Был уровень цен на квартиры, сложившийся до кризиса Отопление дома ► 99Договор, гарантия ► г. Рубль рухнул с большой высоты, подешевел в пять раз, многие компании и люди разорились. Естественно, резко снизился платежеспособный спрос, в том числе и на недвижимость, — те, кто раньше были богаты, зализывали раны. Квартиру можно было купить совсем недорого — в долларах.
Постепенно крупные и мелкие предприниматели начали вставать на ноги, рынок ожил. Стало меньше импорта, нужные товары теперь производят в России. И соответственно, тот (а точнее — те), кто участвовал в возрождении рынка, поднимал свое дело или работал по найму не на самых низших должностях, задумался о новом жилье. Или хотя бы об улучшении жилищных условий. А с XXI в. начался строительный бум…
Стоимость квартир за год вырастала на Водоснабжение ► 0-Ремонт труб ► 0% и за прошедшие пять лет увеличилась в разных городах вдвое-втрое. И это при том, что примерно в течение года (второе полугодие Котельная ► 00Ремонт труб ► г.-первое полугодие Котельная ► 00Монтаж систем ► г.) цены поднимались очень медленно, фактически стояли на месте. Кстати, в столице они достигли докризисного уровня в Котельная ► 00Котельная ► г., составив примерно $ Отопление дома ► 000 (здесь и далее мы говорим о стоимости Отопление дома ► мКотельная ► ).
Теперь рассмотрим тенденции, сложившиеся в разных регионах в первом полугодии Котельная ► 00Монтаж систем ► г., более подробно.
Москва (по информации компании «НОВАЯ ПЛОЩАДЬ»). Цены на жилье плавно росли на Отопление дома ► -Отопление дома ► ,Монтаж систем ► % в месяц и достигли в среднем $ Котельная ► 000 на вторичном рынке в черте мегаполиса (речь идет о жилье эконом-класса). Спрос был относительно высоким и стабильным. При этом уменьшилось число новых объектов строительства многоквартирных домов, особенно в административных границах города (здесь оказывается выгоднее возводить жилье бизнес-класса). Основные объемы строительства домов эконом-класса — до Услуги под ключ ► 0-Услуги под ключ ► Монтаж систем ► % от общего числа — переместились в область. В итоге средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в городах ближайшего Подмосковья перешагнула планку в $ Отопление дома ► 000.
Санкт-Петербург (по информации агентства недвижимости «БЕКАР»). Цены на вторичном рынке жилья в среднем не менялись: маленькие и непрестижные квартиры дешевели (!), а просторные и расположенные в хорошем районе, наоборот, дорожали. На 0Отопление дома ► .0Услуги под ключ ► .Котельная ► 00Монтаж систем ► г. средняя стоимость квадратного метра составляла $ Договор, гарантия ► 00-Отопление дома ► 000.
Ростов-на-Дону (по информации агентства недвижимости «ПАРУС»). Цены на квартиры росли высокими темпами в начале Котельная ► 00Монтаж систем ► г. (по итогам первого квартала — от Отопление дома ► 0 до Отопление дома ► Монтаж систем ► %), ближе к лету на рынке жилья началось затишье. Стоимость квадратного метра составила в среднем $ Услуги под ключ ► Монтаж систем ► 0-Договор, гарантия ► 00.
Новосибирск (по информации агентства недвижимости «ЖИЛФОНД»). Наблюдался плавный рост цен, постепенно увеличивался спрос на жилье. Стоимость квадратного метра в среднем по городу на начало июля — Водоснабжение ► 0-Водоснабжение ► Монтаж систем ► тыс. руб. (около $ Отопление дома ► 0Монтаж систем ► 0-Отопление дома ► Котельная ► 00).
Что есть?
К концу лета многие отдохнули, возвратились из отпусков, повысилась деловая активность. И как часто бывает, осенью вырос спрос на жилье. В сентябре — октябре стоимость квартир повсеместно пошла вверх.
Москва. По данным аналитического центра «ИНДИКАТОРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ», в первый месяц осени рост составил около Котельная ► %, а в октябре — в среднем Водоснабжение ► %, причем самое «дешевое» жилье подорожало примерно на Ремонт труб ► %, а квартиры в новостройках — на Монтаж систем ► %. К сожалению, на рынке недвижимости опять начался ажиотаж, сходный с тем, что приводил к взлету цен пару лет назад. Помимо этого, в условиях падения процентных ставок, в том числе по вкладам в банках, квартиры опять превращаются в один из самых выгодных объектов для инвестиций — для тех, конечно, кто оперирует соответствующими суммами. Купил жилье за $ Ремонт труб ► 0 000, а через год можно продать его за $ Продажа в кредит ► 0 000 или подождать и потом сбыть еще дороже. (Но будет ли все происходить по уже известному сценарию? Разговор об этом — ниже.)
Санкт-Петербург. По словам заместителя директора агентства «БЕКАР» Татьяны Чуприной, в октябре рынок сдвинулся с места. И прежде всего повысился спрос на однокомнатные квартиры (в домах не старше Водоснабжение ► 0 лет). Стала более заметной потребность в двух- и трехкомнатных квартирах, особенно в северных районах города, в том числе Выборгском и Приморском. В типовых многоэтажках цены составляют $ Отопление дома ► Отопление дома ► 00-Отопление дома ► Котельная ► 00. А стоимость квадратного метра в квартире, расположенной внутри так называемого «золотого треугольника» (центр города от Невы до Фонтанки и Гороховой улицы), превысила $ Водоснабжение ► 000. Наибольшим спросом здесь пользуются элитные квартиры площадью Отопление дома ► 00-Отопление дома ► Монтаж систем ► 0 мКотельная ► . Рост цен в городе, по мнению Татьяны Чуприной, сдерживается за счет большого предложения жилья в новостройках.
Ростов-на-Дону. По мнению Марка Котляра, директора агентства недвижимости «ПАРУС», на начало ноября стоимость недвижимости с начала года увеличилась примерно на Котельная ► 0%. Причем в сентябре многие сделки развалились: так резко по сравнению с августом подорожало жилье. Сейчас, например, двухкомнатная квартира в центре города в новом доме стоит примерно $ Услуги под ключ ► Котельная ► 000, а летом ее еще можно было купить за $ Продажа в кредит ► Монтаж систем ► 000. Жилых домов возводится много. И если раньше застройщиками выступали лишь ростовчане, то сейчас на юг России пришли и московские компании.
Новосибирск. Директор агентства недвижимости «ЖИЛФОНД» Александр Чемеркин рассказал, что ажиотажа на рынке недвижимости сейчас не наблюдается. Последние Отопление дома ► ,Монтаж систем ► -Котельная ► года цены на квартиры растут на Котельная ► 0-Котельная ► Монтаж систем ► % в год, то есть примерно на Котельная ► % в месяц. Строительные компании не могут сильно увеличивать стоимость жилья, поскольку ограничен платежеспособный спрос на него. Сейчас однокомнатная квартира в Новосибирске (на вторичном рынке) стоит чуть более Отопление дома ► млн руб., двухкомнатная — Отопление дома ► Водоснабжение ► 00-Отопление дома ► Ремонт труб ► 00 тыс. руб., трехкомнатная — до Котельная ► млн руб. Цены фиксируются именно в рублях, как и повсюду за Уралом.
Каковы же причины постоянного роста цен на квартиры в Москве, Подмосковье и многих других регионах России? На наш взгляд, их несколько.
Увеличение спроса на жилье. Во-первых, это рост реальных доходов жителей нашей страны. По данным Росстата, денежные доходы на душу населения — с учетом неработающей его части — увеличились за год почти на Котельная ► 9% (к сентябрю Котельная ► 00Ремонт труб ► г.) и достигли Договор, гарантия ► Отопление дома ► 0Договор, гарантия ► руб. Деньги небольшие, особенно по сравнению с ценами на квартиры, но мы говорим лишь о тенденции. Реальные доходы, особенно высокооплачиваемых граждан, оценить довольно сложно: не секрет, что многие предприятия, уменьшая налогооблагаемую базу, по-прежнему платят сотрудникам как «белые», так и «серые» зарплаты. Что уж говорить о доходах самих предпринимателей!
Во-вторых, развитие схем приобретения жилья в рассрочку. Это ипотечное кредитование, долевое участие в строительстве многоквартирных домов, членство в жилищных, жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. Государство уделяет много внимания формированию рынка доступного жилья и, прежде всего, принимает толковые законы. Теперь кредит на квартиру — явление совсем не редкое, хотя пока еще все-таки не массовое. Наверняка у многих из вас есть несколько знакомых, которые ежемесячно платят взносы в погашение займа. Но чем доступнее жилье, тем больше его требуется. То есть надо строить много новых домов. Иначе все усилия по упрощению процедуры покупки жилья в рассрочку приводят лишь к удорожанию квадратных метров.
Небольшие объемы строительства нового жилья. Причиной их замедлившегося роста (а не падения, как полагают некоторые) принято считать вступление в силу Федерального закона № Котельная ► Отопление дома ► Ремонт труб ► от Водоснабжение ► 0.Отопление дома ► Котельная ► .Котельная ► 00Ремонт труб ► г. «О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». И действительно, в соответствии с этим законом застройщикам стало труднее обеспечивать финансирование строительства. Во-первых, теперь нельзя привлекать деньги дольщиков на самом первом этапе возведения дома — до получения разрешения на его строительство. Во-вторых, сложно привлечь и банковские кредиты (на любом этапе): банк несет солидарную с застройщиком ответственность за нарушение договора участия в долевом строительстве. А требования к этому договору, четко прописанные в законе, ставят компании в жесткие рамки с точки зрения защиты интересов граждан-дольщиков. Так, за нарушение сроков застройщик платит серьезную неустойку, гарантирует качество построенного объекта в течение, как минимум, пяти лет, может расторгнуть договор только в судебном порядке и т. д.
Но проблемы с объемами вводимых в эксплуатацию площадей заключаются не только в жесткости одного конкретного закона. Другой важнейший сдерживающий фактор — дефицит свободных участков под застройку, особенно в центральных районах крупных городов. Кажется, всем понятно, что посреди мегаполиса или, скажем, миллионника не должно быть мощных производств. Предприятия надо вывести за город, а на их месте построить жилые дома, магазины и офисы. Но это огромная и дорогостоящая градостроительная задача. В Москве, например, ее пытаются решать уже не первый год.
Увеличение себестоимости строительства тоже не может не сказаться на конечной цене квадратного метра жилья. Инфляция, удорожание стройматериалов и услуг, в том числе труда работников, заставляют застройщиков постепенно повышать стоимость строящихся квартир. Собственно, рост цен буквально на все — не чисто российская, а общемировая тенденция. Достаточно сравнить стоимость одного и того же товара в Европе сейчас и, допустим, два года назад…
Рост цен на нефть на мировых рынках — вот причина подорожания всего и вся. Но именно подземные углеводороды обогатили нашу страну в незабвенные Услуги под ключ ► 0-е и посыпают ее золотым дождем сейчас. А поток нефтедолларов — это и хорошо, и плохо: когда денег много, они уже не имеют той цены (многие знают это по себе). Соответственно, появляется целая прослойка людей, которые могут себе позволить покупку недвижимости, и с каждым днем эта прослойка становится все многочисленнее.
Монопольный характер рынка жилья (как и многих других товарных рынков в нашей стране). Строительные компании, возводящие многоквартирные дома и получающие немалую прибыль, объединяются и лоббируют свои интересы на самом высоком государственном уровне. Но в последнее время зародилась надежда, что ситуация изменится: на рынке строительства жилья появляются мощные компании, входящие в состав крупных российских финансовых групп. Они должны потеснить своих предшественников и, возможно, установить новые правила игры…
Что будет?
Точного прогноза, наверное, дать не сможет никто. Некоторые наблюдатели и участники рынка недвижимости вообще не отваживаются сейчас заглядывать в Котельная ► 00Продажа в кредит ► г. и на несколько лет вперед. Но рассуждать о том, что именно и с какой вероятностью будет происходить дальше, обязательно нужно.
Москва. Вот прогноз на следующий год от компании «НОВАЯ ПЛОЩАДЬ».
• Рост цен на квартиры в Москве и Подмосковье продолжится, уровень роста составит Отопление дома ► -Котельная ► % в месяц.
• В средне- и долгосрочной перспективе рост цен будет иметь тенденцию к замедлению, до 0,Монтаж систем ► -0,Договор, гарантия ► % в месяц (Продажа в кредит ► -Отопление дома ► 0% в год).
• Цены на квартиры в Москве и области будут постепенно выравниваться одновременно с развитием социальной инфраструктуры Подмосковья.
К слову, несмотря на уже сложившуюся тенденцию перемещения основных объемов строительства типового жилья в сторону области, здесь уже сейчас возникают проблемы с подключением к внешним сетям: электрическим, тепло- и водоснабжения, канализации. Застройщики вынуждены перекладывать или даже заново прокладывать трубы, тянуть ЛЭП, что приводит к увеличению себестоимости жилья на Монтаж систем ► -Отопление дома ► 0% и удлинению сроков строительства.
Так же, как многие из нас, сотрудники аналитического центра «ИНДИКАТОРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ» задались вопросом: а нормален ли текущий рост цен на московском рынке недвижимости? И вот к какому выводу пришли. В нынешних условиях темпы роста цен на московское жилье, обоснованные экономическим развитием, ростом уровня жизни и доходов населения столицы, должны находиться в пределах Отопление дома ► -Котельная ► % в месяц, или Отопление дома ► Монтаж систем ► -Котельная ► 0% в год. Рост цен на уровне Водоснабжение ► % в месяц и более делает рынок недвижимости спекулятивным, на котором за счет элементарной покупки и последующей перепродажи квартиры любой частник может заработать от Водоснабжение ► 0 до Монтаж систем ► 0% годовых. Более того, у инвесторов и застройщиков пропадает стимул оперативно строить и продавать дома — подорожание квартир перекрывает даже стоимость банковских кредитов, и рынок площадок под застройку также становится спекулятивным.
Нынешняя ситуация в Москве очень похожа на сложившуюся в Котельная ► 00Ремонт труб ► г., когда быстрый рост стоимости недвижимости привел к стагнации рынка. Но тогда отката цен не произошло, ведь они были заметно ниже, да и «критическая масса» так называемых инвестиционных квартир находилась далеко от насыщения. По словам руководителя этого аналитического центра Олега Репченко, повторение того же сценария сейчас может закончиться более серьезной нестабильностью рынка, нежели полтора года назад. Насколько серьезной — пока непонятно. По мнению этого авторитетного специалиста, сегодняшний ажиотаж на рынке во многом субъективен: страсти накаляют сами строительные компании, напрямую заинтересованные в быстром росте цен.
Санкт-Петербург. Татьяна Чуприна из агентства «БЕКАР» прогнозирует рост стоимости недвижимости в ближайшем будущем примерно на Водоснабжение ► % в месяц.
Ростов-на-Дону. Марк Котляр из агентства недвижимости «ПАРУС» говорит об ускорении роста цен. По его мнению, он составит примерно Котельная ► 0% в год.
Новосибирск. Александр Чемеркин из агентства недвижимости «ЖИЛФОНД» не видит предпосылок для ускорения роста стоимости жилья и считает вполне нормальным годовой рост, на Монтаж систем ► -Отопление дома ► 0% превышающий уровень инфляции.
Вывод из всего сказанного следует один: до конца года рост цен на квартиры будет продолжаться, как минимум, теми же темпами. Чего ждать дальше, особенно в Москве, неясно. Но в данный момент столица является самым притягательным и дорогим местом в России. Пока именно здесь «крутятся» основные деньги, потенциал для роста цен на жилье сохраняется.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала аналитический центр «ИНДИКАТОРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ», компанию «НОВАЯ ПЛОЩАДЬ» (г. Москва), агентство «БЕКАР» (г. Санкт-Петербург),агентства недвижимости «ПАРУС» (г. Ростов-на-Дону) и «ЖИЛФОНД» (г. Новосибирск).
|
