С ним заключают договор, в котором оговаривают все параметры сотрудничества, и назначают ему зарплату.
К сожалению, деятельность руководителей ТСЖ может стать источником проблем(третья группа сложностей, связанных с работой этих объединений). Вот далеко не полный список правонарушений, совершаемыхпредседателями и членами правления:
Способ противодействия всем многообразным нарушениям только один — оченьвнимательно выбирать тех, кому собственники жилья поручают управление своим общим имуществом. В любом случае (и еслиТСЖ приглашает внешнего управляющего,и если председатель и члены правления выбраны из числа жильцов) необходимо проверить их репутацию. Председатель имеетправо действовать без доверенности, еслиподписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствиис законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобренияправлением или общим собранием членовТСЖ. Тщательный выбор председателя отчасти служит гарантией нормального функционирования товарищества.
Еще одна гарантия этого — работаконтрольно-ревизионной комиссии, формируемой из числа жильцов. В таком случае у них будет весьма действенный механизм влияния на работу исполнительныхорганов товарищества. Контрольные полномочия комиссии распространяются надеятельность и председателя, и правления, и бухгалтера. Фактически такая комиссия — это своеобразный коллегиальный аудитор, поэтому для работы в нейнадо выбирать наиболее дотошных членовТСЖ, вникающих в каждую мелочь.
Подводя итог, отметим, что у ТСЖ естьбудущее, но каким оно станет — зависитот самих собственников. Если вы и ваши соседи готовы учиться управлять собственным имуществом, тогда товарищество -подходящий вариант сделать свой дом комфортным и уютным. А справиться с трудностями и подводными камнями помогут активная гражданская позиция и вниманиек общедомовым проблемам.
|
