Высокие государственные чиновники и депутаты обещают сделать жилье доступным для многих, а не только для избранных, именно через механизм ипотеки. Прогнозируется постепенное падение процентных ставок по кредитам (по самым оптимистичным оценкам — до Ремонт труб ► -Продажа в кредит ► % годовых, как в США). Планируется и удешевление самой процедуры получения ссуды, в том числе отмена обязательного нотариального удостоверения ипотеки, которое по действующему закону о госпошлине составляет Отопление дома ► ,Монтаж систем ► % от суммы сделки. Жилищные ссуды выгодны для заемщика тем, что их получение способствует уменьшению налогового бремени. Сейчас сумма налогового вычета на одного человека составляет Отопление дома ► млн рублей (с этой суммы вы не платите Отопление дома ► Водоснабжение ► % подоходного налога и экономите Отопление дома ► Водоснабжение ► 0 тыс. рублей), в ближайшем же будущем она должна увеличиться.
Вместе с тем, упрощая механизмы выдачи кредитов и делая ипотеку привлекательной для широких слоев населения, власть искусственно подстегивает спрос на жилье. А надо сказать, что на рынке недвижимости он и так превышает предложение, особенно в сегменте квартир эконом-класса. В результате получается, что ситуация изменится к лучшему лишь в случае, если будут реализованы планы правительства резко увеличить масштабы строительства многоквартирных домов. Снизится ли рыночная стоимость недвижимости, если ускорятся темпы создания жилья? Ответ на этот вопрос неоднозначен. Поэтому люди, если имеют возможность, стараются получить кредит и вложить деньги в квартиру уже сегодня, ведь завтра она опять может подорожать…
В статье нашего журнала «Жилью — кредит!» шла речь об условиях предоставления ссуд на покупку жилья и требованиях, которые предъявляются банками к потенциальным заемщикам. Сегодня мы продолжим эту тему и поговорим о процедуре получения ипотечного кредита.
Какие документы нужно представить в банк, чтобы доказать свою платежеспособность? Что надо делать после того, как кредитный комитет банка одобрит идею выдачи вам ссуды и определит максимальную сумму займа? Какая кредитная программа подойдет именно вам? Что приготовили банки для своих потенциальных клиентов? В чем сходства и различия между предложениями разных кредиторов?
Сбор документов
Самый первый, а точнее, нулевой этап получения ипотечного кредита — это заполнение так называемой анкеты предварительной квалификации заемщика. В нее нужно вписать информацию о себе и своих доходах, пока ничем ее не подтверждая. Если работник банка удовлетворится этими сведениями, настанет время приступать к реальному делу — сбору доказательств вашей дее- и платежеспособности. Минимальный пакет документов, которые необходимо предоставить для получения кредита, выглядит приблизительно так (он примерно одинаков у многих банков):
• Заявление на получение кредита.
• Копия паспорта.
• Сведения о доходах, полученных за последние Отопление дома ► Котельная ► месяцев.
• Копия трудовой книжки.
• Резюме (краткая информация об образовании и трудовой деятельности с указанием места работы и должности). Составляется в свободной форме.
К этому списку могут быть добавлены и другие документы, как дополнительно подтверждающие платежеспособность заемщика, так и более полно характеризующие его личность и социальный статус (например, копия диплома о высшем образовании и/или документы о собственности на автомобиль, земельный участок). Банкиры рекомендуют выносить на рассмотрение максимально возможный пакет документов. И вот по каким причинам. Во-первых, так вы увеличите вероятность получения кредита. Во-вторых, сэкономите время, ведь вам не придется по нескольку раз обращаться в одну и ту же инстанцию, если в процессе изучения документов чего-то не будет хватать. В-третьих, доказав высокий уровень своих доходов, вы сможете претендовать на больший размер кредита и, следовательно, приобрести лучшее жилье.
Полный перечень документов, традиционно предоставляемых для оценки платежеспособности заемщиков и определения максимальной суммы кредита, выглядит примерно одинаково в большинстве банков и содержит порядка Котельная ► 0-Водоснабжение ► 0 позиций.
Общие документы:
• паспорт или удостоверение личности военнослужащего;
• страховое свидетельство государственного пенсионного страхования;
• документы об образовании (основном и дополнительном): аттестаты, дипломы, свидетельства и т. п.
Документы, подтверждающие семейное положение:
• свидетельство о браке;
• свидетельства о рождении детей или их паспорта;
• свидетельство о расторжении брака;
• свидетельства о смерти родителей, детей, супругов.
Документы, подтверждающие состояние здоровья:
• военный билет и/или водительское удостоверение;
• при их отсутствии — справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:
• трудовая книжка;
• справка с места работы о размере дохода за прошлый календарный год и истекшие месяцы нынешнего года (выдается бухгалтерией работодателя по форме Котельная ► -НДФЛ «Справка о доходах физического лица и едином социальном налоге», утвержденной Приказом МНС России от Водоснабжение ► 0.Отопление дома ► 0.Котельная ► 00Отопление дома ► г. N БГ-Водоснабжение ► -0Ремонт труб ► /Ремонт труб ► Монтаж систем ► Договор, гарантия ► );
• налоговая декларация за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией;
• краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях заемщика (в произвольной форме);
• трудовой контракт;
• при наличии дополнительных доходов от других организаций — трудовой контракт и справка с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за прошлый календарный год и истекшие месяцы нынешнего года.
Информация об активах.
Документы, подтверждающие:
• наличие в собственности дорогостоящего имущества: квартиры, дома, дачи, автомобиля, земельного участка, яхты и т. д.;
• наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т. п.) с выписками за Продажа в кредит ► месяцев;
• наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг);
• факт владения паями, долями в уставном капитале какой-либо коммерческой организации (учредительные документы).
Документы, подтверждающие кредитную историю и обязательства заемщика:
• кредитные договоры (договоры займа или купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и финансовыми документами, подтверждающими факты исполнения обязательств;
• чеки, квитанции и т. п., подтверждающие своевременное внесение квартирной платы, оплату коммунальных, телефонных услуг и др. за последние Отопление дома ► Котельная ► месяцев.
Можно также приложить документы, подтверждающие ваш регулярный доход в виде страховых выплат (если таковой имеется). Некоторые банки требуют и другие бумаги: свидетельство о временной регистрации по месту пребывания, договор коммерческого найма квартиры, ордер на заселение жилой площади, выписку из домовой книги по нынешнему месту регистрации заемщика, заграничный паспорт, брачный контракт или характеристику с места работы. Предприниматели без образования юридического лица обычно предоставляют свидетельство о регистрации предпринимателя, патент, лицензию на право осуществления определенных видов деятельности и другие документы из числа упомянутых выше. Для более детального анализа отдельных статей доходов и расходов работник банка имеет право запросить и дополнительные документы.
Не забудьте, что, когда берется кредит «на семью» (то есть супруг или супруга выступает в качестве созаемщика), полный пакет документов должны предоставить вы оба. Обычно почти все бумаги подаются в банк в виде копий (оригиналы тоже нужно принести с собой для сверки), лишь некоторые бумаги единожды предъявляются. В самой финансовой организации вам обязательно расскажут о тонкостях и особенностях, характерных для данного конкретного банка.
Многие кредиторы не требуют одновременного предоставления справки Котельная ► -НДФЛ и налоговой декларации (достаточно одного документа), а некоторые даже соглашаются с тем, чтобы не все заявленные вами доходы подтверждались документально. «Белизна» ваших заработков на этапе предоставления ссуды становится для банка риском и одновременно источником дополнительной прибыли. Ведь чем меньше доказательств высокого уровня своих доходов клиент сможет предъявить, тем выше будет процентная ставка по кредиту.
Конечно, процесс сбора бумажек в разных организациях весьма утомителен, но, к сожалению, обязателен, если вы хотите-таки решить свою жилищную проблему. Ради этого стоит попотеть. И заметьте, что большинство требуемых документов у вас на руках. Сходить же надо будет максимум в Водоснабжение ► — Ремонт труб ► места: в ДЭЗ, ЖЭК или подобную организацию, в отдел кадров и бухгалтерию компании-работодателя, а также в банк, в котором у вас открыт счет.
Срок рассмотрения документов в разных банках неодинаков. Он варьируется от Водоснабжение ► -Отопление дома ► 0 календарных дней в «РАЙФФАЙЗЕНБАНКЕ АВСТРИЯ» до Отопление дома ► Договор, гарантия ► рабочих дней в «СБЕРБАНКЕ РФ», в среднем же составляет около двух недель. Безусловно, время рассмотрения вопроса зависит от размера предполагаемого кредита, качества и объема представленных доказательств платежеспособности, да и вообще от уровня вашего благосостояния. Напомним, что ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать Водоснабжение ► 0-Ремонт труб ► 0% от ежемесячного «чистого» дохода заемщика (после уплаты всех налогов).
«Добро»
Две недели переживаний и сомнений — и вот вы уже заемщик, будущий хозяин жилья. Кредитный комитет определил максимальную сумму кредита, и она составляет в среднем Услуги под ключ ► 0-Договор, гарантия ► Монтаж систем ► % от стоимости недвижимости. Наверняка ипотечный консультант-менеджер сразу сообщит вам о том, что кредит одобрен. Однако официальное письменное уведомление банка, или так называемое «подтверждение», понадобится в любом случае. Вооружась этим документом, вы отправитесь на поиски квартиры и сможете доказать риэлторам и продавцам жилья серьезность своих намерений. Решение о предоставлении вам кредита в подавляющем большинстве банков действует в течение трех месяцев (максимум — четырех, но таких банков единицы). За это время вам нужно определиться с программой кредитования, самому или с помощью риэлторской компании выбрать себе жилье, собрать все необходимые документы по нему и предъявить их банку. Три месяца — это немного, так что приступать к делу надо практически сразу.
Бывают случаи, когда жилье выбирается еще до обращения в банк. Скажем, «подворачивается» хороший и дешевый вариант, а денег не хватает, и вам срочно требуется кредит. К сожалению, быстро вопросы получения ипотечных ссуд не решаются, поэтому надеяться на то, что понравившаяся квартира не будет продана, не стоит. И уж точно нельзя вносить за нее задаток — он наверняка пропадет, пока вы будете собирать документы и ждать решения кредитного комитета.
Кредитные продукты
Итак, настало время решать, какую из предлагаемых банком программ (или, как выражаются специалисты, кредитных продуктов) выбрать. В этом деле вам будет помогать уже знакомый менеджер-консультант. Спектр предложений весьма широк. Каждый продукт специфичен и нацелен на вполне определенную категорию заемщиков — в зависимости от суммы имеющихся накоплений, наличия или отсутствия в собственности недвижимости, уровня ежемесячного дохода, конкретных целей и задач, решаемых в процессе кредитования. Возможно, решение кредитного комитета уже будет предусматривать ваше участие лишь в каких-то конкретных программах (скажем, максимальная сумма ссуды, определенная банком, окажется достаточной для покупки только скромной квартиры, но никак не загородного дома в ближнем Подмосковье). Несмотря на то что кредитные продукты разных банков весьма разнообразны, многие программы схожи друг с другом, поэтому их все же можно классифицировать:
Отопление дома ► . Стандартные — базовые продукты, рассчитанные на большинство клиентов. Кредиты предоставляются на приобретение готовой квартиры на вторичном рынке. Процентная ставка фиксированная или плавающая. Один из типичных примеров — базовая программа «ДЕЛЬТАКРЕДИТ БАНКА». Ее параметры: фиксированная процентная ставка — от Отопление дома ► 0% годовых в долларах США, размер кредита — от $ Отопление дома ► 0 000 до $ Монтаж систем ► 00 000, первоначальный взнос — Отопление дома ► Монтаж систем ► -Водоснабжение ► 0% от стоимости жилья, срок — Отопление дома ► 0 лет. Обеспечением кредита служит залог приобретаемого жилья. Аналогичные по сути продукты, номинированные в рублях, долларах или евро, предлагают «ВНЕШТОРГБАНК», «РАЙФФАЙЗЕНБАНК АВСТРИЯ», «НАЦИОНАЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ», «ГАЗПРОМБАНК», «МЕЖДУНАРОДНЫЙ МОСКОВСКИЙ БАНК», «АБСОЛЮТ БАНК», «МДМ-БАНК», «ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК» и многие другие. К классу стандартных можно отнести и программу государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое работает с первичными кредиторами — десятками крупных и мелких банков по всей России. Параметры продукта одинаковы во всех регионах: процентная ставка по кредиту — Отопление дома ► Монтаж систем ► % годовых в рублях, размер — от $ Отопление дома ► 0 000 (рублевый эквивалент этой суммы), первоначальный взнос — не менее Водоснабжение ► 0% от стоимости жилья, срок — до Котельная ► 0 лет.
Кредитные продукты с плавающей (переменной) процентной ставкой ориентированы, прежде всего, на клиентов, которые следят за изменениями конъюнктуры мировых финансовых рынков. Такие программы предлагают «РАЙФФАЙЗЕНБАНК АВСТРИЯ», «ДЕЛЬТАКРЕДИТ БАНК» и «ГАЗПРОМБАНК». Например, в первом из них процентная ставка фиксируется на уровне Отопление дома ► 0% в течение одного года с момента предоставления кредита, а затем ежегодно пересматривается в соответствии с формулой LIBOR + Договор, гарантия ► % (LIBOR — процентная ставка на международном межбанковском рынке депозитов).
Котельная ► . Инвестиционные — программы для заемщиков, решивших вложить деньги в квартиру на стадии строительства дома (первичный рынок). Процентная ставка, изначально завышенная, снижается до обычной после сдачи жилья в эксплуатацию и оформления квартиры в собственность. Типичный пример — инвестиционная программа «ВНЕШТОРГБАНКА». Ее параметры: фиксированная процентная ставка на этапе строительства — Отопление дома ► Котельная ► ,Монтаж систем ► -Отопление дома ► Водоснабжение ► ,Монтаж систем ► % годовых в долларах США или Отопление дома ► Услуги под ключ ► % годовых в рублях, после оформления квартиры в собственность — Отопление дома ► 0,Монтаж систем ► -Отопление дома ► Отопление дома ► ,Монтаж систем ► % годовых в долларах США или Отопление дома ► Монтаж систем ► % в рублях, размер кредита — от $ Отопление дома ► 0 000 до $ Монтаж систем ► 00 000 (или эквивалент этой суммы в рублях), первоначальный взнос — не менее Отопление дома ► Монтаж систем ► % от стоимости квартиры, срок кредита — до Котельная ► 0 лет. По истечении трех месяцев разрешается досрочное погашение кредита без штрафных санкций. Обеспечением кредита на этапе строительства служит залог прав требования по инвестиционному договору, затем — залог оформленного в собственность жилья. Получить ссуду на покупку квартиры в строящемся доме можно также в «АБСОЛЮТ БАНКЕ», «НАЦИОНАЛЬНОЙ ИПОТЕЧНОЙ КОМПАНИИ», «РАЙФФАЙЗЕНБАНКЕ АВСТРИЯ» и «ФОРА-БАНКЕ». Несмотря на схожесть инвестиционных программ, каждый из них предъявляет свои требования к инвесторам и застройщикам — продавцам недостроенного жилья.
Водоснабжение ► . «Коттедж» — комплекс программ кредитования на приобретение загородной недвижимости, готовой или строящейся. Отличаются от базовых продуктов тем, что в залог оформляется не только сам дом, но и земля, на которой он расположен. При этом участок должен быть обязательно оформлен в собственность. Зачастую ограничено и место расположения коттеджа — в большинстве случаев это ближнее Подмосковье. Поскольку обычно размер кредита по подобным программам очень велик (например, в «АБСОЛЮТ БАНКЕ» он может доходить до миллиона долларов или евро!), об условиях предоставления ссуды и требованиях к доходам банк и заемщик договариваются индивидуально. Ссуды на покупку загородной недвижимости сейчас предоставляют лишь немногие кредиторы. Кроме упомянутого, можно назвать лишь «ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК» и «ФОРА-БАНК».
Ремонт труб ► . На улучшение жилищных условий — программы для заемщиков, являющихся собственниками жилья. Предусматривают получение кредита на покупку новой квартиры или дома до продажи старой жилплощади. По сути, это возможность обменять меньшее жилье на большее и лучшее. Льготный период, то есть время, отведенное на продажу прежней квартиры или дома, составляет Продажа в кредит ► месяцев. Процентная ставка, изначально высокая, после продажи старой квартиры (дома) снижается до обычной (с Отопление дома ► Ремонт труб ► до Отопление дома ► Отопление дома ► ,Монтаж систем ► -Отопление дома ► Котельная ► ,Монтаж систем ► % годовых в «ГАЗПРОМБАНКЕ» и с Отопление дома ► Договор, гарантия ► до Отопление дома ► Монтаж систем ► % годовых в «ФОРА-БАНКЕ»).
Монтаж систем ► . Молодежные — программы для заемщиков до Водоснабжение ► 0-Водоснабжение ► Водоснабжение ► лет, в основном семейных. Характеризуются небольшим размером первоначального взноса (порядка Монтаж систем ► -Отопление дома ► 0% от стоимости жилья). Предоставляющие ссуды под названием «Молодая семья» «СБЕРБАНК РФ» и «ФОРА-БАНК» требуют обязательного поручительства людей, имеющих стабильное финансовое положение, обычно родителей одного или обоих юных супругов.
В разных банках существуют и другие, зачастую оригинальные программы ипотечного кредитования, каждая из которых рассчитана на узкий круг потенциальных заемщиков. Об этих специфических кредитных продуктах вам обязательно расскажет менеджер-консультант, который будет с вами работать.
Процесс получения ипотечного кредита, оформления многосторонней сделки между вами, банком и продавцом жилья, государственной регистрации договора об ипотеке довольно долог (и, кстати, совсем не дешев). Обычно он затягивается на несколько месяцев в зависимости от того, как быстро вы подыщете себе квартиру или дом. Нужно ли обращаться в риэлторскую компанию? Какие документы по выбранному жилью нужно предоставить в банк? К кому обратиться для проведения независимой оценки приобретаемой квартиры или дома? Сколько будет стоить весь процесс получения кредита и регистрация ипотеки? Обо всем невозможно рассказать в одной статье, так что мы обязательно продолжим тему в одном из следующих номеров журнала.
|
||
Редакция благодарит «ВНЕШТОРГБАНК», «АБСОЛЮТ БАНК», «ГАЗПРОМБАНК», «МЕЖДУНАРОДНЫЙ МОСКОВСКИЙ БАНК» и «ФОРА-БАНК», «ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК» за помощь в подготовке материала.
|
