|
||
Права детей
Согласие органов опеки и попечительстванеобходимо при совершении сделок, приводящих к уменьшению доли недвижимогоимущества, единственным собственникомили владельцем части которого являетсянесовершеннолетний. К ним относятся:
— купля-продажа;
— дарение;
— залог недвижимости;
— сдача внаем или в аренду, в безвозмездное пользование;
— обмен;
— отказ от преимущественной покупкидоли;
— раздел имущества;
— отказ от наследства;
— выделение доли из имущества несовершеннолетнего.
По российскому законодательству совершеннолетие наступает в Отопление дома ► Договор, гарантия ► лет. Совершеннолетний использует свои правав полном объеме, он полностью самостоятелен при заключении любых сделок (разумеется, это не относится к тем людям,правоспособность которых ограничена попричине их душевного заболевания (психического расстройства).
«Ночной кошмар» риелтора — это несовершеннолетние, то есть дети в возрастедо Отопление дома ► Договор, гарантия ► лет. Младшие несовершеннолетние(не достигшие Отопление дома ► Ремонт труб ► лет) вправе самостоятельно распоряжаться карманными деньгами,совершать мелкие бытовые сделки. Всеостальные юридически значимые действиявыполняют законные представители ребенка (родители, усыновители, опекуны — длядетей до Отопление дома ► Ремонт труб ► лет). Без визы законного представителя сделки, совершенные ребенком,с юридической точки зрения ничтожны.
Старшие несовершеннолетние (в возрасте Отопление дома ► Ремонт труб ► -Отопление дома ► Договор, гарантия ► лет) пользуются гораздо большей свободой: они могут самостоятельнораспоряжаться личными доходами (например, стипендией, гонораром), делатьбанковские вклады и использовать их пособственному усмотрению, а также осуществлять права автора произведениянауки, литературы или искусства, изобретения либо иного охраняемого законом результата своей интеллектуальнойдеятельности. Кроме того, несовершеннолетние в возрасте Отопление дома ► Ремонт труб ► лет и старше вправерасписываться в документах, заключаясделку (однако на совершение последнейдолжно быть получено письменное согласие родителей или попечителей).
Бывают и исключения: несовершеннолетние могут получить возможность осуществлять свои права в полном объеме доОтопление дома ► Договор, гарантия ► лет, если органы опеки (в некоторых случаях — суд) приняли решение об их эмансипации (признание полностью дееспособным до достижения совершеннолетия). Этоможет произойти, если ребенок в возрастеОтопление дома ► Продажа в кредит ► лет и старше работает по трудовому договору, или с согласия родителей (попечителей) занимается предпринимательскойдеятельностью, или вступил в брак. Решение принимают органы опеки. Однако естьсущественное условие: оба родителя (илизаконные представители) должны дать согласие, иначе признавать ребенка эмансипированным будут в судебном порядке.
Если органы опеки приняли положительное решение об эмансипации, несовершеннолетний получает полную дееспособность,то есть право самостоятельно совершатьлюбые сделки (и, соответственно, отвечатьпо собственным обязательствам). В этомслучае разрешение на заключение сделки снедвижимостью не потребуется, а родителине смогут влиять на то, как ребенок распорядится принадлежащим ему имуществом.
|
||
Готовим документы
Для совершения сделок (купля-продажа,дарение, мена, выделение долей) с недвижимостью, одним из собственников илиединственным собственником которой является ребенок, необходимо подготовитьследующие документы:
— заявление родителей в органы опеки ипопечительства с просьбой дать согласиена совершение сделки (если родителей нет,нужно представить документ, подтверждающий это, например свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительскихправ или о признании родителя безвестноотсутствующим);
— заявление с просьбой дать согласие назаключение сделки участвующего в нейнесовершеннолетнего в возрасте Отопление дома ► Ремонт труб ► лети старше;
— расписки всех совершеннолетних собственников, участвующих в сделке, о том,что они согласны на участие ребенка в операции с недвижимостью;
— свидетельство (свидетельства) о рождении ребенка (детей) или паспорта (тех, комууже исполнилось Отопление дома ► Ремонт труб ► лет);
— документы, подтверждающие право собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о правесобственности на жилище, договор мены,купли-продажи, свидетельство о праве нанаследство по закону);
— справки БТИ о стоимости жилых помещений, участвующих в сделке (отдельнаясправка на каждый объект);
— экспликация и поэтажный план (в том случае, если покупают дом, — кадастровыйплан) всех объектов;
— подлинные выписки из домовых книгна все жилые помещения, участвующиев сделке;
— выписки о состоянии финансово-лицевыхсчетов на все жилые помещения, участвующие в сделке;
— справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на всежилые помещения, участвующие в сделке (наличие этих справок не обязательно, но на всякий случай лучше запастисьими — получить такие документы не слишком хлопотно).
Если несовершеннолетний являетсясобственником, но зарегистрирован подругому адресу, необходимо предоставить выписку из домовой книги по местуего прописки, а также документы, подтверждающие, что совершаемая с квартирой сделка выгодна для ребенка. Один изсамых важных документов — заявление родителей, которое передают непосредственно в органы опеки и попечительства. Вышеприведен пример такого заявления.Учтите: обращаться в органы опеки и попечительства целесообразно только при наличии полного комплекта подлинников документов. Очень важно не пропустить сроки:заявление (как и другие распорядительныедокументы) действительно в течение Отопление дома ► мес.При этом подписи на нем ставят в присутствии представителей органов опеки и попечительства. И еще один важный момент:теоретически срок подачи документов можно продлить, однако причины промедлениядолжны быть уважительными. К таковым неотносятся истечение сроков действия представляемых к рассмотрению документов илисроков внесения залога за квартиру, а такжелюбые устные или письменные договоренности между сторонами.
Список документов не подлежит расширительному толкованию, но в некоторыхслучаях специалисты органов опеки могутуменьшить его. По словам риелторов, срокзаключения сделки купли-продажи с квартирой, у которой есть несовершеннолетний собственник или сособственник, увеличивается примерно на Котельная ► нед (это времянеобходимо органам опеки для проверкиподанных документов).
|
||
Жилищнаяарифметика
Принимая решение дать согласие на сделкус недвижимым имуществом или отказать,сотрудники органов опеки и попечительства руководствуются правилом «Можнолучше, хуже — нельзя». Это означает, чтопараметры нового жилья несовершеннолетнего не должны оказаться хуже, чемпредыдущего. Однако нужно знать, что возможны два варианта толкования данногоправила: строго арифметический (большеметров — значит лучше) и качественный(оценку производят с учетом всех факторов в совокупности: не только площади, нои местонахождения, наличия основных коммуникаций, отдельной комнаты для ребенка, степени развития инфраструктуры).
В некоторых случаях специалисты органов опеки используют арифметическийметод, исходя из того, что в результатесделки стоимость имущества ребенка недолжна уменьшиться. Это означает, чтонесовершеннолетний получит в собственность другую квартиру либо долю в квартире, равноценную той, которая была у негов продаваемом жилье.
При использовании качественного варианта оценки сделки рассматривают гораздо больше параметров, чем площадькомнаты, отводимой несовершеннолетнему собственнику. Поэтому, если родителихотят сменить городскую квартиру на просторный дом в деревне, им придется убедить органы опеки в том, что детям будетобеспечен такой же уровень комфорта, который был в городе.
Рассмотрим несколько примеров жилищной арифметики.
Двухкомнатную квартиру меняют наоднокомнатную. Ситуация сложная: совершить равноценный обмен явно неудастся, даже если количество квадратных метров, приходящихся на ребенка-сособственника, в однокомнатной квартире будет больше, чем в старом жилье.Решение таково: несовершеннолетнийстановится единственным собственником новой квартиры (в договоре куплипродажи ребенок будет указан как единственный покупатель). Альтернативныйвариант: ребенок получает компенсациюв виде доли в другом жилье (например, у деда и бабушки) или в виде денежного вклада в размере стоимости доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире. Вкладв банке должен быть открыт на имя ребенка, но воспользоваться им он сможет, только достигнув Отопление дома ► Договор, гарантия ► лет.
Меняем пыльный город на деревню. Изквартиры, в которой у каждого из детейнет отдельной комнаты, семья переезжаетв загородный дом. Ближайшая школа находится в соседнем населенном пункте. Органы опеки и попечительства, скорее всего,не дадут согласия на совершение сделки.Причина — удаленность школы или возможное ухудшение качества образования. Однако выход из этой ситуации есть:оценить качество образования помогут,например, статистические данные о числемедалистов и выпускников школы, поступивших в университеты, а также о количестве учителей — лауреатов различныхпремий в педагогическом коллективе учебного заведения. Если вы планируете учитьребенка дома, учтите: сотрудники органовопеки с большой неохотой соглашаются наэто, справедливо полагая, что ребенок должен социализироваться в коллективе (еслидомашнее обучение не обусловлено причинами медицинского характера).
Почти равноценный обмен. В этом случаепредполагается, что права несовершеннолетнего не нарушены. Однако даже при равномметраже квартиры могут иметь совершеннонепохожую планировку, а при одинаковой общей площади — различную жилую площадь иразную планировку. Единственно верное решение — отвести ребенку лучшую комнату.
Покупка жилья по ипотечному кредиту (квартира под залогом). Чтобы найтивыход из заведомо невыигрышной ситуации, нужно согласовать залог квартиры,в которой зарегистрирован ребенок, с органами опеки и попечительства. Туда жепри оформлении договора нотариус направит запрос, согласован ли залог. Кроме того, могут быть затребованы дополнительные сведения по договору, чтопозволит специалистам органов опекиполнее оценить ситуацию (действительно ли кредит будет выплачен, не останется ли ребенок без крыши над головой)и ускорит принятие решения.
Покупателями продавцам
Опытные риелторы советуют покупателямвыяснить, кто является законным представителем несовершеннолетнего и кто даетсогласие на совершение сделки. Лучшийвариант — ребенок, живущий с родителями, благополучная семья. В этом случае нетповода искать законных представителей.
Но возможно, вам придется столкнуться с ситуацией, когда отец и/или матьребенка-собственника лишены родительских прав, осуждены на лишениесвободы, страдают психическим расстройством, их местонахождение неизвестно или они умерли. В таком случаепредставлять интересы ребенка будуторганы опеки и попечительства.
А продавцу следует задуматься о том,как убедить покупателя подождать, покаидет согласование сделки с органами опеки. При этом стоит помнить, что честность -лучшая политика. Покупателя надо сразу предупредить, что сроки совершенияоперации с недвижимостью немного увеличатся. Собрать документы нужно заранее — это поможет сократить время подготовки к сделке. И последнее: помните,что органы опеки следят лишь за соблюдением прав детей, но не проверяют юридическую чистоту сделки и правильностьоформления документов.
|
