Жилью — кредит!

За два года, прошедших со времени опубликования в нашем журнале статьи по данной проблеме (материал «Ипотека — подпорка или долговая яма» можно прочесть в статье «Ипотека — подпорка или долговая яма?», многое изменилось. Большинство ссуд, выдаваемых на покупку жилья, теперь предоставляются именно банками, а не кооперативами или товариществами на вере, как было несколько лет назад. Это свидетельствует о том, что наша банковская система крепнет и развивается, кредитные организации конкурируют между собой, а значит, их кредитные программы совершенствуются, становясь все более приемлемыми для физических лиц: процентные ставки по ссудам потихоньку идут вниз, жесткие требования к обеспечению кредитов постепенно смягчаются. В процесс формирования ипотечного рынка включилась и власть.В Котельная ► 00Водоснабжение ► году начало активно развиваться ОАО «АИЖК» (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), Отопление дома ► 00% акций которого принадлежат государству. В задачи этого агентства, кроме рефинансирования кредитов, выдаваемых аккредитованными банками, и выпуска ипотечных ценных бумаг, входят создание единых стандартов жилищного кредитования и обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России. По словам чиновников самого высшего ранга, в текущем году Государственная дума должна рассмотреть и принять поправки более чем к Котельная ► 0 федеральным законам об ипотеке. А с Котельная ► 00Монтаж систем ► года прогнозируется ипотечный бум.

Схема ежемесячных выплат по кредиту, $ (по данным «ВНЕШТОРГБАНКА»)

увеличить таблицу

Так нужно ли брать кредит сейчас, если есть такая возможность? Может быть, лучше подождать, пока ситуация изменится к лучшему? Нет, ждать, пожалуй, не стоит (если вы имеете высокую официальную зарплату), ведь цены на жилье быстро растут. В то время как в прошлом году недвижимость в Москве подорожала в среднем на Водоснабжение ► 0%, в Котельная ► 00Ремонт труб ► году, по некоторым оценкам, ее стоимость увеличится на Ремонт труб ► 0%, а в целом по России приблизительно на Котельная ► 0%. Рост цен на жилье, конечно, должен замедлиться, если исполнятся планы руководства страны кардинально увеличить масштабы строительства, но когда это произойдет, сейчас не может сказать никто. А пока спрос на жилье вдвое превышает предложение, причем наибольший дефицит (и самый быстрый рост цен) наблюдается на рынке небольших квартир эконом-класса.

Брать или не брать, что купить на кредитные деньги, на какую сумму можно рассчитывать, под какой процент взять? Да и вообще, дадут или откажут? Какие доказательства вашей платежеспособности банк примет во внимание? Чем обеспечить кредит? Нужно ли страховаться и зачем? На эти и многие другие вопросы мы попытаемся ответить в статье.

Кредит и ипотека

В последние годы постоянно говорят об ипотечных кредитах и даже, обобщая, называют все кредиты, выдаваемые на покупку недвижимости, ипотечными. Это неправильно. С точки зрения теории, ипотечными считаются только те ссуды, обеспечением которых служит залог недвижимости. Но ведь не подо все кредиты закладывается приобретаемое жилье (хотя эта форма кредитования и является одной из самых распространенных). Обеспечение кредита может быть как материальным, так и нематериальным. К первому виду относится залог ценных бумаг, мерных слитков драгоценных металлов, транспортных средств и другого движимого и недвижимого имущества заемщика. Ко второму — поручительства физических и юридических лиц (то есть людей со стабильным финансовым положением и успешно функционирующих компаний — работодателей), гарантии субъектов РФ или муниципальных образований. Страхование жизни, имущества и утраты права собственности заемщика также является дополнительным видом обеспечения. В большинстве случаев, чтобы претендовать на получение кредита, нужно предоставить не один, а два или более видов обеспечения. Скажем, поручительства двух физических лиц или залог приобретаемой квартиры и страховку.

Кредит нужен заемщику, чтобы не откладывать на далекое будущее осуществление своих планов. Кредит выгоден банку, потому что он получает неплохие проценты с одолженных вам денег. Однако, прежде чем взаимоотношения кредитной организации и ее клиента установятся ко всеобщему удовольствию, обоим необходимо проделать серьезную, во многом аналитическую работу.В то время как в банках уже работают люди с профильным образованием, потенциальному заемщику только предстоит отчасти стать финансистом.

Брать или не брать?

Попробуем разобраться в аргументах за и против приобретения жилья в кредит в нашей стране. Какие преимущества дает получение ссуды? Во-первых, вы можете сами выбрать квартиру или дом в любом регионе. Банк не потребует местной прописки, а в некоторых случаях и гражданства РФ. Во-вторых, вы сразу становитесь собственником приобретаемого жилья и сможете довольно скоро отпраздновать новоселье. В-третьих, покупка квартиры или дома — исключительно выгодное вложение денег в период быстрого роста цен на недвижимость. Можно сдать квартиру в аренду или просто «заморозить», если нет нужды сразу переезжать: в любом случае вы не проиграете. И в-четвертых, вы экономите на налогах, так как все проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере Отопление дома ► 000000 руб. (чуть больше $Водоснабжение ► Монтаж систем ► 000) освобождаются от подоходного налога.

Основными аргументами против получения кредита стоит назвать неуверенность в самом себе (своем здоровье, крепости семейных уз, собственном потенциале, работоспособности), излишнюю привязанность к нынешнему месту работы и боязнь ее потерять, сомнения в стабильности экономической ситуации в стране, опасения за собственную безопасность и пр. Решение о походе в банк должно быть взвешенным, не сиюминутным, ведь платить довольно крупные суммы вам придется ежемесячно и каждый раз бояться опоздать хотя бы на день. А таких месяцев может оказаться Отопление дома ► Котельная ► 0 или даже Котельная ► Ремонт труб ► 0 (!), если взять ссуду на Отопление дома ► 0 или Котельная ► 0 лет. Натурам тонким, чувствительным, нервического склада затея с приобретением жилья в кредит однозначно не подходит. Трудно выдержать финансовую гонку и личности творческой, импульсивной, не привыкшей работать методично и регулярно. Словом, кредит нужно брать, если вы уверены в себе, умеете работать без устали, твердо стоите ногами на земле и смотрите в будущее с оптимизмом.

Что купить?

Всю жизнь мы о чем-то мечтаем, с самого детства… Вот вырасту, буду летчиком (врачом, бизнесменом, космонавтом, писателем и т.д.), куплю себе хорошую машину, дом с бассейном. Вокруг будут бегать детишки, а нарядная жена накроет на стол в тени деревьев… Повзрослев, мы начинаем понимать, что не все мечты сбываются, да и сами фантазии мутируют, становятся более приземленными. Лучше б синицу в руке, чем журавля в небе.

Загородный дом, особенно под Москвой, для абсолютного большинства из нас так и останется несбыточной мечтой по причине своей немыслимой дороговизны. Тем не менее, кредит на покупку виллы или скромного коттеджа получить можно. Такие ссуды предоставляют некоторые кредитные организации, в том числе «СБЕРБАНК РФ», банк «ДЕЛЬТАКРЕДИТ», «РАЙФФАЙЗЕНБАНК АВСТРИЯ» и банки, работающие по стандартам АИЖК. Для получения ссуды на покупку загородной недвижимости (например, в упомянутом австрийском банке минимальный размер такого кредита составляет $Водоснабжение ► 0000) нужно иметь весьма высокий официальный доход, а предоставить такого рода доказательства могут немногие.

Казалось бы, самое выгодное дело — покупка квартиры в строящемся доме. Если у вас есть свободные деньги, можно запросто вложить их в дорожающую недвижимость. А вот для многих банков эта идея удачной не кажется, ведь риск того, что дом станет «долгостроем» или вообще никогда не будет сдан, слишком велик. Кредиты на покупку квартир в строящихся домах до недавнего времени выдавали лишь «СБЕРБАНК РФ», банк «ДЕЛЬТАКРЕДИТ» и «ФОРА-БАНК», сейчас к ним присоединились «НАЦИОНАЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ» (НИКОМ) и «РАЙФФАЙЗЕНБАНК АВСТРИЯ». Зачастую такие ссуды выдаются при условии, что банк и фирма — застройщик состоят в партнерских отношениях. Вообще, проблема с кредитованием недостроенного жилья состоит в том, что отсутствует предмет залога: дом не имеет адреса, этаж с будущими квартирами еще не возведен. Вот почему в подобных случаях, если ссуда все-таки предоставляется, закладываются права требования на оформление квартиры в собственность (а ведь не всякий застройщик в полной мере и в срок выполняет свои обещания). Процентные ставки по кредитам на недостроенное жилье значительно выше, чем на готовое, но после окончания строительства могут быть пересмотрены.

Квартира в сданной в эксплуатацию новостройке или на вторичном рынке — вот объект кредитования, любимый всеми без исключения банками. Под залог этого вида жилья вы без труда возьмете ссуду, если имеете приличный «белый» доход. Ипотечные кредиты на покупку готовых квартир выдают все перечисленные выше финансовые институты и многие другие: «ВНЕШТОРГБАНК», «ГАЗПРОМБАНК», «БАНК МОСКВЫ», «МДМ — БАНК», «СОБИНБАНК», банк «АГРОПРОМКРЕДИТ», «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК», «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОМЭНЕРГОБАНК» и др., числом более Водоснабжение ► 0 банков по всей России.

В рублях или долларах?

Еще пару лет назад ссуды на покупку жилья предоставлялись только в американской валюте. Лишь «СБЕРБАНК РФ» предлагал рублевые кредиты, но процентная ставка по ним была очень высокой — Котельная ► Водоснабжение ► % годовых. Сейчас величина ставки снизилась в среднем до Отопление дома ► Монтаж систем ► -Отопление дома ► Договор, гарантия ► %, но и это тоже, согласитесь, немало. Правительство стремится к тому, чтобы все кредиты в нашей стране выдавались в национальной валюте. Однако сейчас, на фоне падающего доллара, крепнущего рубля и высоких цен на нефть, более выгодными кажутся ссуды, взятые в валюте американской. Это, правда, в основном касается «коротких» денег, то есть взятых на небольшой срок. Процентные ставки по кредитам в долларах США сейчас держатся на уровне Отопление дома ► 0 — Отопление дома ► Монтаж систем ► %, что вполне естественно для формирующегося и высокорискового российского рынка, но абсолютно немыслимо для развитых стран, где ставки в среднем вдвое ниже. Некоторые банки, в том числе «ГАЗПРОМБАНК» и «МДМ-БАНК», предоставляют кредиты в евро, однако, выгодно их брать или нет, сказать сложно: слишком уж большим колебаниям подвержена единая европейская валюта.

Так ли важна величина процентной ставки, если речь идет о крупных суммах денег на покупку квартиры? Судите сами. Возьмем для примера небольшой кредит в размере $Отопление дома ► 0000 на Монтаж систем ► лет. Основной долг и проценты по нему обычно погашаются ежемесячно равными долями (каждый раз проценты начисляются на меньшую сумму основного долга, затем берется среднее арифметическое от суммы частей основного долга и процентных выплат). Опустив довольно длинные вычисления, мы приходим к тому, что при процентной ставке Отопление дома ► Ремонт труб ► % годовых ежемесячный взнос составит $ Котельная ► Водоснабжение ► Котельная ► ,Услуги под ключ ► , а при ставке в Отопление дома ► Котельная ► % платить придется по $ Котельная ► Отопление дома ► Монтаж систем ► ,Договор, гарантия ► в месяц. Разница примерно в $ Отопление дома ► Услуги под ключ ► , или в Котельная ► % годовых, будет означать более $Отопление дома ► 000, то есть Отопление дома ► 0% (!) от общего размера кредита.

Сколько взять и на какой срок?

За последние три года квартиры в Москве в среднем подорожали вдвое, а в некоторых случаях и еще больше. Получается, что те деньги, что вы откладывали на квартиру, обесценились в два раза. Кредит на покупку жилья поможет отчасти спасти ваши накопления, которые все равно должны присутствовать у вас, чтобы заплатить первоначальный взнос. Обычно банки предоставляют кредиты на сумму не более Услуги под ключ ► 0% от стоимости жилья, а значит, Водоснабжение ► 0% вы должны внести самостоятельно. Конечно, необязательно просто вынуть эти деньги из кармана или снять со счета. Можно продать квартиру, в которой живете сейчас и, получив кредит, въехать в новую, более просторную. Или предоставить имеющуюся недвижимость в качестве обеспечения по кредиту (отдать ее в залог банку). Если же таких активов нет, но вы молоды, целеустремленны и работаете в солидной компании, есть возможность взять ссуду на сумму до Договор, гарантия ► Монтаж систем ► — 90% от стоимости жилья. Специальные кредитные продукты для заемщиков в возрасте до Водоснабжение ► 0 — Водоснабжение ► Водоснабжение ► лет и молодых семей предлагают «СБЕРБАНК РФ», «НИКОМ», «ФОРА — БАНК» и некоторые другие финансовые организации.

Условия предоставления кредитов на приобретение жилья и требования к заемщику. Таблица.

Произведем простейшие расчеты. Скромная одно- или двухкомнатная квартира в Москве сейчас стоит, скажем, $ Монтаж систем ► 0000. Из них не менее Водоснабжение ► 0% (то есть около $ Отопление дома ► Монтаж систем ► 000) вы должны внести сами. Получается, что вам необходим кредит на сумму $ Водоснабжение ► Монтаж систем ► 000. За какое время вы сможете выплатить эти деньги? Максимальный срок предоставления кредитов сейчас составляет Котельная ► 0 лет, большинство же банков ограничивают этот период Отопление дома ► 0 — Отопление дома ► Монтаж систем ► годами. Словом, если $ Водоснабжение ► Монтаж систем ► 000 разделить на Отопление дома ► 0 лет, то есть Отопление дома ► Котельная ► 0 месяцев, то вносить нужно почти по $ Водоснабжение ► 00 ежемесячно, что вполне реально. Но ведь еще существуют проценты! И с их учетом каждый месяц придется платить в полтора раза больше. (О процентах мы говорили выше, а узнать точнее, чему будет равен ежемесячный платеж в зависимости от размера и срока кредита, вы сможете, заглянув в соответствующую таблицу в данном материале или зайдя в Интернете на сайты банков: для потенциальных клиентов предусмотрены специальные программы под названием «Ипотечный калькулятор».)

Минимальный размер кредита в разных банках фиксируется на разных уровнях, но чаще всего составляет $Отопление дома ► 0000. Максимальная сумма достигает $Монтаж систем ► 00000 в «ДЕЛЬТАБАНКЕ» или «ВНЕШТОРГБАНКЕ», а в некоторых случаях ничем не ограничивается, но полмиллиона долларов мало кому смогут дать: нужно иметь колоссальный ежемесячный «белый» доход.

Дадут или откажут?

Точный ответ на этот вопрос можно получить у работника кредитного отдела банка, в который вы обратитесь, да и то не сразу. Для начала вам предложат заполнить анкету предварительной квалификации заемщика (размером примерно в печатную страницу). В ней вы кратко сообщите банку сведения о самом себе: образовании, месте работы, имеющемся движимом и недвижимом имуществе, ежемесячных доходах и расходах — и своей семье, особенно о супруге, ведь во многих случаях жена или муж выступает в качестве созаемщика по кредиту, то есть несет равную с вами ответственность за его невозврат.

Как же будет рассуждать работник банка? Первый критерий — face control: ваш визави попробует составить мнение о вас при личной встрече и попытается прочитать то, что у вас «на лбу написано». Второй — более формальный, но не менее понятный. При заполнении анкеты вам придется указать размер своих доходов. Большинство банкиров выдвигают требование, чтобы выплаты по кредиту составляли не более Водоснабжение ► 0 — Ремонт труб ► 0% от вашего «чистого» (после уплаты налогов) среднемесячного дохода или совокупного дохода семьи, если вы берете кредит на двоих с супругом. Давайте попробуем прикинуть, сколько вы должны зарабатывать, чтобы получить все тот же кредит в размере $Водоснабжение ► Монтаж систем ► 000 на Отопление дома ► 0 лет. Ежемесячные выплаты по ссуде составят около $Ремонт труб ► Продажа в кредит ► 0 при ставке Отопление дома ► Котельная ► % годовых, и эта сумма должна быть Водоснабжение ► 0 — Ремонт труб ► 0%, то есть примерно одной третьей частью от вашего заработка. Получается, что «белый» и притом «чистый» доход нужно продемонстрировать на уровне $Отопление дома ► Отопление дома ► Монтаж систем ► 0 — Отопление дома ► Монтаж систем ► 00 в месяц. А до уплаты Отопление дома ► Водоснабжение ► % подоходного налога сумма должна быть еще более круглой — порядка $Отопление дома ► Водоснабжение ► 00 — Отопление дома ► Услуги под ключ ► 00. Это довольно серьезный доход (по крайней мере, для одного человека), и предоставить подобные доказательства могут, увы, немногие. Вот почему так мало людей покупают квартиру в кредит «с нуля», то есть не продавая старую. Если же вы возьмете $Отопление дома ► 0000 на Монтаж систем ► лет, как в первом примере, при этом реализовав имеющееся жилье, ежемесячный взнос по кредиту составит чуть более $ Котельная ► 00. Таким образом, вы сможете «показать» доход всего в пределах $ Продажа в кредит ► 00 — Услуги под ключ ► 00, что вполне реально.

Какие же заработки и доходы будут зачтены банком как официальные, или подтвержденные? Только те, с которых уплачены налоги. Это, в первую очередь, зарплата по основному месту работы (если вы не имеете постоянного заработка, вы в любом случае не можете претендовать на получение кредита). Во-вторых, доходы по договорам трудовым и гражданско — правового характера, если вы работаете еще в одной организации по совместительству. В-третьих, доходы по вкладам любого типа и дивиденды, если вы являетесь акционером какой-либо компании. В-четвертых, суммы досрочно назначенных пенсий, а также пособий, алиментов и др. В-пятых, доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества (эти суммы учитывают не все банки). Сведения о заработках обычно нужно представлять за текущий и предыдущий годы, выписки по счетам в банках — за прошедшие Продажа в кредит ► месяцев. В том случае, если ваш супруг выступает созаемщиком по кредиту, те же сведения придется предоставить и ему.

Подход к «белизне» доходов в принципе одинаков во всех банках (ведь самое главное — соблюсти закон), но детали могут отличаться. Так, «СБЕРБАНК РФ», принимая решение о предоставлении кредита на приобретение недвижимости, берет в расчет доходы по второму месту работы, только если срок договора превышает один год. И это несмотря на повсеместную практику предприятий заключать договор именно на этот период и ежегодно «перезаключать» новый. Многие другие банки таких условий не выдвигают.

Обеспечениеи страхование

Во всех ли случаях кредит на покупку недвижимости является ипотечным? Не всегда. Некоторые банки предлагают кредитные программы, по которым приобретаемое жилье не передается в залог банку. Тот же «СБЕРБАНК РФ» может выдать вам ссуду только под поручительство двух физических лиц, а кредиты в размере до $ Котельная ► Монтаж систем ► 000 (или рублевого эквивалента этой суммы), предоставляемые им, в любом случае не потребуют материального обеспечения.

Неипотечную программу кредитования физических лиц разработал банк «ДЕЛЬТАКРЕДИТ». Она называется «Индивидуальные ссуды» (они выдаются не только на приобретение жилья, но и на другие нужды). Срок кредита — до Водоснабжение ► лет, размер до $ Монтаж систем ► 0000. Поскольку программа ориентирована на менеджеров и специалистов ведущих компаний, основным видом обеспечения по кредиту является рекомендательное письмо от компании — работодателя.

Выдавая ссуду на покупку жилья, банк рискует потерять свои деньги, вместо того чтобы выгодно их разместить. Поэтому он вынужден подстраховываться и даже перестраховываться. Мало того, что большинство банков берут в залог приобретаемую заемщиком квартиру, они зачастую стремятся распределить ответственность за невозврат ссуды на нескольких человек — членов семьи, родственников и друзей своего клиента (они могут выступать и как созаемщики, и как поручители). Но бизнес есть бизнес, и банк не может позволить себе верить людям на слово, иначе он быстро обанкротится.

Дополнительным, причем зачастую обязательным обеспечением кредита становится страхование. В большинстве случаев от вас потребуют застраховать три вида рисков. Прежде всего, риск утраты вашей жизни и трудоспособности: если с вами случится несчастный случай или вы серьезно заболеете во время срока действия кредитного договора, расплачи- ваться за вас с банком будет страховая компания. Во-вторых, риск утраты и повреждения имущества (скажем, если в подъезде, где вы купили квартиру, взорвется бытовой газ или случится пожар, причем не по вашей вине, ответственность перед банком будет нести страховая компания). В-третьих, риск утраты права собственности на жилище: вдруг окажется, что продавец жилья — мошенник и в действительности квартира принадлежит не ему, а совершенно другому человеку, который предъявит свои права на нее? Разбираться с этим делом, в том числе и в суде, будет страховая компания.

Некоторые банки, в том числе работающие по программе АИЖК, требуют застраховать лишь первые два из перечисленных выше видов рисков. Это вполне естественно, потому что проверкой юридической чистоты квартиры или дома обычно занимаются риэлторские фирмы, через которые заключается большинство сделок купли — продажи недвижимости. Безусловно, за свои услуги агентства берут немалые деньги. Поэтому, если вы решили купить жилье у знакомого и сэкономить на услугах посредников, лучше все-таки застрахуйте риск утраты права собственности — так вам будет спокойнее жить. Общая стоимость трех видов страхования обычно составляет около Отопление дома ► ,Монтаж систем ► % от размера кредита, увеличенного на Отопление дома ► 0%. При наступлении одного из страховых случаев страховая компания должна полностью погасить кредит банку.

Что произойдет после того, как работник банка даст предварительное «добро» на предоставление ссуды? Какой кредитный продукт покажется наиболее выгодным и подойдет именно вам? Когда нужно выбирать квартиру — до или после заключения кредитного договора? Сколько будет стоить и сколько времени займет весь процесс получения кредита и оформления документов? Какие подводные камни могут встретиться на пути заемщика-будущего собственника? Эти вопросы мы планируем осветить в следующей статье о приобретении жилья в кредит.

Редакция благодарит «ВНЕШТОРГБАНК» и «ГАЗПРОМБАНК», «ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК»»ФОРА-БАНК» и агентство «БЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ» за помощь в подготовке материала.