Собственник, подвиньтесь!
Право частной собственности, в том числе и на жилье, незыблемо. Собственник волен распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду и завещать, но в отдельных случаях, собственность может быть изъята. Стоит разобраться, с какой именно целью «изымается» земельный участок, на котором стоит дом.
В крупных городах постоянно растущий поток машин заставляет власти искать пути решения острых транспортных проблем. Один из вариантов — строительство дорожных развязок, прокладка новых или расширение действующих магистралей. При этом дома, которые встают на их пути, сносят, а земельный участок под ними изымают. Следует напомнить, что такая мера предусмотрена, если планируется строительство объектов обороны и безопасности, зданий, необходимых для осуществления полномочий властей того или иного уровня, возведение объектов региональных энергетических систем и транспорта, прокладка путей сообщения, информатики и связи, линейных объектов регионального значения (например, газо- и нефтепроводов), обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий. При этом, как сказано в законопроекте, «не допускается изъятие земельных участков, если иное не установлено федеральными законами». Становится понятным, что надо очень внимательно следить за информацией, что и когда предполагается построить неподалеку от вашего дома.
Соблюдение формальностей
Шагом вперед можно назвать то, что собственника хотя бы за год предупредят о грядущих изменениях, причем сделают это в письменном виде с указанием даты, когда решение было принято и зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязанность ставить собственника перед фактом, что в ближайшем будущем ему предстоит переезжать, возложена на тот орган власти, который принял решение об изъятии земельного участка. Дата регистрации имеет принципиально важное значение, потому что затраты на произведенный после этого капитальный ремонт, переоборудование и другие аналогичные весьма недешевые работы никто собственнику не возместит.
У нас, как известно, иногда запрягают очень медленно. Многие хорошо помнят, как в начале проведения пенсионной реформы крайний срок доставки даже «писем счастья» несколько раз переносили. Поэтому можно с уверенностью сказать, что в такой огромной стране, как Россия, непременно найдется тот, кто столкнется с «отнесением на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения». А это значит, что без хождения по судам не обойтись.
|
||
Чейндж по-русски
На то, чтобы договориться собственнику и власти, отведен год. За это время они должны решить, в каком виде собственнику будет компенсирована стоимость утрачиваемого им жилья — в натуральном (предоставление нового жилья) или денежном.
В настоящее время в столице при сносе ветхого жилья широко практикуется предоставление собственнику равноценной квартиры. Это означает, что если у гражданина была трехкомнатная квартира, то он и получает трехкомнатную. Решение о том, что при сносе дома жителям выделяют жилье в том же округе, а теперь и муниципальном районе, где они проживали, москвичи восприняли положительно. На деле собственнику в Первопрестольной предлагают равноценную квартиру или максимально приближенную к этому. Но в целом по России, хотя местоположение дома учитывается в выкупной цене (стоимость участка земли в разных районах даже одного и того же города отличается), человек, который всю жизнь прожил в центре населенного пункта, может оказаться на окраине.
|
|||
|
|||
Если удалось достичь согласия, собственник жилья и орган власти подписывают соглашение, где указывается выкупная цена, сроки и другие условия выкупа, а также обязательство власти «уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение». Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы понять: яблоком раздора в большинстве случаев станет размер выкупа за изымаемое жилье.
Когда читаешь законопроект, то поначалу кажется, что его разработчики учли все: выкупная цена включает в себя и рыночную стоимость жилья, и убытки, которые несет собственник, если он сдавал помещение в аренду, и затраты на переезд, и оплату временного пристанища (до тех пор, пока не будет приобретена новая квартира). Но это только на первый взгляд.
|
|||
Как заметил Александр Пузанов, особенно велико стремление ограничить земельный участок лишь подошвой здания в центральной части города, где земля наиболее дорогая. Но в районах новой застройки, полагает генеральный директор фонда «Институт экономики города», есть надежда, что все будет упорядочено. По крайней мере, имеются различные разработки по нормативам, планировке и межеванию. Однако вопрос до конца не решен. Во всяком случае, законодатели ответить на него не в состоянии. Понятно, что причитающаяся каждому доля в «земельной» составляющей выкупной цены зависит от количества собственников: чем их больше, тем она меньше.
Есть и другой негативный момент: как только становится известно о сносе дома, рыночная стоимость жилья в нем падает. Так что рассчитывать на то, что вырученной суммы хватит на приобретение квартиры в приличном доме и в хорошем районе без вложения дополнительных средств, не стоит.
Если же принять во внимание бедственное положение многих регионов, то перспектива еще менее радужна. Даже те из них, которые ходят в «середнячках», не могут позволить себе такую роскошь, как одномоментный выкуп большого количества квартир по рыночной цене для государственных нужд. Геннадий Ходырев, губернатор Нижегородской области, достигшей за последние три года значительных успехов в экономическом развитии, поднявшись с Ремонт труб ► 0-го на Отопление дома ► Водоснабжение ► -е место среди Договор, гарантия ► 9 субъектов Российской Федерации, заявил: при нынешней рыночной цене $ Услуги под ключ ► 00-Отопление дома ► 000 за квадратный метр, когда его себестоимость составляет около $ Водоснабжение ► Монтаж систем ► 0, это не реально, более того, экономически неправильно.
Зато перспективы погрязнуть в судебных разбирательствах, если предложенная выкупная цена покажется собственнику недостаточной, весьма реальны. Главное в этом случае — не пропустить срок исковой давности: два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления. Правда, предполагается, что с исковым заявлением в суд первым обратится представитель власти.
В том случае, если дом планируют сносить в рамках реализации инвестиционного проекта, то, как пояснила Галина Хованская, инвестор (застройщик) будет вынужден договариваться с каждым собственником индивидуально. Но можно не сомневаться, что и тогда в законодательстве найдутся «дыры», которые позволят минимизировать затраты компании. В то же время, как гласит ст. Водоснабжение ► законопроекта Жилищного кодекса, «никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, иными федеральными законами». Так что если собственник частично «поражен в правах», то ему все равно нельзя отключить свет, газ, тепло, заставляя побыстрее освободить территорию.
Интересы нанимателя в аналогичном случае должно отстаивать государство или муниципалитет. Как они поведут себя в непростой ситуации, покажет время. Во всяком случае, сегодня большинство глав управ лишь разводят руками и, тыча пальцем в небо, утверждают, что сделать ничего нельзя…
С вступлением в силу нового Жилищного кодекса при сносе дома (будь то аварийного или изъятого для государственных или муниципальных нужд) наниматель получит столько жилья, сколько он и имел. Ни о каком улучшении жилищных условий, как утверждает Галина Хованская, речь уже идти не может. Исключение составляют только малообеспеченные граждане, у которых подошла очередь на улучшение жилищных условий. Критерии малообеспеченности теперь будет устанавливать субъект Федерации, так что количество таких людей, разумеется, «резко сократится». В новом документе отсутствует минимальная норма предоставления жилья: этот вопрос каждый муниципалитет должен решать самостоятельно. Короче, ст. Отопление дома ► 9 Конституции РФ о том, «что государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от имущественного и должностного положения, места жительства», отныне существует только на бумаге.
Удушающие объятия налогов
Стоит поговорить и о налогообложении недвижимого имущества. До сих пор неясно, по какой ставке будет взиматься налог на недвижимость: то ли по Отопление дома ► %, то ли по 0,Отопление дома ► %, причем если раньше он рассчитывался на основании данных БТИ, то теперь — исходя из стоимости, близкой к рыночной. Как утверждают депутаты, вопрос налогообложения все еще находится на стадии обсуждения. Между тем уже скоро Жилищный кодекс вступит в силу. Как записано в законе о введении в действие Жилищного кодекса, данное событие назначено на Отопление дома ► марта Котельная ► 00Монтаж систем ► г. Остается уповать, что в авральном режиме Правительство РФ успеет разработать соответствующие законы и подзаконные акты, чтобы документ реально начал работать. Может быть, тогда собственники и узнают, будет ли облагаться налогом сумма, выплачиваемая из выкупной цены, и каков его размер; как в этом смысле будут обстоять дела при покупке новой квартиры. В общем, вопросов больше, чем ответов.
Во всей этой истории с налогами самое неприятное, кроме собственно размера налога, возможность возникновения просрочек по его уплате и необходимость выплачивать пени. Как показывает практика последних лет, недоимки почему-то всплывают тогда, когда срок давности вот-вот закончится. И тут уж припоминают все прегрешения оптом, вместо того чтобы вести работу с налогоплательщиком регулярно, не доводя до эксцессов.Между тем даже сами разработчики из фонда «Институт экономики города» полагали, что закон вступит в силу не ранее Отопление дома ► июля Котельная ► 00Монтаж систем ► г., оптимальным же называли срок Отопление дома ► января Котельная ► 00Продажа в кредит ► г., именно к этой дате планировалось привести в соответствие законодательства субъектов Федерации и правовые акты муниципального уровня исполнительной власти. За полгода-год можно было бы устранить все выявленные недостатки документа.
О долгах приказано забыть
Если о долгах граждан государство рано или поздно вспоминает, то о своих собственных предпочитает молчать или незаметно избавляться. Так, в выкупную цену не включена сумма накоплений за непроизведенный капитальный ремонт. В данном вопросе не все гладко, как нам пытаются представить. Действительно, в настоящее время лишь на собственника ложится бремя капитального ремонта жилья. Прежде всего, это касается жителей элитных домов. Наниматель же не участвует в оплате капремонта — это проблема наймодателя (собственника жилья). Плата за пользование жилым помещением поступает от нанимателя собственнику (в частности, органу местного самоуправления, который и принимает решение, какую часть средств направить на капремонт).
Но стоит вернуться на несколько десятилетий назад, и окажется, что финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда местных Советов в советское время осуществлялось за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств — за счет государственного бюджета. При этом, как уточнили в Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ, основными источниками доходов жилищных организаций являлись квартплата, арендная плата за нежилые помещения и сборы с арендаторов на общеэксплуатационные расходы домового хозяйства. Плюс комиссионные вознаграждения за прием абонентской платы за радиоточки, доходы от сдачи в аренду имущества, от домовых прачечных, сбора макулатуры, металлолома и др. Но самое главное — доля затрат, покрываемая населением в эксплуатационных издержках предприятий жилищно-коммунальной отрасли, составляла Котельная ► -Водоснабжение ► %. То есть сказать, что население не участвовало в расходах по содержанию жилищного фонда, значит, сказать неправду, другое дело, что доля эта была незначительной.
Но и сегодняшняя квартплата, которая определена Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № Водоснабжение ► 9Котельная ► от Водоснабжение ► 0.0Услуги под ключ ► .Котельная ► 00Ремонт труб ► , и взимается с нанимателей (по договору социального найма и договору найма) жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов, а также с собственников жилья в многоквартирных домах, где не созданы объединения собственников, учитывает многое из того, о чем большинство даже не подозревает. Так, она включает в себя оплату содержания общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши; технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также вспомогательных помещений; вывоза бытовых отходов; содержания придомовой территории. Помимо этого, в квартплату входят расходы по текущему ремонту общего имущества дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений, объектов придомовой территории. И наконец, третья составляющая — плата за наем жилого помещения (для нанимателей жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов).
Примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, утверждает Министерство промышленности и энергетики РФ.
Таким образом, внося на протяжении многих десятилетий квартплату и не получая порой необходимых услуг, гражданин, ставший собственником, фактически лишен возможности получить эти средства в том или ином виде. В выкупную цену они не входят. То, что данный момент слабо проработан в законопроекте, признают и его разработчики из фонда «Институт экономики города». Во всяком случае, Александр Пузанов заметил, что если дом построен в Отопление дома ► 9Ремонт труб ► Услуги под ключ ► г., а квартиры в нем были приватизированы в Отопление дома ► 99Котельная ► г., то, безусловно, некоторые накопленные обязательства государства по капремонту надо разделить между государством и самоуправлением. «Мы будем работать в этой части, добиваясь того, чтобы капремонт производили за счет соответствующих бюджетов многоквартирного дома. Объектом капремонта является дом, где в общем случае живут и наниматели, и собственники, а значит, задача переходного закона, на мой взгляд, состоит в том, чтобы установить обязательства государства по закрытию своих долгов, накопившихся до Отопление дома ► 99Отопление дома ► г. Если будет создано ТСЖ, то оно может получить этот долг. Если собственники принимают решение о капремонте и выбирают управляющую компанию, то свой вклад, в размере долга, наряду с жильцами должно внести и государство».
Как пояснила депутат Галина Хованская, в столичном законодательстве есть норма о том, что собственник, в доме которого на момент приватизации более Котельная ► 0 лет не делали капремонт, получает в качестве компенсации к рыночной стоимости квартиры — стоимость непроизведенного ремонта. Но сейчас закон о приватизации, где эта норма содержалась (там же говорится об обязанности бывшего наймодателя производить капитальный ремонт дома), отменяется, а следовательно, исчезает и право требовать компенсации за невыполненный ремонт. Кто оказывается в худшем положении? Жильцы домов, где не было ремонта Котельная ► 0-Водоснабжение ► 0 лет.В общем, государство в очередной раз сняло с себя обязательства.
|
||
Ярмо на шею
Как известно, собственник несет бремя расходов на ремонт дома, причем доля обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, которая приходится на собственника помещения в таком доме, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество дома.
Если же дом признают аварийным, то именно собственник за счет своих средств будет обязан снести его «в разумные сроки». В случае когда собственники по той или иной причине этого не сделали, дом подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд.
Но не надо думать, что со временем у законодателей не появится желание обременить капремонтом и нанимателей. В новом Жилищном кодексе такая попытка была предпринята, однако не увенчалась успехом, но, как говорится, все еще впереди…
По нормам общежития
Если в доме осуществляют капремонт, то на время его проведения жильцам будет предоставлено жилье в маневренном фонде по нормам общежития, то есть Продажа в кредит ► мКотельная ► на человека. Это коснется лишь ограниченной группы людей — тех, кто является социальным нанимателем. Остальные должны позаботиться о себе сами.Суровые санкции грозят и тем, кто в течение Продажа в кредит ► месяцев не оплачивал жилищные и коммунальные услуги. Из благоустроенной квартиры их могут попросить переехать в менее комфортабельное жилище, например в то же самое общежитие. Что сегодня представляет собой рядовое общежитие говорить не надо.
Незавидной окажется и судьба граждан, которые решатся взять ипотечный кредит, но не смогут в силу обстоятельств вовремя внести очередной взнос. В этом случае они также окажутся все на тех же Продажа в кредит ► мКотельная ► на человека.
Приватизировать или не приватизировать
Для многих сегодня этот вопрос стал сакраментальным. Люди выстроились в очередь в БТИ, чтобы успеть до Отопление дома ► января Котельная ► 00Услуги под ключ ► г. реализовать свое право на бесплатную приватизацию. Два года законодатели отвели на то, чтобы россияне могли определиться, останутся ли они нанимателями или приватизируют собственные квартиры. Однако к настоящему моменту остается неизвестным, какова будет ставка налогообложения на недвижимость. Тем более что речь уже идет только о рыночной оценке квартиры. Кроме того, с вступлением в силу Жилищного кодекса собственники станут оплачивать капитальный ремонт дома, ну и, наконец, вносить Отопление дома ► 00% оплату по коммунальным платежам. На нынешнем этапе разница между собственником и социальным нанимателем не так существенна, как может показаться. Наниматель, как и собственник, имеет право производить переустройство своей квартиры, сдавать ее в поднаем. Но при изъятии земельного участка для муниципальных или государственных нужд нанимателю предоставят жилье, правда, по размерам оно будет равноценно прежнему. Если семья нуждается в улучшении условий проживания, то и на новом месте она продолжит «стояние» в очереди. Теперь, чтобы получить бесплатное жилье на льготных основаниях, надо не только стоять в очереди на улучшение жилищных условий, но и относиться к категории малообеспеченных. В противном случае считается, что человек сам в состоянии решить эту проблему.
С Отопление дома ► января Котельная ► 00Услуги под ключ ► г. исчезнет и право на деприватизацию. Не надо думать, что данной процедурой за истекшие годы воспользовались считанные единицы, хотя именно с Котельная ► 00Услуги под ключ ► г. потребность в этой статье может резко возрасти. Крупномасштабные реформы, идущие по всему социальному фронту, коснутся не только «нищих собственников», но и среднего класса, который в силу общей нестабильности в очередной раз (как в Отопление дома ► 99Договор, гарантия ► г.) рискует оказаться крайним, лишившись как высокой зарплаты, так и самой работы. Нельзя сбрасывать со счетов и случайность: обычная в наше время автомобильная катастрофа превращает порой преуспевающего бизнесмена в инвалида без средств к существованию.
Между тем, недеприватизировав квартиру, инвалид-собственник будет вынужден платить налог на недвижимость и нести бремя расходов на ремонт дома и т. п. Единственное, на что он может рассчитывать, — небольшая адресная помощь государства (изредка скромный продуктовый набор, раз в год материальная выплата, лежачим больным презентуют постельные принадлежности и т. д.).
|
||
С вещами на выход
В рамках нового Жилищного кодекса предложено принципиально новое для нашего законодательства решение так называемой проблемы бывших членов семьи. Сколько известно историй, когда разведенные супруги продолжают жить под одной крышей! Все попытки выселить «бывшего» из своей собственной квартиры до сих пор оставались безуспешными: экс-супруг требовал место под солнцем в виде комнаты в обжитой квартире либо комнату или квартиру при разъезде. Суды, руководствуясь самым «гуманным» в мире законодательством, невольно потакали «интриганам», предлагая владельцу жилья разменять квартиру, подобрав устраивающий обе стороны вариант. О том, что это ущемляет права одного из супругов, все предпочитали не задумываться. В итоге собственник был вынужден терпеть присутствие человека, чувства к которому остыли, либо покупать ему жилплощадь, либо делить при размене свою. Наконец-то казавшаяся неразрешимой проблема будет решена, причем очень элегантным способом: для этого потребовалось ввести в гражданское право понятие «члены семьи собственников». Теперь шантаж не пройдет.
В законопроекте сделана оговорка, по которой за «бывшим» сохранено право пользования жильем, принадлежащим собственнику. Но такое возможно только, «если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему решить вопрос, связанный с обеспечением себя иным жилым помещением». Воспользоваться же предусмотренным законодательством правом можно лишь на основании судебного решения. Суд должен определить срок пользования жилым помещением бывшим членом семьи. Несомненно, эта мера оздоровит и семейные отношения: выходить замуж или жениться ради жилплощади становится бессмысленно.
С другой стороны, если у собственника жилья есть перед другими членами семьи алиментные обязательства, то суд вправе обязать его обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи по их требованию.
В общем, чтобы не оказаться у разбитого корыта, нужно жить долго и счастливо.
«Статья действительно прогрессивная, она снимает те барьеры, которые мешают формированию рынка доступного жилья и препятствуют сделкам с недвижимостью», — считает депутат Госдумы Галина Хованская.Это на самом деле единственная статья законопроекта, по-настоящему защищающая интересы собственника.
Правовая анизотропия
Новый Жилищный кодекс узаконил коммерческий наем жилья, который уже на протяжении ряда лет применяется в Москве. Кроме того, впервые этот документ содержит специальную главу, посвященную вопросам регулирования переустройства и перепланировки жилых помещений. Изложенный в ней порядок перекликается с тем, что установлен в столице.
Среди новых и не испытанных на практике норм — отмена условия о получении согласия на сделку с жильем органов опеки и попечительства. После вступления в силу нового Жилищного кодекса обращаться в органы опеки при продаже квартиры или дома надо будет только тем родителям, кто лишен родительских прав или же оставил своих детей без присмотра, о чем известно органам опеки.
Однако главная проблема нынешних Жилищного и Градостроительного кодексов заключается в том, что широкие слои населения не имели возможности высказать свою точку зрения по злободневным вопросам, помочь выработать компромиссное решение, которое удовлетворило бы многих. Кулуарное обсуждение и принятие законов, имеющих принципиальное значение для стабильности общества, делает их изначально неприемлемыми для основной массы граждан. Осознание того, что человек больше теряет, чем приобретает, только увеличивает пропасть между властями и населением, и так поставленным проводимыми реформами на грань выживания. Не вызывает сомнения, что результатом реформы станет рост числа лиц без определенного места жительства на улицах прежде всего крупных городов. Хорошо, что хотя бы дети-сироты по окончании интерната, как в прежние времена, будут обеспечиваться жильем вне очереди. В противном случае нынешний уровень преступности показался бы цветочками.
Галина Хованская делает неутешительный прогноз: последствия принятия нового Жилищного кодекса люди осознают не сразу. Со вступлением в силу закона многие категории граждан лишатся прав на первоочередное улучшение жилищных условий. Сейчас все проблемы государство перекладывает на плечи населения.
|
