Как обстоят дела на рынке российской ипотеки сейчас, что изменилось за прошедшие полгода? Каковы тенденции развития рынка? Действительно ли теперь можно пойти в банк и без проблем получить ипотечный кредит? На какую сумму можно рассчитывать и сколько придется переплатить за пользование чужими деньгами? Как погашается кредит? Что грозит тем, кто запаздывает с ежемесячными платежами? Можно ли погасить кредит досрочно, полностью или частично? Вот круг вопросов, которые мы планируем осветить сегодня.
Что происходит на рынке?
Государство по-прежнему называет развитие рынка доступного жилья и ипотеки одним из приоритетных направлений своей внутренней политики. В конце прошлого года принят, а в текущем году вступил в силу целый пакет новых законов. Они должны способствовать росту объемов кредитования на покупку квартир и домов, увеличению темпов строительства жилья в стране, препятствовать быстрому повышению цен на недвижимость и т. д. Все отлично, но эти законодательные меры работают, прежде всего, на долгосрочную перспективу и начинают действовать постепенно. Моментального эффекта от их применения не может быть по определению.
Рынок ипотеки в целом стабилизировался, все более или менее крупные игроки — в основном банки — уже застолбили на нем участки. Рост из количественного постепенно переходит в качественный. Пока же, по данным ЦЕНТРАЛЬНОГО БАНКА РФ (ЦБ РФ) на 0Отопление дома ► .0Отопление дома ► .Котельная ► 00Монтаж систем ► г., доля ипотечных жилищных кредитов в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, составила лишь около Отопление дома ► ,Монтаж систем ► %. (Классическая ипотечная схема состоит в кредитовании под залог недвижимости.) В то же время для приобретения квартир и домов используются и другие виды займов: на неотложные нужды, целевые, потребительские, индивидуальные и т. п. По оценкам экспертов, емкость рынка жилищного ипотечного кредитования в России составляет порядка $ Монтаж систем ► 0 млрд. А выдано таких займов на указанную выше дату менее $ Продажа в кредит ► Монтаж систем ► 0 млн (данные ЦБ РФ).
И все же ипотечный рынок растет, и большинство специалистов прогнозируют в нынешнем году двукратный рост объемов кредитования. Многие банки в равной мере занимаются несколькими видами кредитования физических лиц: на покупку квартир, автомобилей, мебели, бытовой техники и оборудования. Другие сейчас сосредоточили свои усилия именно на ипотеке. Яркий пример тому — «ВНЕШТОРГБАНК» (ВТБ), Отопление дома ► 00% акций которого принадлежат Правительству РФ. Мало того, что за первое полугодие Котельная ► 00Монтаж систем ► г. он увеличил объем ипотечного кредитования в Отопление дома ► ,Монтаж систем ► раза по сравнению со вторым полугодием Котельная ► 00Ремонт труб ► г., теперь и доля ипотечных кредитов в портфеле кредитов, предоставленных ВТБ физическим лицам, составляет Продажа в кредит ► 0% (по сравнению с Котельная ► Договор, гарантия ► % на начало Котельная ► 00Ремонт труб ► г.).
Что же мешает ипотеке развиваться быстрее и стать массовой? Об этом рассказывает Игорь Жигунов, начальник Департамента продаж «ГОРОДСКОГО ИПОТЕЧНОГО БАНКА» (далее — «ГОРОДСКОЙ»): «Основными факторами, от которых зависит активное развитие ипотечного кредитования, являются недостаточная платежеспособность населения в части обоснования и подтверждения своего дохода, немалые процентные ставки по кредитам, необходимость доработки законодательной базы, в том числе в части вторичного ипотечного рынка — оборота ипотечных ценных бумаг, отсутствие механизмов масштабного долгосрочного финансирования ипотеки. Но, прежде всего, дефицит недорогой долгосрочной ресурсной базы у самих банков. Ведь от стоимости ресурса зависит в том числе и конечная процентная ставка для заемщика». Ипотечный кредит обычно выдается на Отопление дома ► 0-Котельная ► 0 лет. При этом его средний размер (по данным разных банков) на сегодня составляет порядка $ Монтаж систем ► 0 000-Продажа в кредит ► 0 000. Где же взять такие большие и «длинные» деньги? На этот вопрос каждый банк пытается ответить по-своему: одни берут дешевые кредиты за рубежом, другие используют средства клиентов на вкладах, третьи привлекают инвесторов (как физических, так и юридических лиц), создавая паевые инвестиционные фонды, четвертые совмещают сразу несколько подобных подходов и т. д.
|
||
Тенденции
В предыдущем обзоре ипотеки (статья «Ипотека сегодня и сейчас») мы рассказали об основных тенденциях развития рынка. Почти все они нашли свое продолжение в первом полугодии, а также появились новые, соответствующие более высокому уровню зрелости рынка.
Немного снизились процентные ставки по кредитам во многих банках, реализующих свои собственные ипотечные программы, а также работающих по программе АИЖК — агентства по жилищному ипотечному кредитованию, созданного при участии государства с целью рефинансирования ипотечных кредитов. Итак, АИЖК изменило ставку по вновь выдаваемым займам с Отопление дома ► Монтаж систем ► до Отопление дома ► Ремонт труб ► % годовых в рублях, а, скажем, «DELTACREDIT БАНК» — с Отопление дома ► Продажа в кредит ► ,Услуги под ключ ► Монтаж систем ► до Отопление дома ► Монтаж систем ► ,Котельная ► Монтаж систем ► % в рублях. В «МЕЖДУНАРОДНОМ МОСКОВСКОМ БАНКЕ» (ММБ) процентные ставки по «стандартным» кредитам в долларах США сроком до Отопление дома ► 0 лет снижены на 0,Продажа в кредит ► % — до 9,9% годовых, а по кредитам на срок от Отопление дома ► 0 до Котельная ► 0 лет — на Отопление дома ► ,Отопление дома ► %, то есть до Отопление дома ► Отопление дома ► ,9% годовых.
В некоторых банках снизилась планка требований к минимальному размеру первоначального взноса. Например, в том же ММБ вы теперь можете получить ипотечный кредит, имея на руках лишь Отопление дома ► Монтаж систем ► или даже Отопление дома ► 0% от стоимости квартиры (обычное требование — Водоснабжение ► 0%). Но в этом случае процентная ставка увеличивается на Отопление дома ► или Котельная ► % на первые Отопление дома ► или Отопление дома ► ,Монтаж систем ► года пользования кредитом соответственно. В «ГОРОДСКОМ» размер минимального первоначального взноса снижен до Отопление дома ► 0% по отдельной программе кредитования на покупку квартир на вторичном рынке жилья в Москве.
Увеличились максимальные сроки кредитования. К примеру, «DELTACREDIT БАНК» запустил программу DeltaКотельная ► Монтаж систем ► , позволяющую получить ссуду в долларах США на срок до Котельная ► Монтаж систем ► лет. По словам Игоря Кузина, главного управляющего директора банка, программа позволяет клиентам банка значительно увеличить сумму одалживаемых средств, помогая заемщикам приобрести более качественное жилье большего размера. В то же время кредитные организации, работающие по программе АИЖК, могут предоставлять займы на срок до Котельная ► Услуги под ключ ► (!) лет.
Расширилась география ипотеки. Столичные банки идут в регионы. Скажем, «РАЙФФАЙЗЕНБАНК» действует не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в Екатеринбурге, ММБ — также в Челябинске и Ростове-на-Дону, «Городской» — в Самаре, Нижнем Новгороде и Ленинградской области. ВТБ выдает ипотечные кредиты в Монтаж систем ► Водоснабжение ► субъектах федерации. Почти во всех регионах имеются финансовые организации, предоставляющие займы по программе АИЖК. И, конечно, повсюду можно воспользоваться услугами «СБЕРБАНКА РОССИИ».
Улучшилось качество обслуживания, банковский сервис становится все более удобным для клиентов. Вот лишь несколько фактов. ВТБ открыл в Москве второй Центр ипотечного и потребительского кредитования, в ближайшее время планируется открытие третьей аналогичной площадки. До конца года этот банк также планирует открыть не менее трех региональных специализированных центров кредитования. А «ГОРОДСКОЙ» уменьшил сроки рассмотрения заявлений на кредит до одного-трех дней и увеличил на два часа (до Котельная ► 0.00) продолжительность рабочего дня операционных касс по приему платежей клиентов. Кроме того, производить платежи теперь можно и по субботам (с 9.Водоснабжение ► 0 до Отопление дома ► Ремонт труб ► .00).
Условия предоставления ипотечных кредитов (июль-август Котельная ► 00Монтаж систем ► г. Таблица.)
Мечты и реальность
Об ипотечных кредитах говорят буквально на каждом углу. И это неудивительно, ведь практически всем хочется улучшить свои жилищные условия. Насколько это реально? Не обольщаемся ли мы? Давайте попробуем прикинуть.
Для получения ипотечного кредита нужны две вещи: деньги для уплаты первоначального взноса (обычно Котельная ► 0-Водоснабжение ► 0% от стоимости приобретаемой недвижимости) и стабильный и относительно высокий ежемесячный доход. Здесь нужно сразу сказать, что если вы женаты (замужем), то большинство банков примут во внимание совокупный доход семьи. В зависимости от величины ваших ежемесячных доходов, рассматривается сама возможность предоставления кредита и рассчитывается сумма ежемесячного платежа. Но помните, что она не может превышать Водоснабжение ► 0-Ремонт труб ► 0%, а в некоторых случаях Монтаж систем ► 0% (в разных банках), то есть примерно одной трети ваших доходов. Словом, если вы зарабатываете в месяц $ Водоснабжение ► 00, то ежемесячно сможете вносить лишь около $ Отопление дома ► 00 (так считает банк), а если $ Отопление дома ► 000, то порядка $ Водоснабжение ► Монтаж систем ► 0-Ремонт труб ► 00. Речь обычно идет об официальных доходах после налогообложения, которые могут подтверждаться справкой с места работы по форме Котельная ► -НДФЛ, если вы работаете по найму, или другими документами (скажем, налоговой декларацией у индивидуальных предпринимателей). Некоторые банки идут на то, чтобы дать заемщику кредит не только под «белую», но и под «черную» часть его доходов, — подтверждающим документом может служить, например, справка от работодателя в свободной форме. Но в этом случае они компенсируют свои риски невозврата кредита повышенной процентной ставкой. Она увеличивается по сравнению со стандартной в среднем на Отопление дома ► -Водоснабжение ► %.
На какую же сумму можно рассчитывать? При одном и том же уровне доходов и прочих равных условиях разные банки могут предложить неодинаковые суммы кредитов и каждый по-своему посчитает размер ежемесячных платежей. Точно сопоставить цифры вряд ли удастся, ведь кредитные организации реализуют разные программы кредитования, причем каждый банк сразу несколько. Кроме того, при расчете суммы кредита учитываются не только количественные, но и, так сказать, качественные характеристики потенциального заемщика. Среди них — его возраст, пол, род занятий, образование, вид занятости, количество членов семьи, уровень доходов и т. д.
Чтобы произвести предварительные подсчеты, можно зайти в Интернете на сайты банков, предоставляющих кредиты на приобретение жилья, и воспользоваться так называемыми ипотечными калькуляторами. Они позволяют приблизительно рассчитать те или иные параметры будущего кредита в зависимости от заданных значений. Получить более точную информацию вы можете, обратившись лично в офис того или иного приглянувшегося банка.
Вот два довольно типичных примера. Первый. Если вам каким-то образом удалось накопить $ Отопление дома ► 0 000-Отопление дома ► Котельная ► 000 (Котельная ► Монтаж систем ► -Водоснабжение ► 0% от стоимости квартиры), вам смогут предоставить в кредит $ Котельная ► Договор, гарантия ► 000-Водоснабжение ► 0 000 на Отопление дома ► 0 лет. Ежемесячные выплаты составят примерно $ Ремонт труб ► 00 при ставке Отопление дома ► 0,Монтаж систем ► -Отопление дома ► Отопление дома ► % годовых в долларах, но для получения займа нужно подтвердить свой доход на уровне $ Отопление дома ► 000 «чистыми» в месяц. Конечно, за $ Ремонт труб ► 0 000 в Москве никакую квартиру купить нельзя, но, скажем, в Подмосковье — можно, одно- или даже двухкомнатную (речь идет о приобретении жилья на вторичном рынке).
Второй пример. Если вы хотите улучшить свои жилищные условия и у вас уже есть в собственности квартира, можно отдать ее в залог банку и получить кредит на приобретение готового или строящегося жилья. В этом случае «живых» денег вносить вообще не придется (за исключением накладных расходов по сделке), то есть первоначальным взносом будет ваша квартира. Но и в этом случае нужно будет продемонстрировать соответствующий размеру кредита уровень ежемесячного дохода. Скажем, у вас уже есть недвижимость стоимостью $ Продажа в кредит ► 0 000 (цена современной однокомнатной квартиры в Москве). Теперь вы хотите приобрести «двушку» и взять кредит на разницу в цене — около $ Котельная ► 0 000. Это реально при «белых» доходах порядка $ Услуги под ключ ► 00 в месяц. При сроке займа Отопление дома ► 0 лет и процентной ставке Отопление дома ► 0,Монтаж систем ► -Отопление дома ► Отопление дома ► % годовых в долларах ежемесячные выплаты составят около $ Котельная ► Договор, гарантия ► 0.
Но как быть, если уровень ваших «белых» и «чистых» доходов ниже требуемого и вряд ли в обозримом будущем повысится до нужных значений? Есть два возможных выхода из положения. Первый — продолжать копить деньги и впоследствии просить в банке кредит меньшего размера, чем предполагалось изначально. Это хороший вариант, если «черная» часть вашей зарплаты велика, а цены на жилье в вашем регионе растут медленно или вообще стоят. Второй путь — не терять времени и, не изменяя суммы кредита, решиться взять его на больший срок. В этом случае планка требований к уровню ваших доходов немного снизится.
Посмотрим, что получится при увеличении срока кредитования в первом и втором приведенных выше примерах. Итак, $ Водоснабжение ► 0 000 на Отопление дома ► Монтаж систем ► лет вам дадут, если ваш доход составляет $ 900 (ежемесячные выплаты — порядка $ Водоснабжение ► Монтаж систем ► 0), а на Котельная ► 0 — при зарплате около $ Договор, гарантия ► 00 (выплаты — $ Водоснабжение ► Котельная ► 0). $ Котельная ► 0 000 можно взять на Отопление дома ► Монтаж систем ► лет при уровне доходов примерно $ Продажа в кредит ► Монтаж систем ► 0 (выплаты — около $ Котельная ► Водоснабжение ► 0 в месяц), а на Котельная ► 0 лет — менее $ Продажа в кредит ► 00 (ежемесячные выплаты — $ Котельная ► Отопление дома ► 0).
Итак, уровень ваших доходов достаточен для получения ипотечного кредита того или иного размера. Но какова цена вопроса? Сколько придется заплатить за пользование чужими деньгами? Посчитаем на тех же примерах, очень грубо, приблизительно. Для этого умножим размер ежемесячного платежа на число процентных периодов — месяцев. Взяв кредит в сумме $ Водоснабжение ► 0 000 на Отопление дома ► 0 лет, вы заплатите $ Ремонт труб ► 00 — Отопление дома ► Котельная ► =$ Ремонт труб ► Договор, гарантия ► 000 (Отопление дома ► Продажа в кредит ► 0% от суммы основного долга), на Отопление дома ► Монтаж систем ► лет — $ Водоснабжение ► Монтаж систем ► 0 — Отопление дома ► Монтаж систем ► — =$ Продажа в кредит ► Водоснабжение ► 000 (Котельная ► Отопление дома ► 0%), на Котельная ► 0 лет — $ Водоснабжение ► Котельная ► 0 — Котельная ► 0 — Отопление дома ► Котельная ► =$ Услуги под ключ ► Продажа в кредит ► Договор, гарантия ► 00 (Котельная ► Монтаж систем ► Продажа в кредит ► %). То же и с кредитом в $ Котельная ► 0 000. Взяв эту сумму на Отопление дома ► 0 лет, вы должны будете отдать $ Водоснабжение ► Водоснабжение ► Продажа в кредит ► 00 (Отопление дома ► Продажа в кредит ► Договор, гарантия ► % от суммы кредита), на Отопление дома ► Монтаж систем ► лет — $ Ремонт труб ► Отопление дома ► Ремонт труб ► 00 (Котельная ► 0Услуги под ключ ► %), на Котельная ► 0 лет — $ Монтаж систем ► 0 Ремонт труб ► 00 (Котельная ► Монтаж систем ► Котельная ► %). Вывод напрашивается сам собой: чем дольше срок кредитования, тем больше процентная составляющая в платежах по кредиту.
|
||
Погашение
Кредит получен, квартира куплена и оформлена в собственность, начинаются суровые (или не очень) будни. Ежемесячно в срок, указанный в кредитном договоре, нужно вносить деньги. Банки предлагают довольно большой набор способов погашения: наличными в кассу или по карте в банкомат, оборудованный модулем приема наличных денежных средств, безналичным переводом со счета в другом банке или через систему «Интернет-банк».
По своему размеру платежи могут быть одинаковыми из месяца в месяц (тогда они называются аннуитетными) или разными (дифференцированными), уменьшающимися по мере погашения кредита. В большинстве банков и в соответствии со стандартами АИЖК они именно аннуитетные, а, скажем, в «СБЕРБАНКЕ РОССИИ» — дифференцированные. В принципе психологически удобны оба вида платежей (лишь бы со временем не надо было вносить больше!). Но все-таки приятнее, когда постепенно долговая нагрузка снижается. Это происходит потому, что уменьшается сумма основного долга, а вместе с ней — размер начисляемых процентов.
Конечно, для банка идеален вариант, когда заемщик погашает свой кредит регулярно, из месяца в месяц, из года в год. Но на протяжении этого долгого времени могут возникнуть проблемы. Скажем, заемщик решил сменить место работы, возникла краткосрочная заминка с деньгами… По мнению Анны Зиновьевой, руководителя Департамента обслуживания клиентов «DELTACREDIT БАНКА», «заемщику необходимо проинформировать банк о случаях, связанных с финансовыми проблемами. В зависимости от ситуации будет найдено решение, оптимальное для обеих сторон». Не следует сидеть тихо и молча пропускать платежи по кредиту — ничем хорошим это не кончится. Самая меньшая из вероятных проблем — необходимость платить штраф (неустойку, комиссию) за просрочку платежа. Размер неустойки может оказаться совсем небольшим, например, «двукратная процентная ставка по кредитному договору на сумму просроченного платежа за период просрочки», как в «Сбербанке России» (получается около $ Услуги под ключ ► при просрочке ежемесячного платежа размером $ Ремонт труб ► 00 на Водоснабжение ► 0 дней при ставке Отопление дома ► Отопление дома ► % годовых в долларах) или более внушительным, как в одном из уже упомянутых выше банков: из расчета Монтаж систем ► 0% годовых от суммы просроченной задолженности по кредиту за каждый день просрочки (около $ Отопление дома ► Продажа в кредит ► при тех же условиях). Причем в последнем случае совокупный размер неустойки не может быть менее $ Монтаж систем ► 0, или Отопление дома ► Монтаж систем ► 00 руб., за каждый платеж, не оплаченный в срок. Вся информация о штрафах и комиссиях записывается в кредитном договоре — нужно внимательно его изучить.
В процессе погашения кредита может произойти и серьезное ЧП. «Если заемщик не может платить по кредиту, так как потерял трудоспособность в результате болезни или несчастного случая, он не будет отвечать по своим обязательствам, — говорит Александр Колошенко, член правления, начальник Управления по работе с физическими лицами «Райффайзенбанка». — За него будет расплачиваться страховая компания. Если же с заемщиком ничего не случилось, но он не может или не хочет продолжать погашать кредит, банк по суду получит права на принадлежащую ему квартиру (дом) и сможет ее продать, чтобы вернуть долг. На оставшиеся деньги заемщик сможет купить другое жилье». Но не нужно забывать, что, в соответствии с новым Жилищным кодексом РФ, государство не оставит заемщика в беде. Если на единственное имеющееся у него жилье обращено взыскание, органы местного самоуправления должны предоставить неудачнику и его семье жилье маневренного фонда — до завершения расчетов с банком и после продажи квартиры, если не хватает средств на приобретение другой. К сожалению, практика предоставления временного жилья пока не отработана, поэтому особенно уповать на помощь государства не следует.
Сейчас многие заемщики стараются погасить ипотечный кредит досрочно. По оценкам некоторых специалистов, средняя продолжительность пользования долгосрочным ипотечным кредитом составляет Монтаж систем ► -Услуги под ключ ► лет. Причем одни банкиры говорят, что лишь Отопление дома ► 0% выданных ипотечных кредитов погашаются досрочно, а другие утверждают, что больше половины… Все это неудивительно, ведь в нашем государстве мало кто может с уверенностью заглянуть на пару пятилеток вперед. В принципе банку невыгодно досрочное погашение кредита — он меньше заработает на процентах. Но и банкиры живут с нами в одной стране, поэтому вынуждены мириться с реальностью.
Досрочное погашение может быть частичным или полным. Обычно люди пытаются, едва заработав дополнительные деньги, сразу отнести их в банк. Но здесь имеется ряд ограничений. Во-первых, во многих кредитных организациях существует так называемый мораторий на досрочное погашение. В течение Отопление дома ► -Отопление дома ► Котельная ► месяцев (в разных банках) вы или вообще не вправе вносить дополнительные платежи по кредиту, или за это с вас возьмут штраф в размере Котельная ► -Монтаж систем ► % от суммы досрочного платежа. Во-вторых, в большинстве случаев на весь срок действия кредитного договора сохраняются ограничения по сумме досрочного платежа. Его размер не может быть меньше $ Монтаж систем ► 00-Котельная ► 000 (в разных банках). И лишь «СБЕРБАНК РОССИИ» позволяет вносить деньги сверх нормы без ограничений и в любые сроки.
Если вы погашаете часть кредита досрочно, дополнительно внесенные средства вычитаются из суммы основного долга. В этом случае банк может пересчитать в сторону уменьшения размер ежемесячного платежа, тогда как срок кредита останется прежним (это наиболее распространенный вариант), или уменьшить срок кредита, сохранив размер регулярных выплат (такое решение предлагают немногие банки). При полном досрочном погашении кредитный договор прекращает свое действие, жилье выводится из-под залога и поступает в ваше распоряжение безо всяких ограничений. Теперь можно заняться решением других проблем.
Редакция благодарит «СБЕРБАНК РОССИИ», «ВНЕШТОРГБАНК», «МЕЖДУНАРОДНЫЙ МОСКОВСКИЙ БАНК», «РАЙФФАЙЗЕНБАНК»,»DELTACREDIT БАНК» и «ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК» за помощь в подготовке материала.
|
