Напомним, что в первой публикации речь шла об основных положениях ЖК. Граждане России имеют право на свободу выбора жилого помещения в любой точке страны, а органы государственной власти и местного самоуправления должны способствовать им в осуществлении их права на жилище. Все граждане равноправны, и поэтому нарушение норм пользования жильем одним из них в ущерб другим может повлечь за собой крупные неприятности, вплоть до судебного разбирательства и выселения нарушителя. Жилое помещение теперь можно перевести в нежилое и наоборот при соблюдении ряда формальностей и строительных норм. Упрощен порядок выдачи разрешений на переустройство и (или) перепланировку жилья: документов требуется максимум шесть, а в большинстве случаев четыре. Собственник, по сравнению с нанимателем, имеет на порядок больше прав на свою жилплощадь, но и круг его обязанностей значительно шире.
Второй материал рассказывал о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения. В случае развода супругов право пользования жильем (если оно не является их общей совместной собственностью) за бывшим супругом (супругой) собственника жилого помещения не сохраняется. Но выселить и «выписать», то есть снять с регистрационного учета, своего бывшего мужа или жену хозяин квартиры/дома не может. Для этого необходимо соответствующее решение суда. Жилье может быть изъято у собственника только путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Теперь государство или местные власти будут согласовывать с хозяевами приватизированных квартир и владельцами частных домов выкупную цену, а не просто предоставлять квартиру. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на правах общей долевой собственности помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения: лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки, подвалы и т. п. Доля собственника помещения в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади этого помещения. В соответствии со своими долями собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества и голосуют на общем собрании собственников, которое является органом управления таким домом.
Третий материал был целиком посвящен жилым помещениям, предоставляемым по договорам социального найма. Если вы решили не пользоваться своим правом на бесплатную приватизацию (которая возможна до Отопление дома ► января Котельная ► 00Услуги под ключ ► г.), вам ничего не грозит. Вы останетесь жить в своей квартире, и с вами будет заключен бессрочный договор социального найма. Но, будучи нанимателями, вы не сможете в полной мере распоряжаться жильем: продавать его, передавать по наследству и т. д. Для сдачи квартиры в поднаем или ее обмена на другую (это касается только жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, то есть неприватизированных!) потребуется согласие наймодателя — местных властей. А получать бесплатное муниципальное жилье теперь имеют право лишь малоимущие граждане.
Сугубо специальное жилье
Раздел IV ЖК посвящен исключительно жилым помещениям специализированного фонда. Что это такое, рассказывается в статье (далее — ст.) 9Котельная ► . Специализированным называется служебное жилье, жилые помещения в общежитиях и домах системы социального обслуживания населения, жилье маневренного фонда, а также предназначенное для временного проживания вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами. Существует и специализированное жилье для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Служебное жилье предоставляется в виде отдельной квартиры (ст. Отопление дома ► 0Ремонт труб ► ). Ее могут получить граждане, либо назначенные на государственную должность РФ или субъекта РФ, либо избранные на выборную должность в органы государственной власти или местного самоуправления (ст. 9Водоснабжение ► ). Таким образом, служебное жилье теперь не предоставляется работникам МУПов — муниципальных унитарных предприятий (обычно это предприятия ЖКХ и эксплуатационные организации), а только работникам ФГУПов и ГУПов. Договор найма служебного жилого помещения заключается лишь на период трудовых отношений, прохождения службы или нахождения на государственной или выборной должности. Прекращение трудовых отношений и увольнение со службы влекут за собой прекращение этого договора, то есть освобождение соответствующих жилых помещений (ст. Отопление дома ► 0Ремонт труб ► ). Получается, что те же депутаты Госдумы имеют право пользоваться служебной квартирой только в течение срока пребывания на должности, после чего обязаны освободить помещение для своих преемников.
Жилье в общежитиях — тоже временное (ст. 9Ремонт труб ► ). Предназначается для проживания людей в период их работы, службы или обучения (после увольнения или окончания учебы действие заключаемого договора найма, согласно ст. Отопление дома ► 0Монтаж систем ► , прекращается). Под общежития отводятся либо специальные дома, либо их части. Жилье в них предоставляется из расчета не менее Продажа в кредит ► мКотельная ► жилой площади на человека и укомплектовывается «мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами», как и в советские времена.
Жилье маневренного фонда предназначается для временного проживания граждан — нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, чьи квартиры или комнаты расположены в доме, который поставлен на ремонт или реконструкцию (ст. 9Монтаж систем ► ), — до завершения капремонта или реконструкции (ст. Отопление дома ► 0Продажа в кредит ► ). В жилые помещения маневренного фонда ненадолго селят и людей, на единственное жилье которых, приобретенное в кредит и находившееся в залоге, было обращено взыскание, — до завершения расчетов после продажи этого жилья. Здесь же найдут временное пристанище граждане, «у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств», и некоторые другие.
|
|||
ЖК и ЖСК
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК) — название раздела V кодекса (ст. Отопление дома ► Отопление дома ► 0-Отопление дома ► Водоснабжение ► Ремонт труб ► ). Современное российское государство практически сняло с себя функции обеспечения своих граждан жильем. Зато предлагает нам разнообразные пути самостоятельного решения этой проблемы. Один из них (известный многим еще с советской эпохи) — вступление в кооператив.
«Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребности граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме» (ст. Отопление дома ► Отопление дома ► 0). Существенное отличие ЖСК от жилищных кооперативов заключается в том, что члены первых своими средствами участвуют сначала в строительстве многоквартирного дома, а потом, когда становятся собственниками квартир, — в его реконструкции и последующем содержании. В то время как члены вторых приобретают уже построенное жилье и, соответственно, участвуют в реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Дальше в кодексе все кооперативы (включая ЖСК) называются жилищными кооперативами или просто кооперативами.
Право на вступление в кооператив имеют граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста, и юридические лица (ст. Отопление дома ► Отопление дома ► Отопление дома ► ). Членов в кооперативе должно быть не менее пяти, но их число не может превышать количество жилых помещений (обычно квартир) в строящемся или приобретаемом доме (ст. Отопление дома ► Отопление дома ► Котельная ► ). С точки зрения закона жилищный кооператив — это один из видов потребительских кооперативов, полноценное юридическое лицо, которое необходимо зарегистрировать (ст. Отопление дома ► Отопление дома ► Ремонт труб ► ). Устав, являющийся его единственным учредительным документом, должен содержать информацию о названии кооператива, месте его нахождения, целях деятельности, порядке вступления и выхода из кооператива, размере вступительных и паевых взносов, порядке его ликвидации и т. д. (ст. Отопление дома ► Отопление дома ► Водоснабжение ► ). С этим документом обязательно нужно ознакомиться, прежде чем писать заявление о приеме в члены кооператива.
Органами управления жилищным кооперативом являются общее собрание членов или конференция (если число участников общего собрания превышает Монтаж систем ► 0 и это предусмотрено уставом кооператива), правление и председатель правления жилищного кооператива (ст. Отопление дома ► Отопление дома ► Монтаж систем ► ). По аналогии с государственным устройством, общее собрание или конференция — это законодательный орган (как Совет Федерации или Государственная дума), а правление — исполнительный (типа правительства).
Общее собрание считается высшим органом управления кооперативом (ст. Отопление дома ► Отопление дома ► Продажа в кредит ► ). Чтобы оно было правомочным (имелся кворум, как на заседаниях Госдумы) и могло принимать те или иные решения, на нем должны присутствовать более Монтаж систем ► 0% членов. В большинстве случаев, если более половины находящихся на собрании проголосовали «за», решение считается принятым и становится обязательным для всех членов кооператива (ст. Отопление дома ► Отопление дома ► Услуги под ключ ► ). Периодичность проведения общих собраний записывается в уставе и обычно составляет один год. А в течение всех этих двенадцати месяцев жизнедеятельностью кооператива руководит правление, избираемое на общем собрании из числа членов кооператива (ст. Отопление дома ► Отопление дома ► Договор, гарантия ► ). Председатель (по аналогии с правительством — премьер-министр), являясь единоличным исполнительным органом кооператива, не только обеспечивает выполнение решений правления, но и имеет право без доверенности действовать от имени кооператива (в том числе совершать сделки) — ст. Отопление дома ► Отопление дома ► 9. Здесь же записаны слова о добросовестности и разумности действий этого человека.
На общем собрании членов кооператива выбирается и ревизионная комиссия. Она должна не реже одного раза в год проводить плановые проверки финансово-хозяйственной деятельности, представляя общему собранию заключение о бюджете кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитываться перед общим собранием о своей деятельности (ст. Отопление дома ► Котельная ► 0). Важно, что члены этой комиссии не могут входить в правление кооператива.
Какие же права имеют члены кооператива? Здесь напрашивается противопоставление собственников и нанимателей жилья. Члены кооператива, полностью выплатившие пай, получают свидетельство о праве собственности на квартиру и, становясь полноценными владельцами недвижимости, могут распоряжаться ею по своему усмотрению. Напротив, члены кооператива, не выплатившие паевого взноса полностью, в правах ограничены. Как и наниматели помещений по договорам социального найма, они вправе совершать лишь определенный набор действий, да и то с ведома правления кооператива. Например, разрешать проживание временных жильцов (скажем, родственников, приехавших на несколько месяцев) они могут только с предварительным уведомлением правления (ст. Отопление дома ► Котельная ► Продажа в кредит ► ), а сдавать квартиру внаем — лишь получив его согласие (ст. Отопление дома ► Котельная ► Договор, гарантия ► ). Разные статьи ЖК применяются к членам кооператива, выплатившим или не выплатившим пай, и в связи со сносом дома (ст. Отопление дома ► Водоснабжение ► Ремонт труб ► ). К первым из них применяется ст. Водоснабжение ► Котельная ► (где речь идет о выкупе жилья по рыночной стоимости), а ко вторым — ст. Договор, гарантия ► Продажа в кредит ► (предоставление другого жилья по договору социального найма). При этом кодекс умалчивает, будет ли члену кооператива, не выплатившему паевой взнос в полном объеме, возвращена уже внесенная им сумма и обязан ли кто-нибудь компенсировать другие понесенные им убытки.
|
||
Собственник со товарищи
Аббревиатуру ТСЖ (товарищество собственников жилья) знает, наверное, каждый. Однако не все понимают, откуда берутся такие объединения и зачем они нужны. Путей их возникновения всего три. Первый — автоматический: фирма-застройщик, возводя дом, организует ТСЖ. Желая купить квартиру в этой новостройке, вы должны стать членом товарищества. Второй путь — кооперативный: до Отопление дома ► января Котельная ► 00Услуги под ключ ► г. жилищные кооперативы (включая ЖСК), все члены которых полностью выплатили паевые взносы, должны быть преобразованы в ТСЖ или ликвидированы (ст. Отопление дома ► Ремонт труб ► Федерального закона № Отопление дома ► Договор, гарантия ► 9 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от Котельная ► 9.Отопление дома ► Котельная ► .Котельная ► 00Ремонт труб ► г.). Бывшие члены кооперативов становятся участниками объединений собственников. Третий путь — добровольный: устав от произвола ЖЭКов и ДЕЗов, плохого качества коммунальных услуг и грязи в подъездах, жители дома (а точнее, собственники квартир в нем) могут объединиться. Создав ТСЖ, они возьмут управление домом в свои руки и наведут порядок в здании и на прилегающей к нему территории.
Товариществам собственников жилья посвящен раздел VI ЖК (ст. Отопление дома ► Водоснабжение ► Монтаж систем ► -Отопление дома ► Монтаж систем ► Котельная ► ). ТСЖ — «некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме». (Такое определение дается в ст. Отопление дома ► Водоснабжение ► Монтаж систем ► .) Как создать в своем доме ТСЖ? Ответ содержится в кодексе: нужно организовать общее собрание собственников помещений в соответствии со ст. Ремонт труб ► Ремонт труб ► -Ремонт труб ► Договор, гарантия ► (где, напомним, голосуют только собственники, а не наниматели) и получить поддержку более Монтаж систем ► 0% голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то есть пропорционально числу квадратных метров его владений. За нанимателей будет голосовать город или муниципалитет, и неизвестно, кто победит — частная собственность или государственная.
Некоторые люди боятся вступать в ТСЖ, но, на наш взгляд, это лишь предрассудок. Главная причина страхов — более высокие, по сравнению с обычными муниципальными домами, ежемесячные платежи. Между тем разница, при прочих равных, совсем невелика — порядка Монтаж систем ► 00 руб. (речь идет о Москве) при цене вопроса около Котельная ► 000 руб. в месяц. Но ведь за эти деньги вы можете получить другой, более высокий уровень обслуживания!
Безусловно, многое зависит от того, какие люди живут в доме (особенно приятно, когда благосостояние большинства примерно одинаково), кого они выберут в правление ТСЖ и кто будет председателем правления. Если работа этих исполнительных органов окажется эффективной, люди станут ощущать это каждый день. Если же нет — смогут переизбрать правление на общем собрании.
По своей структуре и роду деятельности ТСЖ очень напоминают жилищные кооперативы. Товарищества являются юридическими лицами, имеют свой устав (ст. Отопление дома ► Водоснабжение ► Монтаж систем ► ). Общее собрание членов товарищества собственников жилья избирает правление и ревизионную комиссию, вносит изменения в устав, устанавливает размер обязательных платежей и взносов, принимает решения о получении банковских кредитов, сдаче в аренду общего имущества и образовании специальных фондов товарищества (резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования и т. д.), определяет размер вознаграждения членов правления, направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества и т. д. (ст. Отопление дома ► Ремонт труб ► Монтаж систем ► ).
В чем же может заключаться хозяйственная деятельность ТСЖ и какой от нее прок? Видов деятельности предполагается всего три (ст. Отопление дома ► Монтаж систем ► Котельная ► ):
• «обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме».
Понятно, что первые два пункта требуют от членов ТС&#Котельная ► Отопление дома ► Продажа в кредит ► ;дополнительных расходов, а третий, наоборот, приносит доходы. Они, в свою очередь, могут использоваться для оплаты общих нужд, направляться в специальные фонды, расходуемые на цели, которые предусмотрены уставом товарищества, и т. д. Скажем, если ваше ТСЖ сдало в аренду подвал дома под магазин, оно будет получать с этого прибыль и направлять ее, например, на ремонт крыши, подъездов или благоустройство территории перед домом. Чем не благая цель?
Платим по полной программе
Раздел VII ЖК носит название «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги» (ст. Отопление дома ► Монтаж систем ► Водоснабжение ► -Отопление дома ► Продажа в кредит ► 0). Все — и граждане, и организации — должны «своевременно и полностью» вносить деньги. У нанимателя (физического лица) и арендатора жилья (юридического лица) такая обязанность возникает с момента заключения договора (социального найма, аренды и т. п.), у члена жилищного кооператива — с момента предоставления ему кооперативом жилого помещения, у собственника жилья — с момента возникновения права собственности (ст. Отопление дома ► Монтаж систем ► Водоснабжение ► ).
Так на что же мы тратим столь внушительные суммы — не по одной тысяче рублей ежемесячно? Кодекс дает нам на этот вопрос четкий ответ: каждый платит за свое. И собственники, и наниматели должны оплачивать коммунальные услуги и вносить средства на содержание и ремонт жилого помещения (ст. Отопление дома ► Монтаж систем ► Ремонт труб ► ). Общая сумма во всех случаях включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в нем. Наниматель жилья также вносит определенную сумму за пользование жилым помещением (плату за наем), но не участвует в тратах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Собственник, конечно, за наем платить не должен, но зато капремонт проводится за его счет. Плата за коммунальные услуги распространяется на такие нужды, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализацию), электро- и газоснабжение и отопление (теплоснабжение).
Сколько каждый должен платить ежемесячно? Ответа в кодексе нет. Определяется лишь порядок установления платы. И если раньше размер платы за жилье и коммунальные услуги устанавливало государство, то теперь, в новом ЖК, все намного сложнее. Попробуем разобраться в ст. Отопление дома ► Монтаж систем ► Продажа в кредит ► и Отопление дома ► Монтаж систем ► Услуги под ключ ► .
Для нанимателей все остается по-прежнему: суммы, указываемые в квитанциях или расчетных книжках, будут определяться органами местного самоуправления. Размер платы за наем, содержание и текущий ремонт зависит от занимаемой общей площади помещения. Качество, уровень благоустройства жилья и местоположение дома также влияют на размер оплаты.
Сумма, затрачиваемая собственниками помещений на содержание и ремонт жилья, напрямую связана с тем фактом, являются ли владельцы квартиры членами ТСЖ или жилищного кооператива. (Напомним, что они сами определяют суммы, которые направляются на эти цели.) Размер платы за содержание и ремонт жилья для собственников, как и для нанимателей, может устанавливаться местными властями. Но лишь в том случае, если эти собственники не приняли решение о способе управления многоквартирным домом. Об этом — чуть ниже.
Размер платы за коммунальные услуги не зависит от того, являетесь ли вы собственником или нанимателем жилья. Он «определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления». Эта логика нова для нашей страны, где никого не удивляет кран, из которого сутками течет вода, или газовая плита, обогревающая квартиру. На данный момент приборами учета богата лишь столица, где еще Отопление дома ► 0.0Котельная ► .Котельная ► 00Ремонт труб ► г. было принято постановление Правительства Москвы № Услуги под ключ ► Услуги под ключ ► «О мерах по улучшению системы учета водопотребления и совершенствованию расчетов за холодную, горячую воду и тепловую энергию…». Регионам еще предстоит разработать свои программы оборудования домов и квартир устройствами учета.
|
||
Сами себе управдомы
Управлению многоквартирными домами посвящен раздел VIII ЖК (ст. Отопление дома ► Продажа в кредит ► Отопление дома ► -Отопление дома ► Продажа в кредит ► Монтаж систем ► ). Начало этой теме было положено еще в главе Продажа в кредит ► раздела II (ст. Водоснабжение ► Продажа в кредит ► -Ремонт труб ► Договор, гарантия ► ), которая называется «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников». В ней четко прописано, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления домом, определен порядок проведения такого собрания и сказано, что его решения, правильно оформленные, обязательны для всех собственников помещений в данном доме (в том числе и для органов местного самоуправления, которые выступают в роли наймодателя по отношению к жильцам-нанимателям помещений).
Итак, в течение года со дня введения в действие нового ЖК собственники помещений в многоквартирном доме должны провести собрание и выбрать на нем способ управления домом (ст. Отопление дома ► Договор, гарантия ► уже упомянутого федерального закона № Отопление дома ► Договор, гарантия ► 9). Всего таких способов предусмотрено три (ст. Отопление дома ► Продажа в кредит ► Отопление дома ► ЖК):
• «непосредственное управление собственниками помещений…;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией».
Однажды выбранный способ управления может быть впоследствии изменен лишь решением того же общего собрания.
Если вы в течение года (то есть до Отопление дома ► марта Котельная ► 00Продажа в кредит ► г.) не примете решения относительно способа управления вашим многоквартирным домом, государство, а точнее, орган местного самоуправления будет все решать за вас: проведет открытый конкурс по отбору управляющей компании. В качестве которой, с большой вероятностью, будет выступать уже знакомый всем (и не всегда с хорошей стороны) ЖЭК или ДЭЗ. Хотим ли мы продолжения советской практики предоставления коммунальных услуг? Наверное, нет. Да и государство, казалось бы, на нашей стороне. Однако нормы, декларируемые в кодексе, пока не «спущены вниз», по вертикали власти. И управляющие компании, из которых мы должны выбирать, во многих регионах еще только создаются. Нет и нормативных актов местных властей, как именно и что должно происходить. В Москве, по некоторым данным, все документы будут готовы лишь к концу года, то есть на принятие решения останется всего два месяца. Управляющая компания (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) должна заниматься — за плату и в течение согласованного срока — оказанием услуг и выполнением работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлением коммунальных услуг. С этой компанией каждый собственник помещения заключает договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников (ст. Отопление дома ► Продажа в кредит ► Котельная ► ). Реализация этой нормы пока откладывается.
Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в нем (ст. Отопление дома ► Продажа в кредит ► Ремонт труб ► ) предполагает заключение договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества дома сообща. Остальные договоры каждый собственник заключает поодиночке. Механизм заключения договоров тоже пока не разработан.
А вообще самый сложный вопрос — это, конечно, вопрос о земле. Ведь по идее земля под зданием и прилегающая к нему территория являются частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в соответствии со ст. Водоснабжение ► Продажа в кредит ► ЖК). Но как управлять имуществом, которое юридически не передано городом в собственность жителей, совершенно не ясно. Разрешение этого вопроса, как, впрочем, и многих других — дело ближайшего будущего.
Редакция благодарит адвоката Любовь Данилову и юриста Дарью Кононенко за помощь в подготовке материала.
|
