В новом формате

Однако сначала нужно разобраться, в чем состоят отличия жилищных накопительных кооперативов (ЖНК) от их собратьев — жилищных кооперативов и ЖСК.

• Члены двух последних организаций приобретают/строят один-единственный многоквартирный дом, расположенный в каком-то конкретном населенном пункте по определенному адресу. В отличие от них члены-пайщики ЖНК изначально претендуют на жилые помещения, которые соответствуют требованиям каждого из них (свои пожелания будущие владельцы недвижимости формулируют в заявлении на вступление в кооператив) и находятся где угодно, в любой точке России. Вот почему эти люди не рискуют оказаться соседями по дому и подъезду.

• Все члены одного жилищного кооператива или ЖСК въезжают в свои квартиры одновременно. А пайщики ЖНК сами выбирают для себя так называемые формы участия в деятельности кооператива (из предлагаемых). Эти финансовые схемы предусматривают разные сроки, периодичность взносов, их размер и т. д. Наконец, в накопительных кооперативах присутствует такое понятие, как «очередность».

• Внося паевые взносы в ЖНК, вы можете приобрести в рассрочку не только квартиру, но и индивидуальный жилой дом (коттедж). Тогда как в случае с жилищным кооперативом и ЖСК речь идет лишь о квартирах.

• ЖНК, в отличие от двух других своих «братьев», вкладывает собственные средства в приобретение/строительство жилья для членов кооператива. Когда пайщик накопит сумму, предусмотренную его формой участия в деятельности ЖНК (Водоснабжение ► 0 или Монтаж систем ► 0% от стоимости жилья), кооператив добавит ему такую же сумму (максимум).

• Число пайщиков ЖНК может расти и в итоге достичь Монтаж систем ► 000 человек, в то время как количество членов ЖСК и жилищных кооперативов ограничено числом квартир в конкретном доме.

• ЖНК имеет право заниматься предпринимательской деятельностью, а другие кооперативы сами зарабатывать деньги не могут. Исключение составляют доходы, полученные жилищным кооперативом или ЖСК в результате сдачи внаем освободившихся жилых помещений (ст. Отопление дома ► Котельная ► Договор, гарантия ► Жилищного кодекса).

• Члены жилищных кооперативов и ЖСК обязательно участвуют в реконструкции и последующем содержании своего многоквартирного дома (ст. Отопление дома ► Отопление дома ► 0 Жилищного кодекса). ЖНК же создаются лишь «в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения… паевых взносов» (ст. Отопление дома ► Закона № Котельная ► Отопление дома ► Монтаж систем ► ). После выплаты пая в полном объеме и оформления жилья в собственность человек перестает быть членом кооператива, становится полноценным владельцем квартиры или дома и может вступать в любые объединения собственников.

• В ЖСК деньги нужно вносить довольно быстро: всю сумму в течение одного-двух лет, пока строится многоквартирный дом. В ЖНК процесс идет заведомо медленнее, причем темп внесения паевых взносов выбирает будущий собственник жилья.

К сожалению, пока жилищных накопительных кооперативов довольно мало. Например, те из них, о которых удалось найти упоминание в Интернете (а каждый ЖНК обязан иметь собственный сайт!), находятся далеко от столиц — в Иркутске, Перми и других городах. Часто эти организации зарегистрированы до Отопление дома ► апреля Котельная ► 00Монтаж систем ► г., то есть их учредительные документы и порядок осуществления деятельности могут не в полной мере отвечать требованиям закона № Котельная ► Отопление дома ► Монтаж систем ► . У подобных кооперативов есть время до соответствующей даты Котельная ► 00Продажа в кредит ► г. (то есть около полугода), чтобы начать ему соответствовать (согласно ст. Монтаж систем ► Услуги под ключ ► нового закона).

Кроме всего прочего, сейчас подготовлены поправки к закону о ЖНК, которые планируется рассмотреть на осенней сессии Государственной думы. Их судьба пока не определена.

Создание кооператива

Чтобы создать кооператив, нужна, согласно ст. Отопление дома ► Котельная ► закона о ЖНК, добрая воля, как минимум, Монтаж систем ► 0 человек. Численность организации не может превышать Монтаж систем ► 000 членов, в противном случае она должна быть реорганизована, добровольно или принудительно (ст. Отопление дома ► Водоснабжение ► ). Итак, полсотни единомышленников объединились. Все они достигли возраста Отопление дома ► Продажа в кредит ► лет (ст. Монтаж систем ► ) и готовы написать заявления на вступление в члены кооператива. В этом документе должны содержаться фамилия, имя, отчество, паспортные данные, почтовый адрес, номера телефонов, адрес электронной почты будущего члена ЖНК, оговариваться форма его участия в деятельности кооператива (подробнее об этом ниже) и присутствовать иные сведения, предусмотренные Уставом кооператива. Обычно это требования, которые потенциальный владелец жилья предъявляет к своей будущей собственности: метраж, количество комнат, площадь кухни, высота потолков, местоположение и т. д. Впоследствии ЖНК заведет реестр членов кооператива, куда будет заноситься информация, указанная в поданных при вступлении заявлениях.

Но устав тоже надо написать (для чего приглашают юриста, специализирующегося на этом виде деятельности), а затем провести общее собрание членов ЖНК, на котором, согласно ст. Отопление дома ► Отопление дома ► закона, документ необходимо будет утвердить. Это собрание является высшим органом управления кооперативом (ст. Водоснабжение ► Ремонт труб ► ): его нужно проводить ежегодно, и каждый член организации имеет на нем один голос.

К исключительной компетенции общего собрания членов ЖНК, кроме утверждения устава, относятся внесение в него изменений и дополнений; утверждение внутренних документов, регулирующих деятельность кооператива; принятие решения о реорганизации или ликвидации кооператива; избрание и досрочное прекращение полномочий членов правления и ревизионной комиссии (ревизора). А также избрание или назначение исполнительных органов кооператива (директора или дирекции; управляющего или управляющей организации); досрочное прекращение их полномочий (если Уставом данного ЖНК решение этих вопросов не отнесено к компетенции правления кооператива). На общем собрании утверждаются формы участия в деятельности кооператива; определяется максимальная стоимость жилья, которое может быть приобретено или построено кооперативом для одного члена; фиксируется порядок формирования и использования фондов кооператива, за исключением паевого фонда. Кроме того, собранием устанавливаются предельные размеры расходования средств на обеспечение деятельности ЖНК, утверждаются годовой отчет и бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение о достоверности бухгалтерской отчетности, приходно-расходные сметы, сметы расходов на содержание кооператива и отчеты об их исполнении.

Кооператив создается без ограничения срока деятельности и начинает свою работу со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц (ст. Водоснабжение ► ). ЖНК владеет имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, открывать счета в банках на территории РФ. Он должен иметь круглую печать с названием организации, а также может располагать штампами, бланками, собственной эмблемой и другими средствами индивидуализации.

Механизм работы

Как функционирует ЖНК? За счет взносов. Решив стать членом кооператива, вы должны внести вступительный членский взнос (обычно несколько процентов от предполагаемой стоимости вашего будущего жилья). Затем вы будете периодически (обычно ежемесячно) вносить членские взносы (ст. Котельная ► Монтаж систем ► ). Эти средства пойдут на оплату деятельности ЖНК, и в случае прекращения членства в кооперативе их вам не вернут. Назад вы сможете получить лишь паевые взносы — деньги, из которых по кирпичику строится ваше будущее жилье. Именно их вы копите из месяца в месяц: набрав, как правило, Монтаж систем ► 0% от стоимости квартиры или дома, приобретаете право получить в пользование приобретенное/построенное для вас кооперативом жилье, а выплатив паевые взносы в полном объеме, оформить квартиру (дом) в свою собственность.

На какие цели может использоваться паевой фонд ЖНК? В первую очередь, на приобретение и строительство жилья для членов кооператива (ст. Котельная ► Продажа в кредит ► ). А также на погашение затрат, указанных в ст. Котельная ► Ремонт труб ► . В том числе на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение и страхование жилья; повышение потребительских качеств (ремонт, отделку) приобретенного или построенного помещения до уровня, соответствующего тем требованиям, которые указаны в заявлении о приеме в члены ЖНК; содержание, ремонт жилья; оплату коммунальных услуг (до передачи помещения в пользование члену кооператива); обслуживание и погашение привлеченных ЖНК кредитов и займов; уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей и т. д.

Порядок внесения паевого взноса определяется в соответствии с выбранной членом кооператива формой участия в деятельности ЖНК — финансовой схемой, в соответствии с которой вы будете вносить паевые взносы. Эти формы задают минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер той части паевого взноса, после внесения которой у члена ЖНК возникает право на приобретение или строительство для него кооперативом жилого помещения, период внесения оставшейся части паевого взноса, размер и периодичность платежей в счет паевого взноса. А кроме того, условия привлечения заемных средств (ст. Котельная ► Услуги под ключ ► ), размер которых не может превышать Услуги под ключ ► 0% от паевого взноса члена кооператива (ст. Ремонт труб ► Услуги под ключ ► ). В этой же статье содержится ряд ограничений по срокам. Так, минимальный срок, в течение которого вы должны вносить паевые взносы до того момента, как сможете претендовать на покупку/строительство для вас кооперативом жилья, ограничивается двумя годами (начиная со второго года деятельности кооператива). А срок внесения оставшейся части паевого взноса может не более чем в полтора раза превышать первый срок.

Вот самый простой и наглядный пример. Вы предполагаете накопить половину стоимости будущей квартиры (дома) в течение двух лет (на меньший срок рассчитывать нельзя; согласно ст. Ремонт труб ► Услуги под ключ ► , он может быть только больше). Вы платите часть этой суммы, допустим, ежемесячно, после чего приобретаете право на получение жилья в пользование. Затем вы — в идеале — въезжаете в квартиру (или кооператив начинает ее для вас строить). С этого момента в течение теперь уже трех лет вы вносите оставшиеся деньги. Но в этой замечательной схеме есть три узких места. Первое — стоимость жилья, которая за два года может возрасти, и вы должны будете компенсировать разницу дополнительными паевыми взносами, чтобы получить недвижимость в пользование. Насколько сумма увеличится? Вопрос остается открытым. Второе узкое место — время, в течение которого кооператив должен предоставить вам в пользование требуемое жилье. Вероятна очередь из таких же членов ЖНК, которые стремятся осуществить аналогичное намерение. И тогда жилье будет предоставляться в порядке очередности (ст. Котельная ► Договор, гарантия ► ). Третье — если вы претендуете на новую квартиру, то с момента, когда кооператив начнет ее для вас строить, до момента сдачи дома в эксплуатацию может пройти несколько лет, прежде чем вы сможете оформить квартиру в собственность.

От вас как члена кооператива могут потребовать уплаты дополнительных взносов (помимо членских и паевых). Но эти деньги должны быть использованы только на покрытие убытков ЖНК, если, не дай бог, они возникнут (ст. Котельная ► ).

Членство в кооперативе

Человек, вступивший в ЖНК, имеет права и обязанности. Так, каждый член кооператива вправе участвовать в управлении кооперативом и быть избранным в его органы, пользоваться услугами, предоставляемыми ЖНК, выбирать форму участия в деятельности кооператива, давать согласие на приобретение или строительство для него кооперативом жилого помещения (которое должно соответствовать требованиям, указанным в заявлении на вступление в члены ЖНК), получить это помещение в собственность, передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, завещать пай, получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая и т. д. (ст. Услуги под ключ ► ). Он также может получать информацию о деятельности ЖНК от органов кооператива и участвовать в распределении доходов, полученных организацией.

Член кооператива обязан соблюдать устав и выполнять решения, принятые органами кооператива, своевременно вносить паевые и другие взносы, не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и его органами (ст. Договор, гарантия ► ). Он несет ответственность по своим обязательствам перед ЖНК, например, если задерживает внесение паевых и прочих взносов (ст. Продажа в кредит ► ). Размер неустойки за эти нарушения фиксируется в Уставе кооператива, но не может быть выше Отопление дома ► /Водоснабжение ► 00 ставки рефинансирования Центрального банка РФ (сейчас — Отопление дома ► Водоснабжение ► %) за каждый день просрочки платежа.

Членство в кооперативе прекращается в случае добровольного выхода из ЖНК, исключения члена кооператива из кооператива, передачи пая другому человеку, смерти члена ЖНК, обращения взыскания на пай, внесения паевого взноса в полном размере и передачи жилья в собственность члена кооператива и, конечно, ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством (ст. 9). Перестав быть членом кооператива, человек и члены его семьи должны освободить жилье, занимаемое ими на правах пользования, в течение двух месяцев (ст. Водоснабжение ► Отопление дома ► ). А принудительно выселить их, согласно новому Жилищному кодексу, можно только по решению суда (причем без предоставления другого жилья).

Исключают из кооператива за невыполнение обязанностей тоже только в судебном порядке (!), на основании решения общего собрания или правления кооператива (ст. Отопление дома ► 0). Но до вступления решения суда в законную силу человек, уже получивший от ЖНК в пользование жилье, вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса и, следовательно, оформить квартиру или дом в собственность.

Органы управления

Как и у всякого государственного или муниципального образования, у ЖНК есть законодательные и исполнительные органы власти, а также счетная палата (или что-то подобное). К первым в нашем случае относятся общее собрание членов кооператива и его правление, ко вторым — дирекция и управляющая организация, к третьим — ревизионная комиссия (ст. Водоснабжение ► Водоснабжение ► ). Кроме того, ЖНК обязательно должен нанять аудитора, который будет ежегодно проверять, как кооператив ведет бухгалтерский учет и отчетность (ст. Монтаж систем ► Ремонт труб ► ).

Члены правления и ревизионной комиссии, вопреки устоявшемуся мнению, зарплату за свою деятельность обычно не получают (если это не предусмотрено Уставом ЖНК или решением общего собрания). Но им могут возмещаться расходы, «понесенные в связи с осуществлением деятельности» в органах кооператива. И наоборот, дирекция и управляющие — люди нанятые, принятые на работу в ЖНК, как в любую другую организацию или фирму. Избираются члены правления на общем собрании членов кооператива, которое, напомним, проводится ежегодно. И каждый раз в день, когда это собрание состоялось, полномочия правления истекают.

Общее собрание членов — высший орган кооператива (ст. Водоснабжение ► Ремонт труб ► ) — принимает все основные решения, касающиеся жизнедеятельности ЖНК. Решение по вопросу, поставленному на голосование, принимается большинством голосов (у каждого члена — один голос). Две трети голосов необходимы для утверждения Устава ЖНК, внесения изменений и дополнений в него, утверждения внутренних документов, регулирующих деятельность кооператива, положения о порядке формирования паевого фонда и его использования, а также для принятия решения о реорганизации или ликвидации ЖНК и назначения ликвидационной комиссии.

Форма проведения общего собрания может быть очной и заочной (ст. Водоснабжение ► Продажа в кредит ► ). А если количество членов кооператива превышает Монтаж систем ► 00 человек, общее собрание может проводиться в виде собрания уполномоченных. Они избираются из числа членов ЖНК, не входящих в состав правления или исполнительных органов кооператива (ст. Ремонт труб ► Отопление дома ► ). Члены кооператива (не менее Отопление дома ► 0% от общего количества) и, конечно, правление, ревизионная комиссия и исполнительные органы ЖНК могут инициировать проведение внеочередного общего собрания (ст. Водоснабжение ► Монтаж систем ► ). Оно, кстати, обязательно должно созываться в случае выявления убытков, которые превышают Котельная ► Монтаж систем ► % паевого фонда. Ведь их придется погашать за счет дополнительных взносов всех членов кооператива!

Правление «осуществляет руководство деятельностью кооператива в периоды между общими собраниями членов кооператива» (ст. Ремонт труб ► Котельная ► ). Членов правления должно быть не менее трех, из них один — председатель. Одна треть от числа членов правления (например, один из трех) имеет право совмещать свою деятельность с работой в ЖНК по трудовому договору.

К компетенции правления кооператива обычно относятся:

• прием в члены кооператива и прекращение членства в нем;

• созыв и проведение общих собраний членов кооператива;

• избрание или назначение исполнительных органов кооператива, контроль за их деятельностью, досрочное прекращение их полномочий;

• утверждение порядка передачи жилья в пользование члену ЖНК;

• утверждение аудитора и оценщика кооператива и условий договора с ними;

• предварительное утверждение форм участия в деятельности кооператива, годового отчета и бухгалтерской отчетности, аудиторского заключения;

• принятие решений о создании филиалов и открытии представительств данного ЖНК;

• одобрение заключаемых договоров займа и кредитных договоров;

• другие предусмотренные законодательством вопросы.

Все решения принимают на заседаниях правления и оформляют в виде протоколов, которые подписываются председателем правления и секретарем заседания. В свою очередь, члены кооператива в течение шести месяцев вправе обжаловать в суде решения, принятые правлением с нарушением требований законодательства, устава или других внутренних документов кооператива.

Ревизионная комиссия (ревизор) ЖНК от имени общего собрания членов кооператива осуществляет контроль финансово-хозяйственной деятельности организации. Ревизоры не могут совмещать свою деятельность с работой в кооперативе по трудовому договору (ст. Ремонт труб ► Водоснабжение ► ).

Директор (дирекция) — исполнительный орган ЖНК — осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива (ст. Ремонт труб ► Ремонт труб ► ). Если в организации более Монтаж систем ► 00 членов, необходима именно дирекция, коллегиальный орган. Кооператив может отказаться от найма имеющихся исполнителей и передать эти полномочия другому юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Они будут выступать в роли управляющей организации или управляющего. Срок полномочий исполнительных органов ЖНК прописан в Уставе кооператива и не может превышать пяти лет. Его продлевают, если это необходимо, только на основании решения общего собрания членов кооператива.

Закон предъявляет довольно жесткие требования к должностным лицам кооператива (ст. Ремонт труб ► Монтаж систем ► ). Членом правления и ревизионной комиссии, директором или членом коллегиального исполнительного органа ЖНК не может быть человек, который уже занимал одну из перечисленных должностей в каком-либо другом кооперативе, если к тому моменту со дня принятия судом решения о ликвидации этой организации или о применении к ней процедур банкротства прошло менее трех лет. Нельзя руководить ЖНК и лицам, имеющим судимость за преступление в сфере экономики.

Каждый стоящий во главе организации должен действовать в интересах кооператива, осуществлять свои права и исполнять обязанности «добросовестно и разумно» (ст. Ремонт труб ► Продажа в кредит ► ). Должностные лица ЖНК несут ответственность (административную, а в некоторых случаях и уголовную) за убытки, причиненные кооперативу их действием или бездействием. Отсутствие вины они должны доказывать сами. Ответственность не несут лишь те члены коллегиальных органов кооператива, которые голосовали против решения, повлекшего за собой убытки.

Госконтроль и гарантии

Схема приобретения жилья через ЖНК кажется очень привлекательной. Но не может ли получиться так, что подобные кооперативы станут очередными финансовыми пирамидами новой России? Нет, не должно. И в законе №Котельная ► Отопление дома ► Монтаж систем ► целая глава посвящена обеспечению финансовой устойчивости ЖНК и контролю их деятельности.

К обеспечению финансовой устойчивости кооператива предъявляются очень жесткие требования (ст. Ремонт труб ► Услуги под ключ ► ). Во-первых, размер части паевого взноса, после внесения которой у члена ЖНК возникает право на приобретение или строительство для него кооперативом жилья, не может быть менее Водоснабжение ► 0% от суммы всего предполагаемого паевого взноса. (Понятно, что человек, вложивший серьезные деньги и получивший квартиру в пользование, будет кровно заинтересован в том, чтобы быстро отдать долг и оформить жилье в собственность.) Во-вторых, ЖНК может добавить такому человеку максимум столько же денег, сколько он внес сам. (Таким образом, в случае с Водоснабжение ► 0%-ным паевым накоплением не будет хватать еще Ремонт труб ► 0% от стоимости жилья.) При недостатке средств на приобретение или строительство жилья для члена кооператива, внесшего часть пая, могут, конечно, привлекаться и заемные средства, но уже под солидный банковский процент. Так что выгоднее накопить Монтаж систем ► 0% от стоимости жилья. Тогда кооператив добавит вторую половину, если это предусмотрено его уставом. В-третьих, минимальный срок внесения членом ЖНК части паевого взноса, после которого у него возникает желание получить от кооператива в пользование жилье, не может быть менее двух лет. А срок внесения оставшейся части паевого взноса не должен превышать срока внесения первой его части более чем в полтора раза. (Так, если вы первую половину пая накапливали, скажем, в течение трех лет, то вторую должны будете погасить максимум за Ремонт труб ► ,Монтаж систем ► года.) В-четвертых, сам кооператив, реализуя право своих членов на получение жилья в пользование, не может вкладывать в приобретение прав на строящееся жилье и непосредственно в его строительство более Котельная ► 0% от стоимости имущества ЖНК. Основные деньги он должен пускать на покупку жилья на вторичном рынке, чтобы рисковать по минимуму — вдруг дом так и не будет достроен?

Ограничения, описанные в законе №Котельная ► Отопление дома ► Монтаж систем ► , касаются и совершения кооперативом сделок (ст. Ремонт труб ► Договор, гарантия ► ). Например, ЖНК не вправе выдавать займы, дарить жилые помещения, передавать жилье в безвозмездное пользование, выступать чьим-либо поручителем, вносить свое имущество в уставный капитал тех или иных организаций. А жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку), но только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита (займа) на его покупку или строительство.

Для оценки финансовой устойчивости деятельности ЖНК придуманы специальные нормативы, методики определения которых и величина устанавливаются Правительством РФ (ст. Ремонт труб ► 9). Это нормативы текущей обеспеченности обязательств кооператива, общей обеспеченности обязательств ЖНК, текущей сбалансированности деятельности кооператива, среднесрочной сбалансированности деятельности ЖНК, максимальной задолженности членов кооператива, долговой нагрузки ЖНК, задолженности членов кооператива, а также другие, установленные законами и нормативными актами правительства РФ. За их соблюдением будет следить федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, и его территориальные органы. Имеется в виду Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). Механизм контроля действует так: если кооператив не соблюдает хотя бы один из семи предписанных нормативов, он не вправе осуществлять деятельность по привлечению новых членов.

Надеемся, что совсем скоро в России появится много ЖНК. И тогда они объединятся в саморегулируемые организации — добровольные объединения одинаковых по сути кооперативов. Эти организации будут сами разрабатывать и устанавливать правила и стандарты, обеспечивающие соблюдение интересов членов ЖНК и осуществление эффективной деятельности по привлечению и использованию средств, на которые будут приобретать жилье, контролировать соблюдение требований законодательства и т. д. Все это — дело ближайшего будущего.

Редакция благодарит адвоката Любовь Данилову за помощь в подготовке материала.